plusvalenza con ristrutturazione

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leonardo1978 pubblicato 26 settembre 2017

salve, se io acquisto all'asta un immobile per esempio a € 30000 come seconda casa, lo ristrutturo spendendo € 20000 con tutte le fatture dimostrabili, e lo rivendo entro 5 anni a € 60000, l'imposta per la plusvalenza la pago su 60000-30000 o su 60000-30000-20000 (costo ristrutturaz) ? grazie mille

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astalegale pubblicato 28 settembre 2017

per rispondere alla sua domanda riteniamo debba partirsi dalla lettura dell’art. 68 D.P.R. 22/12/1986, n. 917 (Testo unico delle imposte sui redditi), come modificato dall'art. 37, comma 39, D.L. 4 luglio 2006, n. 223, convertito, con modificazioni, dalla L. 4 agosto 2006, n. 248, a norma del quale “Le plusvalenze di cui alle lettere a) e b) del comma 1 dell'articolo 67 sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo. Per gli immobili di cui alla lettera b) del comma 1 dell'articolo 67 acquisiti per donazione si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante”.

 

Dunque, poiché la norma parla di “costo inerente al bene medesimo”, riteniamo che le spese di ristrutturazione possano essere computate al fine di abbattere la base imponibile.

 

In questi termini si esprime anche la giurisprudenza, secondo la quale sono spese inerenti“le spese incrementative, per tali intendendosi quelle spese che determinano un aumento della consistenza economica del bene o che incidono sul suo valore, nel momento in cui si verifica il presupposto impositivo. Non possono, quindi, essere incluse tra le spese incrementative quelle che non apportano maggior consistenza o maggior valore all'immobile, perché attengono solo alla manutenzione e/o alla buona gestione del bene” (Cass. 23.8.2011, n. 17595). 

paolob pubblicato 16 dicembre 2017

Buongiorno, mi accingo a vendere un immobile aggiudicato all'asta. Ho sostenuto le seguenti enti spese:

- impresa edile per ristrutturazione;

- onorari architetto per pratica CILA + aggiornamento catastale,

- imposte (registro, ipotecaria...)acquisto seconda casa;

- spese ex DM 227/15 (il compenso del delegato alla vendita all'asta nonché custode giudiziario). 

Volevo sapere quali di queste spese possono essere considerate ai fini della riduzione della base imponibile su cui calcolare la tassazione da plusvalenza.

Chiedo inoltre in quali di queste voci (riportate in un modulo che devo consegnare al notaio)vanno considerate:

- spese incrementative;

- oneri fiscali;

- altri costi.

grazie molte 

astalegale pubblicato 20 dicembre 2017

A nostro avviso tutti i costi indicati nella domanda possono essere considerati ai fini della determinazione della base imponibile.

Infatti, ai sensi dell’art. 68 D.P.R. 22/12/1986, n. 917 (Testo unico delle imposte sui redditi), come modificato dall'art. 37, comma 39, D.L. 4 luglio 2006, n. 223, convertito, con modificazioni, dalla L. 4 agosto 2006, n. 248, “Le plusvalenze di cui alle lettere a) e b) del comma 1 dell'articolo 67 sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo. Per gli immobili di cui alla lettera b) del comma 1 dell'articolo 67 acquisiti per donazione si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante”.

Con riferimento ai costi inerenti, ricordiamo che tali sono, secondo la dottrina e la giurisprudenza, soltanto le “le spese incrementative, per tali intendendosi quelle spese che determinano un aumento della consistenza economica del bene o che incidono sul suo valore, nel momento in cui si verifica il presupposto impositivo. Non possono, quindi, essere incluse tra le spese incrementative quelle che non apportano maggior consistenza o maggior valore all'immobile, perché attengono solo alla manutenzione e/o alla buona gestione del bene” (Cass. 23.8.2011, n. 17595).

Pertanto, a nostro avviso, le spese indicate nella domanda vanno così classificate:

- spese incrementative: impresa edile per ristrutturazione, onorari architetto per pratica CILA + aggiornamento catastale;

- oneri fiscali: imposte (registro, ipotecaria...) acquisto seconda casa;

- altri costi: spese ex DM 227/15.

Ricordiamo ancora che per quanto attiene all’aliquota fiscale, ricordiamo esistono due alternative:

la prima è quella di inserire la plusvalenza in dichiarazione come componente positiva del reddito;

la seconda è quella di applicare alla plusvalenza il regime opzionale dell’imposta sostitutiva al 20% direttamente al momento della stipula del contratto di vendita.

 

Questa possibilità è prevista dall’art. 1, comma 496 l. L. 23/12/2005, n. 266 (modificato prima dal comma 21 dell'art. 2, D.L. 3 ottobre 2006, n. 262, come modificato dalla relativa legge di conversione, e poi dal comma 310 dell'art. 1, L. 27 dicembre 2006, n. 296), il quale prevede che “In caso di cessioni a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, all'atto della cessione e su richiesta della parte venditrice resa al notaio, in deroga alla disciplina di cui all'articolo 67, comma 1, lettera b), del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e successive modificazioni, sulle plusvalenze realizzate si applica un'imposta, sostituiva dell'imposta sul reddito, del 20 per cento. A seguito della richiesta, il notaio provvede anche all'applicazione e al versamento dell'imposta sostitutiva della plusvalenza di cui al precedente periodo, ricevendo la provvista dal cedente. Il notaio comunica altresì all'Agenzia delle entrate i dati relativi alle cessioni di cui al primo periodo, secondo le modalità stabilite con provvedimento del direttore della predetta Agenzia”.

savyfo pubblicato 03 febbraio 2018

Buongiorno

le spese condominiali ordinarie  vanno a ridurre l'eventuale plusvalenza ? e le spese condominiali  straordinarie per la sostituzione della caldaia centralizzata?

Grazie 

astalegale pubblicato 05 febbraio 2018

Per rispondere alla domanda formulata riteniamo sia necessario premettere che sensi dell’art. 68 D.P.R. 22/12/1986, n. 917 (Testo unico delle imposte sui redditi), come modificato dall'art. 37, comma 39, D.L. 4 luglio 2006, n. 223, convertito, con modificazioni, dalla L. 4 agosto 2006, n. 248, “Le plusvalenze di cui alle lettere a) e b) del comma 1 dell'articolo 67 sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo. Per gli immobili di cui alla lettera b) del comma 1 dell'articolo 67 acquisiti per donazione si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante”.

La giurisprudenza ha chiarito che per costi inerenti al bene devono intendersi soltanto le “le spese incrementative, per tali intendendosi quelle spese che determinano un aumento della consistenza economica del bene o che incidono sul suo valore, nel momento in cui si verifica il presupposto impositivo. Non possono, quindi, essere incluse tra le spese incrementative quelle che non apportano maggior consistenza o maggior valore all'immobile, perché attengono solo alla manutenzione e/o alla buona gestione del bene” (Cass. 23.8.2011, n. 17595).

 

Dalla definizione che la giurisprudenza ha fornito del concetto di costi inerenti, ci sembra di escludere che quello indicato nella domanda possa concorrere ai fini della determinazione della plusvalenza.

savyfo pubblicato 05 febbraio 2018

Grazie, perdonatemi per la ripetizione, ma vorrei acquisire certezze, dalla Vs. risposta mi sembra comprendere che anche le spese condominali ordinarie   riducono l'eventuale plusvalenza?

 

astalegale pubblicato 06 febbraio 2018

A nosto avviso le spese condominiali ordinarie sono irrilevanti ai fini della determinazione della plusvalenza, poichè non incrementative.

savyfo pubblicato 06 febbraio 2018

Grazie mille

astalegale pubblicato 06 febbraio 2018

grazie a lei

matteog. pubblicato 15 aprile 2018

Buongiorno mi accingo a vendere un immobile prima dei 5 anni , leggendo le risposte dei post precedenti , di cui vi ringrazio per il servizio che offrite ,non ho avuto però risposta ad alcuni dubbi.

1) Le fatture di lavori per ristrutturazione (materiali edili, fattura muratore ecc) quindi considerate "spese incrementative" del valore immobile, nell'abbattimento della base imponibile si calcolano con IVA oppure senza ?

2) La fattura del notaio per atto di mutuo per l'acquisto a suo tempo dell'immobile in oggetto, la fattura del broker, e in generale tutte le spese sotenute per il mutuo compresa imp.sost.2% sul mutuo, sono computabile nell'abbattimento della base imponibile

Grazie in anticipo per la risposta

Molte Cordialità

 

 

astalegale pubblicato 19 aprile 2018

Rispondiamo alla domanda osservando che tutte le spese indicate nel quesito n. 2 rientrano nel computo della base imponibile, trattandosi di costi direttamente funzionali all’acquisto.

Con riferimento al primo quesito, osserviamo che le spese sostenute vanno considerate al lordo dell’IVA. La ragione di questo convincimento risiede nel fatto che anche l’IVA per l’acquirente è un costo, che peraltro egli non porta in detrazione poiché non si tratta di imprenditore (se così fosse non potrebbe giovarsi della plusvalenza ove il bene fosse un bene strumentale).

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