Buonasera,
sto tenendo d'occhio alcune aste e vedo che viene pubblicato il rpezzo base d'asta e il prezzo offerta minima.
Ho letto che è il delegato alla vendita che stabilisce l'offerta minima: sceglie lui di quanto farla oppure sarà sempre la base d'asta meno il 25%? ossia, è un calcolo che posso fare da solo, per decidere che offerta poi presentare, o devo vedere quale offerta minima ha deciso il delegato alla vendita per una specifica asta?
grazie
Nel rispondere alla sua domanda dobbiamo prendere atto del fatto che una lettura isolata dell’art. 569, comma 1 c.p.c. può trarre in errore. Si legge infatti nella norma che il Giudice con l’ordinanza di vendita stabilisce, tra l’altro, il prezzo base e “l’offerta minima”.
Da questa previsione, dunque, sembrerebbe ricavarsi che l’ammontare dell’offerta minima è stabilito, così come per il prezzo base, dal Giudice, e dunque dal professionista delegato in caso di delega delle operazioni di vendita.
In realtà, non è così.
Infatti, l’art. 571, comma 2 c.p.c., stabilisce inequivocabilmente che l’offerta è inefficace se inferiore di oltre un quarto rispetto al prezzo stabilito nell’ordinanza di vendita (da intendersi come prezzo base), e dunque non è consentita la possibilità che l’offerta minima (prezzo base meno 25%) possa essere stabilita in misura diversa.
La previsione contenuta nell’art. 569 c.p.c. (secondo la quale con l’ordinanza di vendita il Giudice stabilisce anche la misura dell’offerta minima) è stata inserita in sede di conversione del decreto legge al solo fine di rendere immediatamente noto ai potenziali acquirenti la possibilità di offrire ad un prezzo inferiore al prezzo base, senza la necessità che per acquisire questa informazione si dovesse consultare il codice di procedura civile.
Dunque, per rispondere alla sua domanda, possiamo affermare che:
l’offerta minima è pari al prezzo base ridotto di un quarto;
questo importo non è rimesso alla determinazione discrezionale del professionista delegato
pertanto chiunque, partendo dal prezzo base, può calcolare la misura dell’offerta minima.
Buonasera,in seguito a quanto specificato sopra chiedo: come deve comportarsi il partecipante al bene stagito, nel caso di una vendita all'asta di un appartamento, alla 5^ pubblicazione di dicembre 2016, ove nel relativo avviso di vendita viene specificato un prezzo base per l'offerta residuale che corrisponde al prezzo base ridotto di un quinto?Nel classico espempio di prezzo base di 100k per effetto di 1/4 meno diviene offerta residuale 75k, in questo caso invece è stato calcolata l'offerta residuale pari a 80k. Faccio notare che matematicamente 80k *1,25=100k mentre 100k*0,75=75k, questo è vero per ogni prezzo base immaginabile.
Altra domanda: se nonostante l'avviso di vendita riporti il 20% meno del prezzo base (un quinto meno del prezzo base) e l'offerta pervenuta fosse pari a un quarto meno, ovvero offrissi 75k anzichè 80k come prescritto nell'avviso di vendita, diverrebbe inefficace la mia offerta?
Infine se l'offerta fosse efficace, si andrebbe incontro ad un possibile annullamento d'asta?
Grazie
Non riusciamo a comprendere il contenuto della domanda: che cosa intende per “prezzo base per l’offerta residuale”?
Nelle vendite esistono due prezzi: il prezzo base (che è uguale al prezzo base del precedente tentativ odi vendita ridotto “fino” ad un quarto, in base alla decisione del giudice), e l’offerta minima (prezzo base meno ¼).
Non riteniamo, ed in questo ribadiamo quanto abbiamo precedentemente affermato, che la norma consenta di determinare l’offerta minima in una misura diversa da quella prevista dagli artt. 572 c.p.c.
Preciso meglio: procedura concorsuale per fallimento, l'offerta minima può disattendere l'art 571 c2 e al contempo determinare nell'aviso di vendita l'offerta minima nella misura del 1/5 in meno rispetto al prezzo base?
Non riteniamo che la disciplina dell’offerta minima sia applicabile alle procedure fallimentari. Invero, la disciplina dell’offerta minima è collegata all’istituto dell’assegnazione, che non è espressamente disciplinato dalla legge fallimentare, e che non può essere applicato sic et sempliciter in quella sede.
Ne deriva, a nostro avviso, che nella vendita fallimentare non possono essere distinti due prezzi, e che una aggiudicazione ad un prezzo inferiore a quello base si espone a rischi di contestazioni.
Ho letto le risposte relative all'offerta minima e mi pare di aver capito che può essere determinata ribassando fino al 25% della base d'asta (art. 571, comma 2 c.p.c.).
Tuttavia in una ordinanza di vendita leggo: "... l'indicazione del prezzo offerto [...] non potrà esserte inferiore al prezzo minimo sopra indicato a pena di inefficacia."
Quindi se offro, poniamo, il 20% in meno rispetto alla base d'asta, la mia offerta è valida o no?
Purtroppo non siamo in grado di risponderle, atteso che i dati che ci ha fornito sono troppo scarni.
L'espressione potrebbe essere riferita proprio all'offerta minima.
Buongiorno, vorrei partecipare a un'asta (si tratta del secondo tentativo di vendita, e il prezzo di vendita ha già subito un ribasso del 25%) dove ne nell'ordinanza ne nell'avviso si fa riferimento all'offerta minima. In pratica è indicato solamente il prezzo di vendita. Il curatore (molto giovane credo sia il primo incarico di questo tipo ) interpellato in merito mi ha detto che non è possibile offrire una cifra ribassata di 1/4 del prezzo di vendita.
Ma la possibilià di un'oferta minima ridotta di 1/4 dal prezzo di vendita è orevista per legge o è a discrezione del giudice? Grazie.
L’informazione che le ha riferito il curatore a nostro avviso è corretta.
Invero, la disciplina dell’offerta minima, introdotta in seno alle vendite esecutive dal d.l. n. 83/2015, è strettamente connessa all’istituto dell’assegnazione, che tradizionalmente non torva applicazione in seno alle vendite fallimentari (se non, riteniamo, in particolarissime ipotesi).
Buongiorno,
sono interessato a un'asta senza incanto per un appartamento il cui prezzo base è stato valutato in 25.000 Euro e l'offerta minima è di 18.750.
Nell'ordinanza e nell'avviso di vendita si fa esplicito riferimento al fatto che, qualora non vengano presentate offerte pari almeno all'offerta minima e non venga nemmeno presentata dal creditore istanza di assegnazione, verranno accolte anche offerte inferiori a quella minima. Fra queste prevarrà la più alta o, a parità di offerte inferiori a quella minima dell'asta, vincerà l'offerta presentata prima.
Non c'è nessun riferimento al fatto che offerte inferiori alla minima non possano essere inferiori di più di un quarto. Nella mia interpretazione ciò significa che, se l'asta andrà deserta e non verranno presentate istanze di assegnazione, potrei anche aggiudicarmi l'immobile offrendo 1.000 Euro, ossia mettendone in busta 100. Sbaglio?
Grazie mille.
Andrea
Buonasera,
mi scuso per l'ignoranza in materia, ma volevo comprendere con precisione, il funzionamento dell'offerta al ribasso.
Tale offerta al ribasso è presentabile sul prezzo minimo di asta?
Faccio un esempio reale: immobile a prezzo base di 84.000 euro - offerta minima euro 63.000 (-25%).
posso offrire un ribasso ulteriore del 25% su 63.000 (offerta minima)?. Sarebbe quindi accettata un'offerta di euro 47.250?
Questa modalità è applicabile nello standard su tutti gli immobili all'asta o deve essere esplicitamente descritto nell'ordinanza del tribunale?
Altra domanda: perchè alcune aste, nell'avviso di vendita, presentano escusivamente il prezzo BASE e non il prezzo MINIMO?
E' cmq sottointeso che si possa fare un'offerta fino al 25% (1/4) del valore base giusto?
grazie mille, ringrazio cordialmente!
Manuel
La domanda formulata contiene due quesiti:
1. se possa essere operato un ribasso sulla offerta minima;
2. se la disciplina dell’offeta minima si applichi a prescindere dalle previsioni contenute nell’ordinanza di vendita.
Al primo quesito dobbiamo fornire risposta negativa.
L’art. 571 c.p.c. nella sua attuale formulazione prevede che l’offerta è inefficace “se è inferiore di oltre un quarto al prezzo stabilito nell’ordinanza”. Dunque, un ribasso rispetto all’offerta minima non sarebbe ammesso.
Quanto al secondo quesito osserviamo che a nostro avviso la disciplina dell’offerta minima si applica a prescindere dalle previsioni contenute nell’ordinanza di vendita.
Ciò in quanto la relativa disciplina, ricavabile dagli artt. 569 comma terzo, 571, 572 e 573 c.p.c., non è rimessa all’apprezzamento discrezionale del Giudice dell’esecuzione, ma trova diretto ed unico presupposto nel dato positivo. Insomma: la presentazione di una offerta per un importo inferiore di non oltre un quarto rispetto al prezzo base non è più causa di inefficacia dell’offerta.
Inoltre, ai sensi dell’art. 23, comma 9, del d.l. 27 giugno 2015, n. 83, convertito con l. 6 agosto 2015, n. 132, la disciplina dell’offerta minima si applica anche ai procedimenti pendenti alla data di entrata in vigore del citato decreto legge.
Quest’ultima norma, nel testo originario, prevedeva che quando fosse già stata disposta la vendita, la stessa avrebbe avuto comunque luogo con l’osservanza delle norme precedentemente in vigore e le nuove disposizioni si sarebbero applicate quando il Giudice avesse disposto una nuova vendita.
Sennonché, in sede di conversione è stato aggiunto che le nuove norme avrebbero trovato applicazione anche qualora la nuova vendita fosse stata disposta dal professionista delegato.
Ciò significa, a nostro avviso, che l’applicazione della novella non necessita che la stessa sia recepita nell’ordinanza di vendita.
Buonasera,
sono interessato ad un asta in cui il giudice ha stabilito nell'avviso che "la proposta d'acquisto non potrà essere , a pena di inefficacia dell'offerta, inferiore al prezzo base indicato nell'avviso di vendita."
E' quindi discrezione del giudice consentire un'offerta minima?
E' chiaro che l'offerta non può essere inferiore al 25% del prezzo base , ma, evidentemente, potrà essere pari al prezzo base o di poco inferiore ad esso, a discrezione del delegato alla vendita: è così? Grazie
La risposta al quesito da lei formulato si rinviene in primo luogo nella considerazione per cui la possibilità che, alle condizioni previste dagli artt. 569 comma terzo, 572 e 573 c.p.c., la presentazione di una offerta minima non solo è efficace ma consente l’aggiudicazione, non è rimessa all’apprezzamento discrezionale del Giudice dell’esecuzione, ma trova diretto ed unico presupposto nel dato positivo. Insomma: la presentazione di una offerta per un importo inferiore di non oltre un quarto rispetto al prezzo base non è più causa di inefficacia dell’offerta.
Inoltre, ai sensi dell’art. 23, comma 9, del d.l. 27 giugno 2015, n. 83, convertito con l. 6 agosto 2015, n. 132, la disciplina dell’offerta minima si applica anche ai procedimenti pendenti alla data di entrata in vigore del citato decreto legge.
Quest’ultima norma, nel testo originario, prevedeva che quando fosse già stata disposta la vendita, la stessa avrebbe avuto comunque luogo con l’osservanza delle norme precedentemente in vigore e le nuove disposizioni si sarebbero applicate quando il Giudice avesse disposto una nuova vendita.
Sennonché, in sede di conversione è stato aggiunto che le nuove norme avrebbero trovato applicazione anche qualora la nuova vendita fosse stata disposta dal professionista delegato.
Ciò significa, a nostro avviso, che l’applicazione della novella non necessita neppure che la stessa sia recepita nell’ordinanza di vendita.
Buonasera,
L’art. 571 c.p.c. fa riferimento esclusivamente alle esecuzioni o può essere applicata anche alle aste per divisioni giudiziali o alle aste fallimentari?
Nello specifico in una procedura di divisione giudiziale l'offerta è comunque efficace se minore rispetto al prezzo stabilito nell'ordinanza ma comunque non inferiore di un quarto?
Grazie
A nostro avviso la risposta alla domanda impone di distinguere le diverse situazioni prospettate.
La disciplina dell’offerta minima, introdotta in seno alle vendite esecutive dal d.l. n. 83/2015, è strettamente connessa all’istituto dell’assegnazione, che tradizionalmente non torva applicazione in seno alle vendite fallimentari (se non, riteniamo, in particolarissime ipotesi), con la conseguenza in sede di liquidazione dell’attivo fallimentare al prezzo base non può accompagnarsi la offerta minima.
Per la stessa ragione riteniamo che la disciplina dell’offerta minima non trovi applicazione nei giudizi di divisione “ordinaria”, vale a dire nei giudizi di scioglimento della comunione che non trovano la loro origine nel pignoramento della quota, ma esclusivamente nel diritto soggettivo di ciascun condividente di chiedere in ogni momento lo scioglimento della comunione. In questi giudizi l’istanza di assegnazione è disciplinata dall’art. 720 c.c., e si configura come diritto soggettivo del condividente del tutto sganciata dalla disciplina dell’assegnazione di cui agli artt. 506, 506, 588 e 589 c.p.c., in ragione del fatto per cui l’art. 720 riconosce questa prerogativa ai comproprietari, laddove l’istituto dell’assegnazione di cui alle richiamate norme del codice di procedura civile è pensato per i creditori.
A conclusioni diverse, riteniamo, debba giungersi con riferimento alla applicabilità dell’istituto della assegnazione ai giudizi di divisione endoesecutiva. Qui, invero, da un lato non vi sono ostacoli sistematici che impediscono l’applicazione dell’istituto; dall’altro, la giurisprudenza (Cass. civ., sez. III, 18 aprile 2012, n. 6072) ha affermato che “In tema di espropriazione di beni indivisi, il giudizio con cui si procede alla divisione (cd. divisione endoesecutiva), pur costituendo una parentesi di cognizione nell'ambito del procedimento esecutivo, dal quale rimane soggettivamente ed oggettivamente distinto, tanto da non poterne essere considerato né una continuazione né una fase, è, tuttavia, ad esso funzionalmente correlato. Ne consegue che il giudizio di divisione dei beni pignorati non può essere iniziato e, se iniziato, non può proseguire ove venga meno in capo all'attore la qualità di creditore e, con essa, la legittimazione e l'interesse ad agire, a meno che a tale deficienza - originaria o sopravvenuta - non si rimedi con una valida domanda di scioglimento della comunione formulata dal debitore convenuto, da altro creditore munito di titolo esecutivo, o, ancora, da alcuno dei litisconsorti necessari indicati nell'art. 1113, terzo comma, cod. civ..”.
Se dunque tra la procedura esecutiva ed il giudizio di divisione che da essa promana esiste siffatto collegamento “funzionale”, (laddove siffatta funzionalità deve essere riferita alla tutela del credito) siamo del parere che tutte le regole che questa “funzionalità” assicurano debbano trovare applicazione, ivi compresa quella relativa alla disciplina dell’offerta minima.
Buongiorno,
mi ricollego agli argomenti precedentemente trattati per sottoporvi la mia situazione.
Sto seguendo con molto interesse un immobile per il quale vorrei partecipare all'asta avente le seguenti caratteristiche:
prezzo base 150.000
offerta minima 112.500
rilancio minimo 3.000
vendita senza incanto
Vorrei capire alcune cose:
- per partecipare all'asta basta che offra in busta chiusa la cifra di Euro 112.500? Se un altro interessato offre un cifra superiore (es. 130.000) sono automaticamente tagliato fuori oppure, avendo offerto la cifra minima, ho diritto a partecipare comunque all'asta rilanciando almeno 3.000 Euro sopra la cifra offerta dal mio concorrente (quindi 133.000)?
Io vorrei partecipare a quest'asta e la cifra che sono disposto a mettere per questo immobile è di 150/160.000 Euro. Secondo voi com'è meglio procedere?
Ho anche letto che, in caso di unica offerta (dubito fortemente sia questo il caso), questa può ritenersi vincente solo se supero di 1/5 il prezzo base (quindi 180.000). Vale anche in caso di asta tra più interessati?
Grazie
Prima delle modifiche introdotte dal d.l. 83/105, l’art. 572 c.p.c., prevedeva in caso di offerta unica, se essa fosse stata superiore al prezzo base aumentato di un quinto il Giudice procedeva senz’altro all’aggiudicazione. Invece, in caso di offerta inferiore a tale valore, il Giudice non aggiudicare quando riteneva probabile che la vendita con il sistema dell’incanto potesse aver luogo ad un prezzo superiore della metà rispetto al valore di stima.
Questa disciplina è stata completamente superata dal novellato art. 572, commi 2 e 3.
Dispone oggi la norma che:
- Se l’offerta è pari o superiore al valore dell’immobile stabilito nell’ordinanza di vendita, la stessa è senz’altro accolta;
- Se invece l’offerta è inferiore rispetto al prezzo stabilito nell’ordinanza di vendita in misura non superiore ad un quarto, il giudice può (non deve) procedere all’aggiudicazione quando ritiene che non vi sia seria possibilità di conseguire un prezzo superiore con una nuova vendita e non sono state presentate istanze di assegnazione da parte di uno dei creditori ai sensi dell’art. 588 c.p.c. .
Come si vede, il cambio di rotta è evidente: da un lato formulazione di una offerta di acquisto al prezzo base o ad un prezzo superiore è senz’altro accolta; dall’altro, il Giudice accoglie anche una offerta inferiore del 25% rispetto al prezzo base, a condizione che ritenga non seriamente possibile vendere ad un prezzo superiore con un nuovo tentativo di vendita (ipotesi per la verità rarissima).
Quando invece siano state presentate una pluralità di offerte, anche se tutte inferiori al prezzo base (nella misura non eccedente il 25%) l'art. 573 prevede che il Giudice dispone in ogni caso la gara tra gli offerenti, all'esito della quale il Giudice procede alla aggiudicazione, a meno che il prezzo più alto raggiunto sia inferiore al prezzo base e sia stata presentata istanza di assegnazione.
In definitiva, colui che offre per un importo pari al prezzo base ridotto di ¼ rischia di non aggiudicarsi il bene quando, ritrovandosi unico offerente, sia stata presentata una istanza di assegnazione o quando il professionista delegato ritenga che vi sia seria possibilità di vendere ad un prezzo superiore con un nuovo esperimento di vendita.
scusi quest'ultimo commento mi ha confuso rispetto al precedente del 2 gennaio dove diceva: <<offerta minima non solo è efficace ma consente l’aggiudicazione, non è rimessa all’apprezzamento discrezionale del Giudice dell’esecuzione, ma trova diretto ed unico presupposto nel dato positivo.>>
se capisco bene l'apprezzamento discrezionale del Giudice rimane riguardo la definitività dell'aggiudicazione quando non sia stato raggiunto il prezzo base.
Quindi, discrezione non solo del giudice ma anche dei delegati ed immagino anche degli Ausiliari come il CTU ... ma a questo punto, superando il termine per proporre l'aumento di un quinto e quindi entro quali termini ?
grazie
Come abbiamo detto nelle precedenti risposte, l'offertete formula una offerta minima, questa non viene esclusa ma egli diventa aggiudicatario a meno che il giudice (o il professionista delegato) non ritenga di poter vendere ad un prezzo superiore con un nuovo tentativo di vendita e non siano state presentate istanze di assegnazione.
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