Spese ed imposte

Per verificare se un immobile possa essere acquistato occorre analizzare la situazione preesistente del contribuente.

Per esempio, se si acquista a titolo oneroso la pertinenza, successivamente all’acquisto a titolo oneroso dell’abitazione agevolata, le agevolazioni competono in forza del n. 3 della Nota II bis parte prima, art. 1 della tariffa del d.P.R. 131/1986.

Se si tratta di acquisto a titolo oneroso della pertinenza, successivo all’acquisto a titolo oneroso dell’abitazione agevolata, da parte di soggetto proprietario esclusivo nello stesso comune di altra casa non agevolata, acquistata successivamente a quella agevolata, è stato ritenuto da taluni che le agevolazione non competano per quanto la pertinenza sia da destinare al servizio dell'abitazione agevolata, considerato che la norma di cui al n. 3 della Nota II-bis) richiede la sussistenza delle condizioni di cui alle lettere a), b) e c) del n. 1 della stessa Nota II-bis), quindi anche quella della non “possidenza” di un' altra casa, oltre a quella agevolata.

Altra ipotesi potrebbe essere quella di un acquisto a titolo oneroso della pertinenza, successivo all’acquisto a titolo oneroso dell’abitazione agevolata, da parte di soggetto proprietario nello stesso Comune di altra unità qualificabile come pertinenza (C/2 – C/6 – C/7) nel qual caso si ritiene che il beneficio spetti a condizione che l'altro immobile della stessa categoria sia stato acquistato senza fruire dei benefici.

Potrebbe ancora ricorrere il caso di un acquisto a titolo oneroso di pertinenza, successivo all’acquisto a titolo oneroso di abitazione non agevolata. In questo caso il beneficio non può essere applicato, secondo quanto ritenuto dalla Circolare dell'agenzia delle entrate 1.3.2001, n. 19/E.

Insomma, al fine di verificare se possono essere applicati i benefici prima casa all'acquisto di una pertinenza, occorre valutare la specifica situazione del contribuente.

Quanto all'iva, ricordiamo che in base all’art. 10 primo comma, n. 8-bis), del d.P.R. n. 633 del 1972, come modificato dal decreto-legge n. 83 del 2012, le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato diversi da quelli strumentali sono soggette al regime “naturale” di esenzione da IVA, ad eccezione delle seguenti ipotesi:

1) cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino degli stessi entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento;

2) cessioni poste in essere dalle stesse imprese anche successivamente, nel caso in cui nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione;

3) cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali per le quali nel relativo atto il cedente abbia manifestato espressamente l’opzione per l’imposizione.

Se non si tratta di immobile soggetto ad IVA l’imposta di registro per l’acquisto della prima casa (e relativa pertinenza) è dovuta nella misura del 2% (ai sensi dell’art. 1, parte prima della tariffa del d.P.R. 131/1986). In ogni caso, l’imposta di registro non può comunque essere inferiore ad €. 1.000,00 a norma dell’art. 10, comma 2 D.Lgs. 14/03/2011, n. 23, e che a mente del successivo comma terzo della medesima disposizione occorre considerare €. 50,00 per l’imposta ipotecaria ed €. 50,00 per l’imposta catastale. Dette imposte (prevede la norma citata) sostituiscono l'imposta di bollo, i tributi speciali catastali e le tasse ipotecarie.

La base imponibile è data dal prezzo di aggiudicazione.

Tuttavia, ai sensi del combinato disposto dell’art. 52, comma 4, 5 e 5b del TUR e dell’art. 1, comma 497 L. 23/12/2005, n. 266, modificato prima dal comma 21 dell'art. 35, D.L. 4 luglio 2006, n. 223 e poi dal comma 309 dell'art. 1, L. 27 dicembre 2006, n. 296, per le sole cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, la base imponibile è determinata dalla minor somma a tra prezzo di aggiudicazione e rendita catastale rivalutata (del 5%) e moltiplicata per 110.

Se invece il trasferimento immobiliare è soggetto ad IVA, detta imposta sarà dovuta nella misura del 4%, mentre l’imposta di registro sarà applicata nella misura fissa di €. 200,00 ai sensi 40, comma 1 del d.P.R. 131/1986. Anche l’imposta ipotecaria sarà dovuta nella misura fissa di €. 200,00 (nota all’art. 1 della tariffa del d.lgs 31.1.0.1990, n. 347) così come pure l’imposta catastale (art. 10 d.lgs 31.1.0.1990, n. 347).

In merito alle spese condominiali, a mente dell'art. 63 disp. att. c.c. occorre considerare quelle dovute dal precedente proprietario nell'anno in corso e nell'anno precedente alla data del decreto di trasferimento.

A proposito della nozione di "anno in corso", va ricordato che secondo la giurisprudenza “In tema di ripartizione delle spese condominiali, l’espressione “anno in corso”, di cui al previgente art. 63, comma 2, disp. att. c.c. – ora, in seguito all’approvazione della l. n. 220 del 2012, art. 63, comma 4, disp. att. c.c. - va intesa, alla luce del principio della "dimensione annuale della gestione condominiale", con riferimento al periodo annuale costituito dall’esercizio della gestione condominiale, il quale può anche non coincidere con l’anno solare”. (Cass. Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 7395 del 22/03/2017).