Buonasera,
sto tenendo d'occhio alcune aste e vedo che viene pubblicato il rpezzo base d'asta e il prezzo offerta minima.
Ho letto che è il delegato alla vendita che stabilisce l'offerta minima: sceglie lui di quanto farla oppure sarà sempre la base d'asta meno il 25%? ossia, è un calcolo che posso fare da solo, per decidere che offerta poi presentare, o devo vedere quale offerta minima ha deciso il delegato alla vendita per una specifica asta?
grazie
Buongiorno,
Vi scrivo in merito all’oggetto.
Premetto che ho partecipato già a molte aste, alcune aggiudicate e altre ovviamente no.
Martedì 21 gennaio 2025 partecipo on line ad un’asta telematica per un bene immobile (Tribunale di Siracusa), con 3 partecipanti in totale: io (1) e un altro concorrente in modalità telematica (2), un terzo con busta cartacea quindi in presenza (3), con O.M. 17.000 € e con rilancio minimo di 2.000 €.
Tutti e 3 i partecipanti avevamo offerto il minimo (cioè 17.000 €), e in corso di gara sono stati effettuati i sotto indicati rilanci:
soggetto (1), io 19.000 €
soggetto (3) 21.000 €
soggetto (1), io 23.000 €
soggetto (3) 25.000 €
soggetto (1), io 27.000 €
Quindi io mi aggiudico il bene immobile a 27.000 € (anche se in realtà mi ero prefissato un tetto massimo di 23-25.000 €).
Effettuo i calcoli per il saldo prezzo e una settimana dopo l’aggiudicazione spedisco una PEC al P.D. per chiedere la correttezza dei calcoli effettuati e se versare le somme dovute presso il CC intestato alla Procedura o se versare una parte anche al Creditore Procedente (di 1° grado).
Dopo settimane di silenzio da parte del P.D. e dopo innumerevoli messaggi e telefonate, finalmente mi risponde via telefono e mi promette che entro qualche giorno avrebbe dato seguito alla mia PEC.
Ma così non è stato!
Dopo altre settimane, invio una nuova PEC – stavolta mettendo in copia anche il Creditore Procedente – e finalmente 5 giorni dopo risponde confermando la correttezza dei calcoli e indicandomi di effettuare il saldo prezzo totalmente presso il CC intestato alla Procedura.
Qualche giorno dopo (14.05.2025) ricevo – sia io in qualità di aggiudicatario del bene immobile sia il creditore procedente in quanto interessato - un “ricorso in opposizione agli atti esecutivi con istanza di sospensione” da parte dell’avvocato del proprietario/debitore/esecutato il quale si accorge che nell’unica offerta cartacea [soggetto (3)] era indicata come da ultima per il saldo prezzo il 21.05.2025 (data NON valida in quanto il termine ultimo sarebbe stato al massimo il 20.05.2025), chiedendo quindi la nullità o comunque l’invalidità della vendita stessa.
A questo punto mi chiedo:
esistono (molti) casi di questa tipologia (dove – a posteriori – qualcuno si accorge che uno o più partecipanti NON avrebbero potuto/dovuto partecipare)?
Se si, quale è l’orientamento generale del Giudice dell’Esecuzione? A mio avviso si è svolta una gara “corretta”, e SOLO il PD ha fatto dei GRAVI ERRORI!
se NON mi costituisco con il mio legale di fiducia (anche perché NON ho sbagliato nulla e ho fatto quanto dovuto se non di più), quale potrebbero essere i vantaggi e gli svantaggi?
Eventualmente mi dovessi costituire, posso chiedere al G.E. se possibile avere assegnato il bene al primo rilancio per la somma di 19.000 €, in quanto l’unico “rilanciante” NON avrebbe dovuto partecipare? Forse avrei contro il Creditore Procedente, che verrebbe vista decurtata una somma relativamente importante e allo stesso modo il proprietario/debitore/esecutato, che vedrebbe il suo dedito nuovamente più alto.
Se viceversa NON mi costituisco, posso successivamente fare causa al PD per gli 8.000 € in più?
Nel ringraziarvi anticipatamente, porgo
Cordiali Saluti
Pietro Gemmellaro
Il problema che in questi casi occorre affrontare riguarda il fatto che il diritto di colui il quale ha presentato un'offerta errata deve confrontarsi con il diritto di colui che ha presentato una offerta valida e che quindi ha interesse a che un suo potenziale concorrente sia escluso.
Per questi motivi riteniamo che nel suo caso l'offerta non possa essere "salvata"
In ogni caso, se si ritiene illegittima l'esclusione, occorrerà promuovere reclamo ex art. 591-ter c.p.c., il quale prescrive che avverso gli atti del professionista delegato è possibile proporre reclamo al Giudice dell’esecuzione.
La ringrazio per il riscontro.
Vorrei sapere se la procedura per il reclamo ha un costo ed indicativamente a quanto ammonta inoltre vorrei chiarire che l'offerta è stata formulata con procedura telematica quindi relativamente ai dettagli che mi aveva chiesto le specifico quanto riportato nel format da compilare:
prezzo base asta € 270.000,00
offerta minima : 202.725,00
rialzo minimo : 7400,00
dati offerta : qui ho inserito € 20.273,00 anzichè 202.730,00
Termine di pagamento 25 luglio 2021
ESTREMI CAUZIONE
Tipo deposito cauzione bonifico bancario
Importo cauzione : € 20.273,00
Questo è il format della procedura telematica da compilare. Le aggiungo che il delegato alla vendita nel momento in cui ho chiesto il motivo della mia esclusione mi ha immediatamente risposto che avevo dimenticato di inseirire uno zero.
Quindi ne desumo che aveva chiaramente ed inequivocabilmente intuito la mia volontà.
Purtroppo mi troverò costretto a fare un reclamo e sostenere una spesa quando tutto ciò poteva essere gestito diversamente.
Secondo Lei è possibile conoscere attraverso la cancelleria il prezzo a cui è stato aggiudicato l'immobile.
grazie mille
grazie
In ogni caso, se si ritiene illegittima l'esclusione, occorrerà promuovere reclamo ex art. 591-ter c.p.c., il quale prescrive che avverso gli atti del professionista delegato è possibile proporre reclamo al Giudice dell’esecuzione.
A nostro avviso per rispondere alla domanda occorrerebbe esaminare il contenuto dell'offerta, per capire se dall'importo della cauzione si può risalire all'importo dell'offerta.
Facciamo un esempio: se nell'offerta Tizio dice "offro € 10 e deposito cauzione di € 10, pari al 10% del prezzo da me offerto", si comprende che tizio voleva offrire € 100.
Se invece Tizio dicesse, "offro 10 e verso € 10 a titolo di cauzione", la salvezza dell'offerta diverrebbe più ardua.
Oggi ho partecipato ad un asta telematica ed il prezzo minino dell'offerta era di € 202.725,00 con una cauzione da versare pari a non meno del 10% del prezzo minimo. Io ho versato una cauzione di € 20273,00 con bonifico bancario. Purtroppo nella compilazione dell'offerta ho indicato erroneamente con prezzo minimo offerta un valore di € 20273,00 ( ho dimenticato un zero inidcando erroneamente il valore della cauzione)
Il delegato alla vendita ha rifiutato la mia offerta nonostante fosse manifesta la mia volontà di offire un prezzo pari a € 202.730,00 considerando che avevo versato una cauzione pari al decimo del prezzo offerto.
Vorrei capire se ci sono gli estremi per fare ricorso al giudice per l'esclusione dall'asta telematica.
La cosa che più assurda è che due giorni fa ho partecipato ad un altra asta dove ho commesso lo stesso errore e sono stato ammesso dal delegato alla vendita all'asta telematica senza nessun problema essendo stata la mia offerta ritenute del tutto valida.
Come mai nello stesso tribunale due delegati alla vendita diversi applicano due regole diverse allo stesso errore.
Grazie
L’istituto dell’offerta minima è stato introdotto inseno al codice di procedura civile dal d.l. d.l. 27 giugno 2015, n. 83, convertito con l. 6 agosto 2015, n. 132, il quale ha previsto in sede esecutiva la possibilità di presentare offerte d iacquisto per un importo pari al prezzo base, ridotto di ¼.
Orbene, se si esamina la disciplina dell’offerta minima, quale essa si ricava dagli artt. 569 (a mente del quale il Giudice dell’esecuzione stabilisce il prezzo base e l’offerta minima), 571 (l’offerta è inefficace se è inferiore di oltre ¼ rispetto all’offerta minima), 572 (in presenza di una sola offerta per un prezzo inferiore al prezzo base il Giudice non aggiudica se vi sono istanze di assegnazione o se ritiene di vendere ad un prezzo superiore con un nuovo tentativo di vendita) e 573 c.p.c. (se all’esito delle gara tra gli offerenti, o in assenza di gara, il prezzo più alto è inferiore al prezzo base, il Giudice assegna, se vi sono istanze di assegnazione, altrimenti aggiudica), emerge il dato per cui essa è inestricabilmente legata all’istituto dell’assegnazione, poiché nel proporre di acquistare ad un prezzo inferiore a quello base, l’offerente si espone al rischio che prevalga il diritto soggettivo del creditore che abbia tempestivamente formulato istanza di assegnazione.
Fatta questa premessa con riferimento alle vendite che si celebrano in sede esecutiva, e venendo alle vendite fallimentari, osserviamo che esse sono disciplinate dall’art. 107 l.fall., il quale contiene una regolamentazione solo in parte sovrapponibile con quella esecutiva.
In primo luogo la norma prevede genericamente che le vendite debbano svolgersi mediante “procedure competitive”, senza prescrivere l’obbligo di osservare le disposizioni del codice di procedura civile.
Il programma di liquidazione, tuttavia, può prevedere che “le vendite dei beni mobili, immobili e mobili registrati vengano effettuate… secondo le disposizioni del codice di procedura civile in quanto compatibili”.
Posti questi dati, se la vendita si svolge ai sensi dell’art. 107 comma primo, la disciplina dell’offerta minima non troverà applicaizone, trattandosi di istituto coniato per la vendita esecutiva.
Diverso, e più articolaro, è il discorso relativo alle vendite fallimentari che si svolgono ai sensi dell’art. 107, comma secondo, poiché in questo caso è previsto il rinvio alle norme del codice di procedura civile,
In questo secondo caso, se si condivide l’idea per cui l’istituto dell’assegnazione, nei termini in cui è disciplinato dal codice di rito, non è trapiantabile sic et sempliciter nell’alveo della liquidaizone concorsuale, se ne deve ricavare che la indicazione della offerta minima non ha spazio applicativo.
Osserviamo solo per completezza che quanto abbiamo detto è destinato a venir meno per effetto della entrata in vigore, decorrente dal 01 settembre 2020, dell'art. 219 del codice della crisi d'impresa e dell'insolvenza, approvato con d.lgs 12 gennaio 2019, n. 14, in attuazione della legge delega 19 ottobre 2017, n. 155.
Invero, l'art. 216, comma 7, comma ricalcando (anche se non del tutto fedelmente) l'art. 571 c.p.c. dispone che le offerte di acquisto sono efficaci anche se inferiori di non oltre un quarto il prezzo stabilito nell'ordinanza di vendita.
In prima asta fallimentare è stabilito solo il prezzo e non l'offerta minima come mai?
in seconda asta mi hanni detto che il giudice stabilirà un ribasso.
La mia domanda è in seconda asta ci sarà l'offerta minima?
Se non ci sarà offerta minima posso comune offire meno del prezzo stabilito?
grazie
A nostro avviso la disciplina dell’offerta minima non è applicabile alla vendita del cespite che si svolga in sede di risoluzione della crisi da sovraindebitamento ai sensi della legge n. 3/2012.
Invero, l’offerta minima, e le regole che la scandiscono, deve essere letta contestualmente all’istituto dell’assegnazione, cui è intimamente legata.
Infatti, dall’analisi della lettura degli artt. 572 e 573 c.p.c. si ricava il dato per cui in presenza di offerta inferiore al prezzo base il potenziale acquirente si espone al rischio di essere sopravanzato dal creditore che dieci giorni prima della vendita abbia presentato istanza di assegnazione, ai sensi dell’art. 588 e 589 c.p.c.
Poiché tuttavia l’istituto dell’assegnazione non opera nel procedimento di vendita che si svolge in seno alla procedura di sovraindebitamento, se ne deve ricavare che la disciplina dell’offerta minima non potrebbe trovare applicazione.
Buongiorno, sono interessato ad un asta telematica sincrona mista (liquidazione patrimonio ex art.14 quinquies Legge 3/2012 dei beni immobiliari caduti nella massa fallimentare attiva), con procedura di Concordato Preventivo.
Nella pubblicazione sul portale delle vendite pubblice, il prezzo base d'asta conincide con l'offerta minima indicata, inoltre nell'avviso di vendita viene detto che è possibile acquistare ad un prezzo non inferiore al prezzo base di vendita.
Potete spiegarmi se comunque si possa offrire un valore prezzo base ridotto di ¼?
Grazie,Massimo
La lettura dell'art. 571 c.p.c. porta ad affermare che l'arrotondamento è certamente possibile e non determina alcuna ipotesi di esclusione.
Buongiorno, ho una domanda da porvi sull'offerta per la partecipazione all'asta:
Mettiamo il caso che, in un asta immobiliare, il prezzo per l'offerta minima sia di 56.278 euro con un rialzo minimo di 1000 euro, nell'offerta d'acquisto per la partecipazione devo indicare una cifra esattamente uguale all'offerta minima o posso arrotondare, ad esempio, a 56.300?
Venendo alle vendite fallimentari, osserviamo che esse sono disciplinate dall’art. 107 l.fall., il quale contiene una regolamentazione solo in parte sovrapponibile con quella esecutiva.
In primo luogo la norma prevede genericamente che le vendite debbano svolgersi mediante “procedure competitive”, senza prescrivere l’obbligo di osservare le disposizioni del codice di procedura civile.
Il programma di liquidazione, tuttavia, può prevedere che “le vendite dei beni mobili, immobili e mobili registrati vengano effettuate… secondo le disposizioni del codice di procedura civile in quanto compatibili”.
Posti questi dati, se la vendita si svolge ai sensi dell’art. 107 comma primo, la disciplina dell’offerta minima non troverà applicaizone, trattandosi di istituto coniato per la vendita esecutiva.
Diverso, e più articolaro, è il discorso relativo alle vendite fallimentari che si svolgono ai sensi dell’art. 107, comma secondo, poiché in questo caso è previsto il rinvio alle norme del codice di procedura civile,
In questo secondo caso, se si condivide l’idea per cui l’istituto dell’assegnazione, nei termini in cui è disciplinato dal codice di rito, non è trapiantabile sic et sempliciter nell’alveo della liquidaizone concorsuale, se ne deve ricavare che la indicazione della offerta minima non ha spazio applicativo.
Osserviamo solo per completezza che quanto abbiamo detto è destinato a venir meno per effetto della entrata in vigore, decorrente dal primo settembre 2021 (salvo proroghe), dell'art. 219 del codice della crisi d'impresa e dell'insolvenza, approvato con d.lgs 12 gennaio 2019, n. 14, in attuazione della legge delega 19 ottobre 2017, n. 155.
Invero, l'art. 216, comma 7, comma ricalcando (anche se non del tutto fedelmente) l'art. 571 c.p.c. dispone che le offerte di acquisto sono efficaci anche se inferiori di non oltre un quarto il prezzo stabilito nell'ordinanza di vendita.
L’istituto dell’offerta minima è stato introdotto in seno al codice di procedura civile dal d.l. d.l. 27 giugno 2015, n. 83, convertito con l. 6 agosto 2015, n. 132, il quale ha previsto in sede esecutiva la possibilità di presentare offerte di acquisto per un importo pari al prezzo base, ridotto di ¼.
A nostro avviso se si esamina la relativa disciplina (pensata con esclusivo riferimento ai beni immobili, come si evince dagli artt. 569, 571, 572 e 573), si deve giungere alla conclusione per cui essa non può essere applicata (nè attraverso una interpretazione estensiva, nè mediante il ricorso all'analogia) alla vendita dei beni mobili.
La conseguenza di ciò è che l'offerente il quale depositi una offerta di acquisto per importo pari al prezzo base potrebbe opporsi ad una gara cui sia stato ammesso a partecipare anche un soggetto che abbia presentato una offerta per un importo inferiore, sebbene poi la questione si supererebbe nel momento in cui, in sede di eventuali rilanci, il prezzo base venisse superato, ottenendosi così una sorta di sanatoria (non altrettanto ci sentiremmo di dire se si fosse trattato di una vendita tradizionale, e dunque non telematica, in cui la gara passa attraverso un preliminare vaglio di ammissibilità dell'offerta di acquisto).
La stessa opposizione potrebbe poi essere presentata dal debitore, il quale è certamente portatore di un interesse puntuale e concreto a che il bene non sia aggiudicato ad un prezzo base.
Il predetto debitore, infatti, ove si giungesse ad un prezzo di aggiudicazione inferiore a quello base, potrebbe impugnare la vendita.
Verrebbe da chiedersi se invece possa farlo in un momento antecedente, ma sul punto la risposta sembrerebbe dover essere negativa in ragione del fatto che prima dell'aggiudicazione non v'è la prova del fatto che l'erronea determinazione del prezzo abbia concretamente leso un suo interesse.
A questo proposito, infatti, la giurisprudenza ha affermato che "In tema di espropriazione immobiliare, il giudice, pur avendo constatato un'illegittimità della procedura, non deve accogliere l'opposizione se non venga dimostrato che dalla stessa sia derivata la lesione dell'interesse del debitore a conseguire dalla vendita il maggior prezzo possibile per aver impedito ulteriori e più convenienti offerte di acquisto. (Nella specie, pur partendosi da un prezzo base di asta illegittimamente ribassato di un quinto, l'asta si era poi svolta con rilanci tali da pervenire ad un prezzo di aggiudicazione addirittura superiore a quello originario". Cass., sez. III, 30 giugno 2014, n. 14774).
Buongiorno, la disciplina dell'offerta minima si applica anche alle aste mobiliari?
Nel caso di aste immobiliari fallimentari la disciplina dell'offerta minima non può essere applicata?
Grazie mille
Nel rispondere alla sua domanda dobbiamo prendere atto del fatto che una lettura isolata dell’art. 569, comma 1 c.p.c. può trarre in errore. Si legge infatti nella norma che il Giudice con l’ordinanza di vendita stabilisce, tra l’altro, il prezzo base e “l’offerta minima”.
Da questa previsione, dunque, sembrerebbe ricavarsi che l’ammontare dell’offerta minima è stabilito, così come per il prezzo base, dal Giudice, e dunque dal professionista delegato in caso di delega delle operazioni di vendita.
In realtà, non è così.
Infatti, l’art. 571, comma 2 c.p.c., stabilisce inequivocabilmente che l’offerta è inefficace se inferiore di oltre un quarto rispetto al prezzo stabilito nell’ordinanza di vendita (da intendersi come prezzo base), e dunque non è consentita la possibilità che l’offerta minima (prezzo base meno 25%) possa essere stabilita in misura diversa.
La previsione contenuta nell’art. 569 c.p.c. (secondo la quale con l’ordinanza di vendita il Giudice stabilisce anche la misura dell’offerta minima) è stata inserita in sede di conversione del decreto legge al solo fine di rendere immediatamente noto ai potenziali acquirenti la possibilità di offrire ad un prezzo inferiore al prezzo base, senza la necessità che per acquisire questa informazione si dovesse consultare il codice di procedura civile.
Dunque, per rispondere alla sua domanda, possiamo affermare che:
l’offerta minima è pari al prezzo base ridotto di un quarto;
questo importo non è rimesso alla determinazione discrezionale del professionista delegato
pertanto chiunque, partendo dal prezzo base, può calcolare la misura dell’offerta minima.
Riporto una situazione abbastanza particolare che ho appena rilevato.
Asta (non fallimentare) con prezzo Base 116.000 ed offerta minima indicata in 92.800 che corrisponde ad una riduzione del 20% invece del 25%.
E' da ignorare immagino. Si può procedere ad offerta minima ridotta del 25% rispetto al prezzo base?
Come può essere consentita l'indicazione di un valore errato?
Come abbiamo detto nella risposta del 9 febbraio 2018 richiamata nella domanda, la disciplina dell’offerta minima è strettamente connessa all’istituto dell’assegnazione, che tradizionalmente non torva applicazione in seno alle vendite fallimentari (se non, riteniamo, in particolarissime ipotesi), con la conseguenza che in sede di liquidazione dell’attivo essa non dovrebbe operare.
Rispetto a questa affermazione dobbiamo tuttavia osservare che il d.lgs. D.Lgs. 12/01/2019, n. 14, recante “Codice della crisi d'impresa e dell'insolvenza in attuazione della legge 19 ottobre 2017, n. 155” prevede all’art. 216, comma settimo, secondo capoverso, che “Le offerte di acquisto sono efficaci anche se inferiori di non oltre un quarto al prezzo stabilito nell'ordinanza di vendita e sono presentate tramite il portale delle vendite pubbliche”.
Ora, non è dato sapere quanto sia stato tenuto in considerazione dal legislatore il dato per cui la disciplina dell’offerta minima e legata all’istituto dell’assegnazione (la relazione ministeriale non fornisce alcuno spunto di riflessione in proposito), ma sta di fatto che con l’entrata in vigore del codice della crisi d'impresa e dell'insolvenza d’impresa la disciplina dell’offerta minima è destinata a spiegare i suoi effetti anche in sede fallimentare.
Se così è, non vediamo differenze tra l’ipotesi in cui, acquisito all’attivo fallimentare l’intero, debba procedersi alla vendita di questo dall’ipotesi in cui, acquisita all’attivo la quota, si debba passare attraverso un giudizio di scioglimento della comunione.
Questo, invero, in nulla differisce da una divisione “endoesecutiva”, simile a quella che trae origine da un pignoramento di quota.
Ergo, riteniamo possibile che anche in quel giudizio trovi applicazione la disciplina dell’offerta minima.
Saluti,
innanzitutto, essendo questo il mio primo post, voglio ringraziare i gestori del forum per l'ottimo servizio reso.
Il mio quesito riguarda ancora l'applicabilità della disciplina dell'offerta minima alle procedure di divisione giudiziale e alle vendite fallimentari, tema già affrontato in questo stesso thread con la risposta datata 09 febbraio 2018.
Nel caso in cui la procedura di divisione giudiziale sia stata promossa dal fallimento di una snc (un socio era comproprietario dell'immobile posto all'asta) è applicabile la disciplina dell'offerta minima?
grazie a lei!
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