Spese ed imposte

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edratti pubblicato 28 ottobre 2018

Buongiorno,

sono intaressato all'acquisto tramite asta di un box nelle immediate vicinanze dell'immobile di residenza (meno di 100 metri).

Chiedo cortesemente il Vostro aiuto in merito alle seguenti domande:

- il bene acquistato si può considerare come pertinenza?

- devo pagare l'IVA o la tassa di registro, e in che misura?

- in merito alle spese condominiali arretrate, per quante gestioni devo rispondere?

Ringraziandovi per l'atttenzione che vorrete dedicarmi, invio cordiali saluti.

Edoardo

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astalegale pubblicato 30 ottobre 2018

Per verificare se un immobile possa essere acquistato occorre analizzare la situazione preesistente del contribuente.

Per esempio, se si acquista a titolo oneroso la pertinenza, successivamente all’acquisto a titolo oneroso dell’abitazione agevolata, le agevolazioni competono in forza del n. 3 della Nota II bis parte prima, art. 1 della tariffa del d.P.R. 131/1986.

Se si tratta di acquisto a titolo oneroso della pertinenza, successivo all’acquisto a titolo oneroso dell’abitazione agevolata, da parte di soggetto proprietario esclusivo nello stesso comune di altra casa non agevolata, acquistata successivamente a quella agevolata, è stato ritenuto da taluni che le agevolazione non competano per quanto la pertinenza sia da destinare al servizio dell'abitazione agevolata, considerato che la norma di cui al n. 3 della Nota II-bis) richiede la sussistenza delle condizioni di cui alle lettere a), b) e c) del n. 1 della stessa Nota II-bis), quindi anche quella della non “possidenza” di un' altra casa, oltre a quella agevolata.

Altra ipotesi potrebbe essere quella di un acquisto a titolo oneroso della pertinenza, successivo all’acquisto a titolo oneroso dell’abitazione agevolata, da parte di soggetto proprietario nello stesso Comune di altra unità qualificabile come pertinenza (C/2 – C/6 – C/7) nel qual caso si ritiene che il beneficio spetti a condizione che l'altro immobile della stessa categoria sia stato acquistato senza fruire dei benefici.

Potrebbe ancora ricorrere il caso di un acquisto a titolo oneroso di pertinenza, successivo all’acquisto a titolo oneroso di abitazione non agevolata. In questo caso il beneficio non può essere applicato, secondo quanto ritenuto dalla Circolare dell'agenzia delle entrate 1.3.2001, n. 19/E.

Insomma, al fine di verificare se possono essere applicati i benefici prima casa all'acquisto di una pertinenza, occorre valutare la specifica situazione del contribuente.

Quanto all'iva, ricordiamo che in base all’art. 10 primo comma, n. 8-bis), del d.P.R. n. 633 del 1972, come modificato dal decreto-legge n. 83 del 2012, le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato diversi da quelli strumentali sono soggette al regime “naturale” di esenzione da IVA, ad eccezione delle seguenti ipotesi:

1) cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino degli stessi entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento;

2) cessioni poste in essere dalle stesse imprese anche successivamente, nel caso in cui nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione;

3) cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali per le quali nel relativo atto il cedente abbia manifestato espressamente l’opzione per l’imposizione.

Se non si tratta di immobile soggetto ad IVA l’imposta di registro per l’acquisto della prima casa (e relativa pertinenza) è dovuta nella misura del 2% (ai sensi dell’art. 1, parte prima della tariffa del d.P.R. 131/1986). In ogni caso, l’imposta di registro non può comunque essere inferiore ad €. 1.000,00 a norma dell’art. 10, comma 2 D.Lgs. 14/03/2011, n. 23, e che a mente del successivo comma terzo della medesima disposizione occorre considerare €. 50,00 per l’imposta ipotecaria ed €. 50,00 per l’imposta catastale. Dette imposte (prevede la norma citata) sostituiscono l'imposta di bollo, i tributi speciali catastali e le tasse ipotecarie.

La base imponibile è data dal prezzo di aggiudicazione.

Tuttavia, ai sensi del combinato disposto dell’art. 52, comma 4, 5 e 5b del TUR e dell’art. 1, comma 497 L. 23/12/2005, n. 266, modificato prima dal comma 21 dell'art. 35, D.L. 4 luglio 2006, n. 223 e poi dal comma 309 dell'art. 1, L. 27 dicembre 2006, n. 296, per le sole cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, la base imponibile è determinata dalla minor somma a tra prezzo di aggiudicazione e rendita catastale rivalutata (del 5%) e moltiplicata per 110.

Se invece il trasferimento immobiliare è soggetto ad IVA, detta imposta sarà dovuta nella misura del 4%, mentre l’imposta di registro sarà applicata nella misura fissa di €. 200,00 ai sensi 40, comma 1 del d.P.R. 131/1986. Anche l’imposta ipotecaria sarà dovuta nella misura fissa di €. 200,00 (nota all’art. 1 della tariffa del d.lgs 31.1.0.1990, n. 347) così come pure l’imposta catastale (art. 10 d.lgs 31.1.0.1990, n. 347).

In merito alle spese condominiali, a mente dell'art. 63 disp. att. c.c. occorre considerare quelle dovute dal precedente proprietario nell'anno in corso e nell'anno precedente alla data del decreto di trasferimento.

A proposito della nozione di "anno in corso", va ricordato che secondo la giurisprudenza In tema di ripartizione delle spese condominiali, l’espressione “anno in corso”, di cui al previgente art. 63, comma 2, disp. att. c.c. – ora, in seguito all’approvazione della l. n. 220 del 2012, art. 63, comma 4, disp. att. c.c. - va intesa, alla luce del principio della "dimensione annuale della gestione condominiale", con riferimento al periodo annuale costituito dall’esercizio della gestione condominiale, il quale può anche non coincidere con l’anno solare”. (Cass. Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 7395 del 22/03/2017).

snoopypeanuts pubblicato 14 dicembre 2018

Salve, passo subito al caso pratico. Sono interessato ad un terreno edificabile in una nuova zona urbanizzata. E' composto da diversi lotti, ma solo uno è presente all'asta perchè si trattava del compenso per l'azienda che ha costruito la strada all'interno del lotto. Questa è fallita ed ora il terreno si trova all'asta.

La base d'asta è 57.000 Euro. Supponiamo che sia anche il prezzo di aggiudicazione. Sarebbe una prima casa (anche se la casa non c'è ancora) per noi. Vorrei sapere quali spese dovrò affrontare tra burocrazia, IVA, registro, compenso e via discorrendo. Un totale. Una risposta facile non si trova mai. Voi ci riuscireste ?

Sarei assoggettato ad IVA oppure imposta di registro ?

Questo quello che ho capito io. Voi ditemi se fosse corretto.

- 600 Euro per tre imposte tra cui il registro

- IVA al 4% sulla cifra di aggiudicazione

- 1000 Euro di compenso (immobile sotto i 100.000 Euro)

- 100-200 Euro tra bolli e cose più piccole

Mi aiutereste ?


Grazie.

astalegale pubblicato 17 dicembre 2018

Rispondiamo all'interrogativo osservando che le aliquote agevolate previste in materia di IVA e imposta di registro per l'acquisto della prima casa non si applicano nel caso di acquisto di terreni, poiché le norme di riferimento riservano quelle agevolazioni all'acquisto delle sole abitazioni.

Nel caso prospettato, trattandosi di cessione di terreno edificabile effettuato da soggetto passivo iva, si applicherà l'aliquota del 22%

Quanto al compenso dovuto al delegato, esso è dovuto nella misura di €. 550,00 (ex art. 2 Decreto ministeriale 15 ottobre 2015, n. 227), oltre CAP (4%) ed IVA (se il regime fiscale del delegato lo prevede).

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