plusvalenza con ristrutturazione

A nostro avviso tutti i costi indicati nella domanda possono essere considerati ai fini della determinazione della base imponibile.

Infatti, ai sensi dell’art. 68 D.P.R. 22/12/1986, n. 917 (Testo unico delle imposte sui redditi), come modificato dall'art. 37, comma 39, D.L. 4 luglio 2006, n. 223, convertito, con modificazioni, dalla L. 4 agosto 2006, n. 248, “Le plusvalenze di cui alle lettere a) e b) del comma 1 dell'articolo 67 sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo. Per gli immobili di cui alla lettera b) del comma 1 dell'articolo 67 acquisiti per donazione si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante”.

Con riferimento ai costi inerenti, ricordiamo che tali sono, secondo la dottrina e la giurisprudenza, soltanto le “le spese incrementative, per tali intendendosi quelle spese che determinano un aumento della consistenza economica del bene o che incidono sul suo valore, nel momento in cui si verifica il presupposto impositivo. Non possono, quindi, essere incluse tra le spese incrementative quelle che non apportano maggior consistenza o maggior valore all'immobile, perché attengono solo alla manutenzione e/o alla buona gestione del bene” (Cass. 23.8.2011, n. 17595).

Pertanto, a nostro avviso, le spese indicate nella domanda vanno così classificate:

- spese incrementative: impresa edile per ristrutturazione, onorari architetto per pratica CILA + aggiornamento catastale;

- oneri fiscali: imposte (registro, ipotecaria...) acquisto seconda casa;

- altri costi: spese ex DM 227/15.

Ricordiamo ancora che per quanto attiene all’aliquota fiscale, ricordiamo esistono due alternative:

la prima è quella di inserire la plusvalenza in dichiarazione come componente positiva del reddito;

la seconda è quella di applicare alla plusvalenza il regime opzionale dell’imposta sostitutiva al 20% direttamente al momento della stipula del contratto di vendita.

Questa possibilità è prevista dall’art. 1, comma 496 l. L. 23/12/2005, n. 266 (modificato prima dal comma 21 dell'art. 2, D.L. 3 ottobre 2006, n. 262, come modificato dalla relativa legge di conversione, e poi dal comma 310 dell'art. 1, L. 27 dicembre 2006, n. 296), il quale prevede che “In caso di cessioni a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, all'atto della cessione e su richiesta della parte venditrice resa al notaio, in deroga alla disciplina di cui all'articolo 67, comma 1, lettera b), del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e successive modificazioni, sulle plusvalenze realizzate si applica un'imposta, sostituiva dell'imposta sul reddito, del 20 per cento. A seguito della richiesta, il notaio provvede anche all'applicazione e al versamento dell'imposta sostitutiva della plusvalenza di cui al precedente periodo, ricevendo la provvista dal cedente. Il notaio comunica altresì all'Agenzia delle entrate i dati relativi alle cessioni di cui al primo periodo, secondo le modalità stabilite con provvedimento del direttore della predetta Agenzia”.