plusvalenza con ristrutturazione

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leonardo1978 pubblicato 26 settembre 2017

salve, se io acquisto all'asta un immobile per esempio a € 30000 come seconda casa, lo ristrutturo spendendo € 20000 con tutte le fatture dimostrabili, e lo rivendo entro 5 anni a € 60000, l'imposta per la plusvalenza la pago su 60000-30000 o su 60000-30000-20000 (costo ristrutturaz) ? grazie mille

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astalegale pubblicato 28 settembre 2017

per rispondere alla sua domanda riteniamo debba partirsi dalla lettura dell’art. 68 D.P.R. 22/12/1986, n. 917 (Testo unico delle imposte sui redditi), come modificato dall'art. 37, comma 39, D.L. 4 luglio 2006, n. 223, convertito, con modificazioni, dalla L. 4 agosto 2006, n. 248, a norma del quale “Le plusvalenze di cui alle lettere a) e b) del comma 1 dell'articolo 67 sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo. Per gli immobili di cui alla lettera b) del comma 1 dell'articolo 67 acquisiti per donazione si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante”.

 

Dunque, poiché la norma parla di “costo inerente al bene medesimo”, riteniamo che le spese di ristrutturazione possano essere computate al fine di abbattere la base imponibile.

 

In questi termini si esprime anche la giurisprudenza, secondo la quale sono spese inerenti“le spese incrementative, per tali intendendosi quelle spese che determinano un aumento della consistenza economica del bene o che incidono sul suo valore, nel momento in cui si verifica il presupposto impositivo. Non possono, quindi, essere incluse tra le spese incrementative quelle che non apportano maggior consistenza o maggior valore all'immobile, perché attengono solo alla manutenzione e/o alla buona gestione del bene” (Cass. 23.8.2011, n. 17595). 

paolob pubblicato 16 dicembre 2017

Buongiorno, mi accingo a vendere un immobile aggiudicato all'asta. Ho sostenuto le seguenti enti spese:

- impresa edile per ristrutturazione;

- onorari architetto per pratica CILA + aggiornamento catastale,

- imposte (registro, ipotecaria...)acquisto seconda casa;

- spese ex DM 227/15 (il compenso del delegato alla vendita all'asta nonché custode giudiziario). 

Volevo sapere quali di queste spese possono essere considerate ai fini della riduzione della base imponibile su cui calcolare la tassazione da plusvalenza.

Chiedo inoltre in quali di queste voci (riportate in un modulo che devo consegnare al notaio)vanno considerate:

- spese incrementative;

- oneri fiscali;

- altri costi.

grazie molte 

astalegale pubblicato 20 dicembre 2017

A nostro avviso tutti i costi indicati nella domanda possono essere considerati ai fini della determinazione della base imponibile.

Infatti, ai sensi dell’art. 68 D.P.R. 22/12/1986, n. 917 (Testo unico delle imposte sui redditi), come modificato dall'art. 37, comma 39, D.L. 4 luglio 2006, n. 223, convertito, con modificazioni, dalla L. 4 agosto 2006, n. 248, “Le plusvalenze di cui alle lettere a) e b) del comma 1 dell'articolo 67 sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo. Per gli immobili di cui alla lettera b) del comma 1 dell'articolo 67 acquisiti per donazione si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante”.

Con riferimento ai costi inerenti, ricordiamo che tali sono, secondo la dottrina e la giurisprudenza, soltanto le “le spese incrementative, per tali intendendosi quelle spese che determinano un aumento della consistenza economica del bene o che incidono sul suo valore, nel momento in cui si verifica il presupposto impositivo. Non possono, quindi, essere incluse tra le spese incrementative quelle che non apportano maggior consistenza o maggior valore all'immobile, perché attengono solo alla manutenzione e/o alla buona gestione del bene” (Cass. 23.8.2011, n. 17595).

Pertanto, a nostro avviso, le spese indicate nella domanda vanno così classificate:

- spese incrementative: impresa edile per ristrutturazione, onorari architetto per pratica CILA + aggiornamento catastale;

- oneri fiscali: imposte (registro, ipotecaria...) acquisto seconda casa;

- altri costi: spese ex DM 227/15.

Ricordiamo ancora che per quanto attiene all’aliquota fiscale, ricordiamo esistono due alternative:

la prima è quella di inserire la plusvalenza in dichiarazione come componente positiva del reddito;

la seconda è quella di applicare alla plusvalenza il regime opzionale dell’imposta sostitutiva al 20% direttamente al momento della stipula del contratto di vendita.

 

Questa possibilità è prevista dall’art. 1, comma 496 l. L. 23/12/2005, n. 266 (modificato prima dal comma 21 dell'art. 2, D.L. 3 ottobre 2006, n. 262, come modificato dalla relativa legge di conversione, e poi dal comma 310 dell'art. 1, L. 27 dicembre 2006, n. 296), il quale prevede che “In caso di cessioni a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, all'atto della cessione e su richiesta della parte venditrice resa al notaio, in deroga alla disciplina di cui all'articolo 67, comma 1, lettera b), del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e successive modificazioni, sulle plusvalenze realizzate si applica un'imposta, sostituiva dell'imposta sul reddito, del 20 per cento. A seguito della richiesta, il notaio provvede anche all'applicazione e al versamento dell'imposta sostitutiva della plusvalenza di cui al precedente periodo, ricevendo la provvista dal cedente. Il notaio comunica altresì all'Agenzia delle entrate i dati relativi alle cessioni di cui al primo periodo, secondo le modalità stabilite con provvedimento del direttore della predetta Agenzia”.

savyfo pubblicato 03 febbraio 2018

Buongiorno

le spese condominiali ordinarie  vanno a ridurre l'eventuale plusvalenza ? e le spese condominiali  straordinarie per la sostituzione della caldaia centralizzata?

Grazie 

astalegale pubblicato 05 febbraio 2018

Per rispondere alla domanda formulata riteniamo sia necessario premettere che sensi dell’art. 68 D.P.R. 22/12/1986, n. 917 (Testo unico delle imposte sui redditi), come modificato dall'art. 37, comma 39, D.L. 4 luglio 2006, n. 223, convertito, con modificazioni, dalla L. 4 agosto 2006, n. 248, “Le plusvalenze di cui alle lettere a) e b) del comma 1 dell'articolo 67 sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo. Per gli immobili di cui alla lettera b) del comma 1 dell'articolo 67 acquisiti per donazione si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante”.

La giurisprudenza ha chiarito che per costi inerenti al bene devono intendersi soltanto le “le spese incrementative, per tali intendendosi quelle spese che determinano un aumento della consistenza economica del bene o che incidono sul suo valore, nel momento in cui si verifica il presupposto impositivo. Non possono, quindi, essere incluse tra le spese incrementative quelle che non apportano maggior consistenza o maggior valore all'immobile, perché attengono solo alla manutenzione e/o alla buona gestione del bene” (Cass. 23.8.2011, n. 17595).

 

Dalla definizione che la giurisprudenza ha fornito del concetto di costi inerenti, ci sembra di escludere che quello indicato nella domanda possa concorrere ai fini della determinazione della plusvalenza.

savyfo pubblicato 05 febbraio 2018

Grazie, perdonatemi per la ripetizione, ma vorrei acquisire certezze, dalla Vs. risposta mi sembra comprendere che anche le spese condominali ordinarie   riducono l'eventuale plusvalenza?

 

astalegale pubblicato 06 febbraio 2018

A nosto avviso le spese condominiali ordinarie sono irrilevanti ai fini della determinazione della plusvalenza, poichè non incrementative.

savyfo pubblicato 06 febbraio 2018

Grazie mille

astalegale pubblicato 06 febbraio 2018

grazie a lei

matteog. pubblicato 15 aprile 2018

Buongiorno mi accingo a vendere un immobile prima dei 5 anni , leggendo le risposte dei post precedenti , di cui vi ringrazio per il servizio che offrite ,non ho avuto però risposta ad alcuni dubbi.

1) Le fatture di lavori per ristrutturazione (materiali edili, fattura muratore ecc) quindi considerate "spese incrementative" del valore immobile, nell'abbattimento della base imponibile si calcolano con IVA oppure senza ?

2) La fattura del notaio per atto di mutuo per l'acquisto a suo tempo dell'immobile in oggetto, la fattura del broker, e in generale tutte le spese sotenute per il mutuo compresa imp.sost.2% sul mutuo, sono computabile nell'abbattimento della base imponibile

Grazie in anticipo per la risposta

Molte Cordialità

 

 

astalegale pubblicato 19 aprile 2018

Rispondiamo alla domanda osservando che tutte le spese indicate nel quesito n. 2 rientrano nel computo della base imponibile, trattandosi di costi direttamente funzionali all’acquisto.

Con riferimento al primo quesito, osserviamo che le spese sostenute vanno considerate al lordo dell’IVA. La ragione di questo convincimento risiede nel fatto che anche l’IVA per l’acquirente è un costo, che peraltro egli non porta in detrazione poiché non si tratta di imprenditore (se così fosse non potrebbe giovarsi della plusvalenza ove il bene fosse un bene strumentale).

younggotti pubblicato 24 aprile 2019

Buongiorno,

vorrei sapere se la quota spettante di spese condominiali straordinarie (es. rifacimento facciata o tetto) sono, a vostro parere, da considerare incrementative ai fini del calcolo della plusvalenza.

In caso affermativo, vorrei anche sapere se lo stesso può valere anche per le spese che alla data del rogito non sono ancora state pagate ma sono state solamente deliberate dall'assemblea (sulla base di un preventivo), restando pertanto a carico del venditore, che è tenuto a pagarle in data successiva al rogito.

Grazie!

astalegale pubblicato 25 aprile 2019

Per rispondere alla domanda formulata riteniamo sia necessario premettere che sensi dell’art. 68 D.P.R. 22/12/1986, n. 917 (Testo unico delle imposte sui redditi), come modificato dall'art. 37, comma 39, D.L. 4 luglio 2006, n. 223, convertito, con modificazioni, dalla L. 4 agosto 2006, n. 248, “Le plusvalenze di cui alle lettere a) e b) del comma 1 dell'articolo 67 sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo. Per gli immobili di cui alla lettera b) del comma 1 dell'articolo 67 acquisiti per donazione si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante”.

La giurisprudenza ha chiarito che per costi inerenti al bene devono intendersi soltanto le “le spese incrementative, per tali intendendosi quelle spese che determinano un aumento della consistenza economica del bene o che incidono sul suo valore, nel momento in cui si verifica il presupposto impositivo. Non possono, quindi, essere incluse tra le spese incrementative quelle che non apportano maggior consistenza o maggior valore all'immobile, perché attengono solo alla manutenzione e/o alla buona gestione del bene” (Cass. 23.8.2011, n. 17595).

Sulla scorta di questo dato, riteniamo che se la manutenzione straordinaria dell’immobile ne ha determinato un incremento di valore rispetto a quello stimabile alla data di acquisto e la relativa spesa viene sostenuta prima della rivendita, di essa potrà tenersi conto ai fini della determinazione della base imponibile.

eleonora pubblicato 12 settembre 2019

Buonasera, per quanto riguarda le spese di: -sgrosso/pulizia post-ristrutturazione dell’immobile - home staging (che comprende quindi arredamento/miglioria dell’immobile) A vostro avviso possono essere considerate come spese inerenti/incrementative del bene medesimo e, come tali, considerate ai fini della riduzione della base imponibile su cui calcolare la tassazione da plusvalenza? Se si, c’è qualche dicitura particolare che consigliereste di utilizzare, in sede di fatturazione, per non incorrere in “contestazioni” da parte del notaio? Grazie mille

astalegale pubblicato 17 settembre 2019

A nostro avviso le spese indicate non sono computabili ai fini della determinazione della plusvalenza.

Secondo la giurisprudenza, infatti, per costi inerenti al bene devono intendersi soltanto le “le spese incrementative, per tali intendendosi quelle spese che determinano un aumento della consistenza economica del bene o che incidono sul suo valore, nel momento in cui si verifica il presupposto impositivo. Non possono, quindi, essere incluse tra le spese incrementative quelle che non apportano maggior consistenza o maggior valore all'immobile, perché attengono solo alla manutenzione e/o alla buona gestione del bene” (Cass. 23.8.2011, n. 17595).

Questo concetto è stato recentemente ribadito da Cass. 22.6.2018, n. 16538, la quale ha affermato che “sono costi inerenti al bene, in quanto tali deducibili ai fini della determinazione della plusvalenza tassabile, solo quelli che attengono al costo di acquisto (spese notarili, di mediazione, imposte di registro, ipotecarie e catastali, cioè i costi inerenti al prezzo di acquisto, ex art.82 comma 2 T.u.i.r.) o che si risolvono in aumento di valore del bene, perdurante al momento in cui si verifica il presupposto impositivo (ad esempio, le spese sostenute per liberare l'immobile da oneri, servitù ed altri vincoli, oppure le spese che abbiano determinato un aumento della consistenza economica del bene). D'altro canto, non rientrano negli oneri deducibili le spese che attengono alla normale gestione del bene e che non ne abbiano determinato un aumento di valore, perdurante al momento in cui viene realizzata l'operazione imponibile. L'onere della prova della deducibilità del costo grava sul contribuente, che deve dimostrare, non solo di aver sostenuto le spese, ma anche la loro inerenza ed il carattere incrementativo del valore del bene.

eleonora pubblicato 17 settembre 2019

Gent.mi, Vi ringrazio per le spiegazioni ed i riferimenti giurisprudenziali del caso. Da una lettura attenta degli orientamenti della Cassazione, non pensate che quantomeno l’esecuzione di lavori di ammobiliamento-home staging sull’immobile, finalizzati ad aumentare la consistenza ed incrementare il valore del bene immobile stesso, possano ritenersi spese deducibili? Grazie ancora per la disponibilità!

astalegale pubblicato 19 settembre 2019

Non crediamo. Se esse si sono risolte nell'arredamento dell'immobile riteniamo di no.

Se invece si fosse intervenuti con interventi (ad esempio realizzazione di boiseries) che hanno inciso "strutturalmente" sull'immobile e che non possono essere sottratti senza una riduzione di valore, riteniamo di si.

Così, per fare un esempio, se si è semplicemente collocata una cucina in legno, del relativo costo non riteniamo si possa tener conto. Se invece si trattasse di una cucina in muratura si.

E' chiaro, inoltre, che potrebbero esservi "zone grigie" in cui la valutazione diventa più opinabile.

frave pubblicato 17 ottobre 2019

Buongiorno,

le spese sostenute per la sostituzione degli infissi, soggette a ecobonus, possono essere considerate come incremento del bene dell'immobile e deducibili per il calcolo del nuovo imponibile?

Inoltre se si usufruisce già della detrazione del 50%, tale bonus può essere compatibile con la deducibilità per il calcolo del nuovo imponibile?

Es. plusvalenza di 30.000 

     costi sostituzione infissi 10.000 -> in più detrazione 50% ovvero 5000 euro in 10 anni

Imponibile 20.000 

Attendo vostro riscontro 

Grazie

astalegale pubblicato 18 ottobre 2019

si, non vi sono incompatibilità.

liviocarotenuto pubblicato 06 novembre 2019

Buongiorno

Il quesito:

immobile acquistato all'asta.

verrà venduto entro i 5 anni.

Dati gli accordi tra le parti, che prevedono che io, venditore, paghi i costi notarili per la vendita, posso aggiungere la fattura del notaio agli oneri fiscali, la manutenzione straordinaria e le spese di ristrutturazione per diminuire la plusvalenza?

grazie

 

Jacj pubblicato 08 novembre 2019

Io non sono italiana,ma essendo residente fiscalmente italiana mi tocca pagare la plusvalenza riguarda della vendità del terreno edificabile,

Vorrei chiedere potrebbe essere computati / dedicibili questi costi?

1)tasse di donazione nazionale e comunale 2)altre imposte:tasse di possesso ( si paga automatico quando mi è donato ) inerente alla donazione 3)costo notaio 4)costo bollo per documenti di donazione. 5)il costo registro di donazione 6)costo agenzia immobiliare per la vendità 7)costo per la commercialista per il calcolo delle tasse plusvalenza del mio paese.

8) IMU: potrebbe essere deducibile?

astalegale pubblicato 09 novembre 2019

Ai sensi dell’art. 68 D.P.R. 22/12/1986, n. 917 (Testo unico delle imposte sui redditi), come modificato dall'art. 37, comma 39, D.L. 4 luglio 2006, n. 223, convertito, con modificazioni, dalla L. 4 agosto 2006, n. 248, “Le plusvalenze di cui alle lettere a) e b) del comma 1 dell'articolo 67 sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo. Per gli immobili di cui alla lettera b) del comma 1 dell'articolo 67 acquisiti per donazione si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante”.

A nostro avviso, pertanto, tutti i costi indicati nella domanda sono da considerarsi costi inerenti, e dunque computabili al fine di determinare la base imponibile, ad eccezione delle spese condominiali, a meno che non si tratti di spese che hanno comportato un aumento di valore dell’immobile.

Qualche dubbio residua a proposito delle spese sostenute in occasione della vendita, non trattandosi di spese funzionali all’acquisto o incrementative. E tuttavia, osserviamo che a nostro avviso si tratta comunque di un costo funzionale alla negoziazione del bene, che a nostro avviso deve essere considerato ai fini della plusvalenza negli stessi termini in cui viene considerata la provvigione versata all’agenzia in occasione dell’acquisto.

Del resto, aggiungiamo, esse costituiscono spese che il proprietario sostiene nel momento in cui consegue quel reddito (la plusvalenza) e che quindi lo va a ridurre, ed è funzionale proprio al conseguimento di quel reddito.

astalegale pubblicato 09 novembre 2019

Per quanto attiene alle plusvalenze derivanti da cessione di immobili di provenienza donativa va premesso che ai sensi dell’art. 67, comma 1 let. b) d.P.R. 917/1986 generano reddito:

1) le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi:

A) quelli acquisiti per successione

B) le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.

2) le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.

In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante.

Come si vede, la cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione genera plusvalenza imponibile ai fini delle imposte sui redditi, salvo che tra la data di acquisito da parte del donante e la successiva rivendita da parte del donatario, non siano trascorsi più di cinque anni.

Cioò detto, e tenuto conto di quanto abbiamo evidenziato nella risposta precedente, ai fini della plusvalenza potrà tenersi conso di tutti i costi di acquisto e dunque delle tasse di donazione nazionale e comunale; del costo del notaio; delle imposte di registro. Riteniamo invece che degli antri costi non potrà aversi considerazione salvo quanto abbiamo detto per le spese di agenzia.

Jacj pubblicato 30 novembre 2019

Buona sera,

in merito a quanto scritto sopra vorrei qualche precisazione se possibile.

Jacj pubblicato 30 novembre 2019

Buona sera,

Grazie mille per la risposta ! Non avendo ritornato al forum non avevo letto.

in merito a quanto scritto sopra vorrei qualche precisazione se possibile.

Riguarda la sua risposta risulta Varie imposte nel momento di acquisto:si 1) imposte donazione nazionale + comnunale:si 2) imposte di possesso: si 3) imposte di registro: si 4) bollo di registro:si 5) costo notaio(nel mio paese non esiste la figura di notaio ma una figura lagale):si

6) il costo di commercialista per poter calcolare le tasse di plusvalenza prima di vendita: ?

7) costo notaio nel mio paese ci vuole la presenza notaio(legale) All'atto di vendità:?

8) imu pagati precedente anni:?

Vorrei ridomandare 6) 7) 8) Potrebbe essere decurtati:?

Vi ringrazio anticipatamente!

astalegale pubblicato 01 dicembre 2019

La richiesta di precisazioni non ci sembra chiarissima.

Osserviamo comunque che solo il costo indicato al punto 7 potrebbe essere decurtato.

Jacj pubblicato 02 dicembre 2019

Lei intende Il punto 7) il costo di vendità del notaio potrebbe essere decurtato!

Giusto?

Invece 6) 8) no.

Vi ringrazio immensamente !

Jacj pubblicato 02 dicembre 2019

Rispiego meglio Cioè 7)Il costo di notaio per l'atto di vendità( nel mio paese è obbligatorio la presenza del notaio) Lei ritiene possa essere decurtato?

Mi scusi per la traduzione della lingua non era chiaro!

Vi ringrazio!

astalegale pubblicato 05 dicembre 2019

esatto!

Jacj pubblicato 11 dicembre 2019

Grazie per la pazienza e la risposta.

Invece il costo del commercialista:

Era collegato il calcolo della tassa di plusvalenza da presentare al comune per cui era strettamente necessario al momento della vendità .

Non era il costo dell'commercialistà per la contabilità ordinaria.

Lui ha emesso la fattura strettamente collegato a questo calcolo della tassa( nel mio paese deve essere pagata al momento esatto della vendità) per atto di vendità.

Per cui se dovessi avere questa voce sulla fattura io ritengo possa essere inclusa davvero al costo inerente della vendità.

Attendo la sua gentile risposta.

Grazie e grazie.

astalegale pubblicato 16 dicembre 2019

Manteniamo fermo il convincimento che non si tratta di una voce di spesa che può essere considerata ai fini del calcolo della plusvalenza.

tommaso92 pubblicato 16 dicembre 2019

Buonasera, 

Nel caso di plusvalenza generata dalla vendita di immobile, in questo caso non acquistato in asta, dove non ho residenza mi confermate che posso detrarre:

-1 costi notarilli sia per atto di acquisto che per atto di mutuo

-2 costi agenzia immobiliare sia in acquisto che in rivendita

-3 costi geometra

-4 costi relativi al mutuo (imposta sostitutiva, perizia e istrutturia, assicurazione mutuo e interessi di mutuo?

 

Quali modalità di pagamento sono consentite per la dimostrazione dei costi sostenuti ai fini della detrazione sulla pluisavalenza? 

-asssegno circolare, bonifico, contanti oppure è sufficiente solo la fattura vidimata o lo scontrino indipendentemente dalle modalità di pagamento?

 

Vi sarei molto molto grato che mi rispondeste con i riferimenti normativi, 

Grazie mille

astalegale pubblicato 21 dicembre 2019

Ai sensi dell’art. 68 D.P.R. 22/12/1986, n. 917 (Testo unico delle imposte sui redditi), come modificato dall'art. 37, comma 39, D.L. 4 luglio 2006, n. 223, convertito, con modificazioni, dalla L. 4 agosto 2006, n. 248, “Le plusvalenze di cui alle lettere a) e b) del comma 1 dell'articolo 67 sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo. Per gli immobili di cui alla lettera b) del comma 1 dell'articolo 67 acquisiti per donazione si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante”.

Secondo la giurisprudenza, infatti, per costi inerenti al bene devono intendersi soltanto le “le spese incrementative, per tali intendendosi quelle spese che determinano un aumento della consistenza economica del bene o che incidono sul suo valore, nel momento in cui si verifica il presupposto impositivo. Non possono, quindi, essere incluse tra le spese incrementative quelle che non apportano maggior consistenza o maggior valore all'immobile, perché attengono solo alla manutenzione e/o alla buona gestione del bene” (Cass. 23.8.2011, n. 17595).

Questo concetto è stato recentemente ribadito da Cass. 22.6.2018, n. 16538, la quale ha affermato che “sono costi inerenti al bene, in quanto tali deducibili ai fini della determinazione della plusvalenza tassabile, solo quelli che attengono al costo di acquisto (spese notarili, di mediazione, imposte di registro, ipotecarie e catastali, cioè i costi inerenti al prezzo di acquisto, ex art.82 comma 2 T.u.i.r.) o che si risolvono in aumento di valore del bene, perdurante al momento in cui si verifica il presupposto impositivo (ad esempio, le spese sostenute per liberare l'immobile da oneri, servitù ed altri vincoli, oppure le spese che abbiano determinato un aumento della consistenza economica del bene). D'altro canto, non rientrano negli oneri deducibili le spese che attengono alla normale gestione del bene e che non ne abbiano determinato un aumento di valore, perdurante al momento in cui viene realizzata l'operazione imponibile. L'onere della prova della deducibilità del costo grava sul contribuente, che deve dimostrare, non solo di aver sostenuto le spese, ma anche la loro inerenza ed il carattere incrementativo del valore del bene.

Ciò detto, e premesso che non si comprende dalla domanda cosa si intenda per “costi geometra”, osserviamo che le spese indicate ci sembra considerabili.

Qualche dubbio può porsi per le spese di agenzia sostenute in sede di rivendita del bene, non trattandosi di spese funzionali all’acquisto o incrementative. E tuttavia, osserviamo che a nostro avviso si tratta comunque di un costo funzionale alla negoziazione del bene, che a nostro avviso deve essere considerato ai fini della plusvalenza negli stessi termini in cui viene considerata la provvigione versata all’agenzia in occasione dell’acquisto.

Del resto, aggiungiamo, si tratta comunque di un spese che il proprietario sostiene nel momento in cui consegue quel reddito (la plusvalenza) e che quindi lo va a ridurre, ed è funzionale proprio al conseguimento di quel reddito.

Quanto alle modalità di dimostrazione del costo, occorre una prova certa, che non generi il sospetto di essere stata creata ad arte e che non corrisponda ad un reale esborso di denaro.

tommaso92 pubblicato 22 dicembre 2019

Io sono assolutamente d'accordo con voi per quanto riguarda tutte le spese, cosi facendo si andrebbe a pagare sulla reale plusvalenza ottenuta tralasciando solo costi ordinari e marginali.

Purtroppo ho ricevuto pareri negativi da due commercialisti in merito ai costi di mutuo in generale. intendo sia l'onorario del notaio legato all'atto sia tutti i costi bancari (imposta sostitutiva, perizia e istrutturia, assicurazione mutuo e interessi di mutuo). Mi viene detto che non sono costi specificatamente inerenti ma una modalità di finanziamento scelta da me, pertanto non deducibili. Cosa ne pensate di questa interpretazione?

Grazie mille, 

Tommaso

astalegale pubblicato 27 dicembre 2019

Comprendiamo il ragionamento svolto dai consulenti da lei interpellati, che potrebbe avere una sua logica e che fornisce una chiave di lettura del generico dato normativo, certamente possibile, e che qualche autore ha sostenuto, negando quindi che rientrino nei costi inerenti i costi del mutuo stipulato per l’acquisto.

Di contro, tuttavia, si potrebbe sostenere che se il contratto di mutuo è funzionale all’acquisto, si tratta senza dubbio di un “costo interente”.

Nel nella stessa direzione da noi espressa si è espressa la Comm. trib. regionale Umbria Perugia Sez. I, con la sentenza 19/02/2018, n. 110, che peraltro ha confermato la decisione della commissione provinciale, che pure aveva riconosciuto l’inerenza ai costi del mutuo, nonché la Comm. trib. regionale Puglia Bari Sez. XIII, Sent., 09/11/2016, n. 2705.

tommaso92 pubblicato 16 gennaio 2020

Molto chiaro. Vi ringrazio moltissimio per la disponibilità, la precisione ed i riferimenti normativi forniti.

 

astalegale pubblicato 18 gennaio 2020

Grazie a lei!

frave pubblicato 04 febbraio 2020

Buongiorno,

i costi di intermediazioni, sia in acquisto che in vendita possono essere considerati per l'abbassamento dell'imponibile sulla plusvalenza?

Inoltre nel condominio sono stati effettuati dei lavori di miglioramento dell'intero immobile tra cui la pulsantiera citofonica, la tinteggiatura delle scale, la linea vita sul tetto, possono essere considerati costi incrementativi del bene?

Grazie

 

 

astalegale pubblicato 06 febbraio 2020

Come abbiamo detto, ai sensi dell’art. 68 D.P.R. 22/12/1986, n. 917 (Testo unico delle imposte sui redditi), come modificato dall'art. 37, comma 39, D.L. 4 luglio 2006, n. 223, convertito, con modificazioni, dalla L. 4 agosto 2006, n. 248, “Le plusvalenze di cui alle lettere a) e b) del comma 1 dell'articolo 67 sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo. Per gli immobili di cui alla lettera b) del comma 1 dell'articolo 67 acquisiti per donazione si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante”.

A nostro avviso, pertanto, tutti i costi indicati nella domanda sono da considerarsi costi inerenti, e dunque computabili al fine di determinare la base imponibile.

Ribadiamo che per costi inerenti al bene devono intendersi, secondo la dottrina e la giurisprudenza, soltanto le “le spese incrementative, per tali intendendosi quelle spese che determinano un aumento della consistenza economica del bene o che incidono sul suo valore, nel momento in cui si verifica il presupposto impositivo. Non possono, quindi, essere incluse tra le spese incrementative quelle che non apportano maggior consistenza o maggior valore all'immobile, perché attengono solo alla manutenzione e/o alla buona gestione del bene” (Cass. 23.8.2011, n. 17595). 

Qualche dubbio può porsi per le spese di agenzia sostenute in sede di rivendita del bene, non trattandosi di spese funzionali all’acquisto o incrementative. E tuttavia, osserviamo che a nostro avviso si tratta comunque di un costo funzionale alla negoziazione del bene, che a nostro avviso deve essere considerato ai fini della plusvalenza negli stessi termini in cui viene considerata la provvigione versata all’agenzia in occasione dell’acquisto.

Del resto, aggiungiamo, si tratta comunque di un spese che il proprietario sostiene nel momento in cui consegue quel reddito (la plusvalenza) e che quindi lo va a ridurre, ed è funzionale proprio al conseguimento di quel reddito.

plares76 pubblicato 27 febbraio 2020

Buonasera, ho una domanda da fare in merito alla seguente circostanza: sto acquistando un'immobile "fatto il preliminare" e nel frattempo il proprietario mi ha conferito la procura speciale per eseguire lavori di ristrutturazione "che sono in corso" e anche la possibilità di poter già rivendere glistessi immobili. La mia domanda è: per tutte le spese che vado ad affrontare nel frattempo e cioè prima del rogito in cui mi intesto l'immobile potrò dopo essermi intestato l'immobile, alla rivendita portarli in deduzione per il calcolo del plusvalore che dovrò versare oppure tutte le spese devono essefe fatturate dopo che l'immobile l'avrò rogitato?

Grazie per la risposta.

astalegale pubblicato 02 marzo 2020

Riteniamo di no. L’art. 68 D.P.R. 22/12/1986, n. 917 (Testo unico delle imposte sui redditi), come modificato dall'art. 37, comma 39, D.L. 4 luglio 2006, n. 223, convertito, con modificazioni, dalla L. 4 agosto 2006, n. 248, dispone che “Le plusvalenze di cui alle lettere a) e b) del comma 1 dell'articolo 67 sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo. Per gli immobili di cui alla lettera b) del comma 1 dell'articolo 67 acquisiti per donazione si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante”.

Poichè il preliminare non produce l'effetto traslativo, le spese sostenute prima del defintivo sono irrilevanti ai fini della plusvalenza.

danielel1010 pubblicato 15 maggio 2020

Buongiorno,

ho acquistato un appartamento come seconda casa tre anni fa ed ultimato da poco ristrutturazione con chiusura pratica ancora da effettuarsi.

Ho intenzione di vendere l'immobile e vorrei avere dei chiarimenti sul calcolo della plusvalenza.

Ponendo che costo 150.000 (comprensivo notaio e mediazione agenzia), ristrutturazione 50.000 e prezzo di vendita 250.000. 

Ho intenzione di mantenere il 50%detraibile della ristrutturazione per 10 anni ( 25.000), di cui non ho ancora iniziato a usufruire. La plusvalenza generata dalla vendita resta comunque Prezzo vendita - costo - costo ristrutturazione (250-150-50=50)? o l' importo che andrò a detrarre per 10 anni deve essere ingnorato (250-150-25=75)?

Grazie per l' aiuto,ma soprattutto per l' ottimo lavoro che fate

astalegale pubblicato 17 maggio 2020

Il dato normativo (art. 16-bis D.P.R. 22/12/1986, n. 917) non contiene limitazioni rispetto alla disciplina delle plusvalenze (art. 68 dpr n. 917/1986), per cui non vi sono ostacoli ad indicare nella base di calcolo anche le spese ammesse al così detto bonus ristrutturazioni.

tommaso92 pubblicato 09 giugno 2020

Buonasera, 

Ho acquistato un immobile prima casa nel quale ho residenza da circa 6 mesi. Ho necessità di venderlo ma vorrei frazionarlo per provare a vendere meglio. 

Vorrei quindi frazionare, vendere le due unità abitative che sono venute fuori e riacquistare un appartamento piu piccolo entro pochi mesi.

1)Devo pagare l'eventuale plusvalenza? 

2)Che effetti possono esserci dal punto di vista delle agevolazioni?

Grazie mille, 

Tommaso

astalegale pubblicato 4 settimane fa

A nostro avviso la risposta alla domanda si ricava dal citato art. 67, comma 1 let. b) d.P.R. 917/1986.

La norma esclude l’applicazione della plusvalenza quando il bene rivenduto sia stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del tempo intercorso tra la data di acquisto e quello di rivendita.

L’espressione “maggior parte” a nostro avviso deve essere intesa nel senso che il tempo in cui l’immobile è stato destinato ad abitazione principale deve essere superiore al tempo in cui non lo è stato.

A proposito delle agevolazioni prima casa osserviamo che a norma del comma 4 della nota 2 bis dell’art. 1 della tariffa del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, il contribuente decade dai benefici fiscali legati all'acquisto della "prima casa" in caso di dichiarazione mendace o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con detti benefici prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto.

La medesima disposizione prevede che la decadenza non si verifica nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici prima casa, proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Come si vede, nel caso di rivendita del bene entro il quinquennio il legislatore non si accontenta di un nuovo acquisto compiuto entro l'anno alle stese condizioni in cui si è acquistato il primo immobile, ma richiede un quid pluris, rappresentato dal fatto che quell'immobile sia adibito dal contribuente ad abitazione principale.

tommaso92 pubblicato 4 settimane fa

Grazie mille, risposta molto chiara. 

tommaso92 pubblicato 4 settimane fa

Mi permetto di chiedere un'altra cosa. Scrivo qui perchè non ho trovato la sezione corretta.  Spostate pure il post dove ritenete più opportuno. 

Poniamo che voglia acquistare un iimmobile al 50% insieme ad altra persona che ha già la prima casa. da qui ho due domande.

-1) come viene formalizzato l'acquisto? la mia parte, il 50% della proprietà posso acquistarla come prima casa e quindi solo io ci porterò la residenza e l'altra persona acquista come seconda casa senza obbligo di residenza?

-2) Se a seguito dell'acquisto divido l'immobile in due unità urbanisticamente e catastalmente diverse una per me e una per l'altra persona (attraverso frazionamento per trasferimento di diritti), come potrei fare per non perdere le agevolazioni prima casa?

 

Grazie, 

Tommaso

 

astalegale pubblicato 4 settimane fa

I requisiti per godere dei benefici fiscali relativi all’acquisto della prima casa sono previsti dalla nota 2 bis dell’art. 1 della tariffa del d.P.R. 26 aprile 1966, n. 131 (testo unico dell’imposta di registro). Secondo questa norma devono ricorrere le seguenti condizioni.

a) che l'immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero, che l'immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano . La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall'acquirente nell'atto di acquisto;

b) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere proprietario (esclusivo o in comunione con il coniuge) di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare (alla proprietà è equiparato il diritto di usufrutto, uso e abitazione);

c) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere proprietario (neppure per quote, anche in regime di comunione legale) su tutto il territorio nazionale di altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa, (alla proprietà è equiparato il diritto di usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà).

Detto questo in termini generali, nel caso di acquisto in comproprietà la Corte di Cassazione con sentenza n. 8502 del 26 settembre 1996, ha affermato che: "...un beneficio fiscale collegato a requisiti attinenti alla persona dell'acquirente, non può essere, in via generale, per il caso di acquisto in comproprietà, riconosciuto o negato per l'intero in ragione della sussistenza o insussistenza di tali requisiti con riferimento ad uno o alcuni dei   compratori. In carenza di disposizioni che espressamente stabiliscano l'unicità del   trattamento tributario (...si deve fare riferimento all'indicata natura della comproprietà indivisa e quindi si deve accertare per ogni acquirente ed in relazione alla sua quota, la presenza o meno dei presupposti dell'agevolazione."

Detto principio è stato ribadito nelle successive pronunce 4 aprile 1996, n. 3159 e del 21 giugno 2001, n. 8463.

Dunque, ogni acquirente verserà le imposte dovute in forza della propria posizione soggettiva.

tommaso92 pubblicato 4 settimane fa

-1)In sostanza io che acquiso al 50% l'immobile prima casa pagherò l'imposta di registro al 2% sulla metà della rendita catastale e l'altro acquirente  che acuisterà il 50% pagherà l'imposta di registro al 9% sulla metà della rendita catastale in quento seconda casa? Corretto?

-2)In merito alla residenza solo io che acquisto come prima casa sono obbligato a portarla?

 

astalegale pubblicato 3 settimane fa

esatto

vale1986 pubblicato 2 settimane fa

Buonasera,

ho fatto diverse verifiche su internet, ma non ho trovato quali sono i costi in merito alla risturtturazione che posso aggiungere per abbassare la plusvalenza. 

So che sono costi di manutenzione straordinaria e/o che incrementano il valore dell'immobile, ma ho un dubbio sulla fornitura di 4 telecomandi dei climatizzatori e fancoil per un totale di circa 300€ (sono quelli originali). So che non rientrano nei costi di ristrutturazione, ma incrementano comunque il valore dell'immobile dato che senza i telecomandi i clima non funzionano... voi cosa ne pensate? Il mio commercialista mi ha consigliato di aggiungerli, ma io ho qualche dubbio...

grazie mille per la risposta

astalegale pubblicato 2 settimane fa

Si tratta di una ipotesi di confine.

Il suggerimento del suo commercialista ci sembra comunque condivisibile poichè in effetti si tratta di spese incrementative.

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