A seguito di aggiudicazione lotti, (categoria C, quindi strumentali) posseduti da società cooperativa debitrice da oltre 5 anni, aggiudicata a società, qual'e la corretta modalità di tassazione del decreto, ossia gli oneri previsti e da applicare ai fini della trascrizione e trasferimento degli immobili? Ringrazio anticipatamente per la risposta
Tassazione del decreto di trasferimento
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- Ultimo messaggio 17 gennaio 2020
g.c.
pubblicato
20 settembre 2019
- Ultima modifica 22 settembre 2019
inexecutivis
pubblicato
24 settembre 2019
La risposta alla domanda formulata si ricava dalla lettura dell’art. 10, comma primo n. 8-ter D.P.R. 633/1972, a mente del quale le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, (escluse le cessioni effettuate dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all'articolo 3, comma 1, lettere c), d) ed f), del Testo Unico dell'edilizia di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, entro cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell'intervento, e quelle per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l'opzione per l'imposizione) sono esenti da IVA.
Dunque, nel caso prospettato dalla domanda, occorrerà verificare se la impresa esecutata intende esercitare l'opzione IVA
g.c.
pubblicato
30 settembre 2019
A tal proposito dovrò pertanto invitare l'esecutato ad esprimersi in tal senso? E comunque, trattandosi di società aggiudicataria, a prescindere dell'opzione esercitata dall'esecutato, dovrebbe operare il meccanismo del reverse change?
inexecutivis
pubblicato
01 ottobre 2019
esattamente.
g.c.
pubblicato
01 ottobre 2019
Dunque provvederò a richiedere all'aggiudicatario (società), oltre al saldo prezzo per ciascun lotto aggiudicato, anche un fondo spese omnicomprensivo del compenso del delegato, delle imposte catastali, ipotecarie e di registro e dell'Iva al 22%? Per quanto riguarda l'eventuale meccanismo del reverse change, opera solo in specifici casi ? Ed è necessario acquisire apposito consenso da parte dell'aggiudicatario? (In tal caso non richiedere, nel fondo, l'importo relativo all'IVA )...ringrazio in anticipo per le opportune precisazioni.
inexecutivis
pubblicato
07 ottobre 2019
Nel settore edile, sono soggette a reverse charge (o inversione contabile) le cessioni di fabbricati, abitativi e strumentali, imponibili IVA su opzione del cedente (art. 17 co. 6 lett. a-bis) del DPR 633/72).
È dunque necessario che il cedente (e dunque, nel caso di esecuzione forzata, l’esecutato) espliciti la volontà di optare per il regime della inversione contabile.
Essa si applica:
- alle cessioni di fabbricati a destinazione abitativa effettuate dalle imprese costruttrici o di recupero degli stessi oltre il quinquennio dalla ultimazione della costruzione o dell'intervento;
- alle cessioni di fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali, come definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture del 22 aprile 2008;
- alle cessioni di fabbricati strumentali per natura effettuate dalle imprese costruttrici o di recupero degli stessi oltre il quinquennio dalla ultimazione della costruzione o dell'intervento;
- alle cessioni di fabbricati strumentali per natura effettuate da imprese diverse da quelle che li hanno costruiti o recuperati.
L’applicazione del reverse charge comporta alcuni riflessi sul piano operativo:
– sia per il fornitore (e, dunque, per il professionista delegato), che deve emettere fattura senza addebito di IVA;
– sia per il cliente (cioè per l’aggiudicatario), che riceve la fattura senza addebito di IVA.
In particolare, il cedente:
– non applica l’IVA, indicando sul documento l’annotazione “inversione contabile” e l’art. 17 co. 6 lett. a-bis) del DPR 633/72 (questo adempimento, come si vedrà tra un attimo, dovrà essere eseguito dal delegato);
– registra la fattura nel registro IVA delle vendite (artt. 23 e 24 del DPR 633/72), secondo le regole ordinarie (tale adempimento non interessa il professionista delegato).
Si fa presente che:
A sua volta l’acquirente, che riceve la fattura senza applicazione dell’IVA, è tenuto ai seguenti adempimenti:
– integra il documento ricevuto applicando l’IVA con l’aliquota prevista per la specifica natura delle prestazioni ricevute;
– annota il documento “integrato” nel registro IVA delle vendite, entro il mese di ricevimento ovvero anche successivamente, ma comunque entro quindici giorni dal ricevimento e con riferimento al relativo mese;
– ai fini della detrazione dell’IVA, annota il documento “integrato” anche sul registro IVA degli acquisti (art. 25 del DPR 633/72).
stedo
pubblicato
30 dicembre 2019
Quali soni le spese e imposte dovute per la trascrizione del decreto di trasferimento in favore del terzo esecutato già proprietario dell immobile da esso aggiudicato? ci sono peculiarità da valutare che incidono sul costo di trascrizione?
inexecutivis
pubblicato
05 gennaio 2020
Il nostro ordinamento consente che l’azione esecutiva possa essere intrapresa contro un soggetto diverso dal debitore.
È il caso in cui, ad esempio, il debitore che ha concesso ipoteca sul proprio bene a garanzia del credito lo ceda a terzi, oppure il creditore pignora direttamente il bene che il proprietario ha concesso in garanzia al creditore per il debito contratto dal terzo.
Altro caso ancora è quello in cui il creditore pignori un bene del debitore si sia privato per atto a titolo gratuito (art. 2929 bis c.c.).
In tutti questi casi troveranno applicazione le norme di cui all’art. 602 e ss c.p.c., che disciplinano l’esecuzione forzata contro il terzo proprietario.
Orbene, a questo soggetto non si applica il divieto di cui all’artt. 571 e 579 c.p.c., a mente del quale ognuno, tranne il debitore, è legittimato a presentare offerte di acquisto. Infatti il terzo pignorato non è debitore, e dunque nei suoi confronti non opera la limitazione appena riferita.
Questa affermazione trova esplicita conferma nell’art. 604, comma primo, c.p.c., a mente del quale al terzo pignorato si applicano tutte le previsioni relative al debitore, tranne quella relativa al divieto di acquisto di cui all’art. 579 c.p.c. (ed ovviamente di cui all’art. 571).
Ciò premesso, e venendo alla domanda formulata, ove il terzo esecutato dovesse rendersi aggiudicatario, non sarà necessario adottare alcun decreto di trasferimento, poiché non è necessario trasferire la proprietà, e quindi non si pone il problema della trascrizione e della registrazione.
Piuttosto, occorrerà semplicemente una ordinanza del giudice dell’esecuzione con la quale, premettendosi che non è necessario pronunciare alcun decreto di trasferimento non dovendosi procedere al trasferimento di proprietà, si ordinerà la cancellazione delle formalità pregiudizievoli gravanti sul bene.
stedo
pubblicato
13 gennaio 2020
Ringrazio per la risposta.
Segnalo però un diverso orientamento estratto da uno studio del COnsiglio Nazionale del Notariato che di seguito riporto
o studio affronta il problema di verificare se, nel caso di un’espropriazione contro il terzo proprietario, quando a rendersi acquirente del bene pignorato sia lo stesso soggetto che ne è già titolare, si debba comunque pronunciare a suo favore il decreto di trasferimento di cui all’art. 586 c.p.c.; e, in caso di risposta positiva, se questo decreto debba anche essere trascritto a suo favore. Considerando che al decreto di trasferimento non si ricollega solo l’effetto traslativo sul piano sostanziale (che qui mancherebbe), ma anche imprescindibili effetti sul piano processuale, si ammette in generale la pronuncia di questo provvedimento; e si trova una conferma testuale del risultato raggiunto nell’art. 2896 c.c. Si conclude infine nel senso che il decreto (pronunciato a favore e contro lo stesso soggetto) debba essere annotato e non trascritto; e questo non solo nel caso espressamente regolato agli artt. 2896 e 2643 n. 6 cod. civ., bensì in ogni ipotesi di “acquisto” da parte del terzo proprietario. Annotazione che andrà fatta sempre a margine dell’atto con cui il terzo ebbe ad acquistare il bene poi aggredito con l’espropriazione contro il terzo proprietario. Ciò comporta, da un punto di vista pratico, che, quando ad acquistare sia il terzo già proprietario, il professionista delegato, nel compimento delle attività indicate dall’art.591-bis cod. proc. civ. n.11, dovrà provvedere non “alle formalità di … trascrizione ... del decreto di trasferimento”, bensì all’annotazione. E il conservatore dei registri immobiliari, quando gli sia richiesta l’annotazione di cancellazione della trascrizione del pignoramento (e anche l’annotazione di cancellazione dell’iscrizione ipotecaria nei casi in cui ci sia un’iscrizione ipotecaria da cancellare), dovrà verificare che la copia del decreto di trasferimento con l’indicazione della mancata proposizione dell’opposizione ex art.617 cod. proc. civ. - copia che costituisce titolo per queste ulteriori annotazioni (di cancellazione) - nel far constare l’inutile decorso dei venti giorni senza proposizione dell’opposizione agli atti avverso il decreto stesso, faccia riferimento alla data di annotazione del decreto (e non, come avviene in generale, a quella della sua trascrizione).
Se così fosse, all'annotazione del decreto di trasfeirmento o dell' "ordonanza di cancellazione" segue la relativa imposizione fiscale (registro o iva)?
inexecutivis
pubblicato
17 gennaio 2020
Ringraziamo per il contributo ma ribadiamo le nostre perplessità in ragione del fatto che l’art. 2896 è dettato per un ambito assai peculiare. Ad ogni buon conto, se si intende percorrere questa strada il decreto di trasferimento a nostro avviso sconterà l’imposta di registro in misura fissa ex art. 8, let. d) parte prima della tariffa del D.P.R. 26/04/1986, n. 131 (testo unico dell’imposta di registro), trattandosi di atto che non trasferisce la proprietà.
