spese a carico dell'aggiudicatario

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mariaolivieri pubblicato 14 febbraio 2018

Salve mi sono aggiudicata  il 25/01/2018 un immobile come prima casa a 127.000,00 euro.

Mi sono stati richiesti 2 assegni , 1 per il saldo prezzo e l'atro con questa richiesta:

Con la presente si comunica che le spese relative all'aggiudicazione in Vostro favore (salvo diversa tassazione operata dall'ufficio), stante la tassazione CON AGEVOLAZIONI 1a casa per € 2.271,30 (su valore catastale di € 108.565,00),compreso l'onorario del notaio (iva compresa), e spese vive per N. 4 cancellazioni, stimate per € 1.911, ammontano ad un totale di € 12.000,00.

La somma di cui sopra verrà utilizzata, salvo conguagli, per il pagamento delle imposte e delle spese notarili relative all'aggiudicazione, come da successiva liquidazione da parte del Giudice.

Eventuali sopravvenienze attive, al termine delle formalità da svolgere, verranno restituite all'aggiudicatario.

Per il conteggio definitivo bisognerà attendere che vengano effettuati tutti i pagamenti, che vi sia la liquidazione delle spese da parte del G.E. (che puo' anche essere diversa dai conteggi oggi proposti), che siano effettuate tutte le cancellazioni delle formalità (anche nell'arco di 3-9 mesi dalla firma del decreto di trasferimento).

Vorrei sapere quali  spese sono a mio carico( tolte quelle dovute alla tassazione dell'immobile). Ho anche chiesto un elenco dettaglio e non esaustivo per i 12.000,00 euro richiesti, ma mi hanno detto che lo potranno fare solo dopo il trasferimento del bene... è realmente così? Ancora .. a chi bisogna fare domanda eventuale di restituzione dell'eccedenza?

Grazie mille

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inexecutivis pubblicato 17 febbraio 2018

 Le spese che gravano in capo all’aggiudicatario, oltre a quelle fiscali, sono rappresentate dal compenso spettante al professionista delegato.

Esso è disciplinato dal Decreto ministeriale 15 ottobre 2015, n. 227, il cui art. 2 pone a carico dell’aggiudicatario, la quota parte (50%) del compenso dovuto al professionista delegato per la fase del trasferimento della proprietà del bene, il cui importo varia in relazione al prezzo di aggiudicazione, e cioè:

Quando il prezzo di aggiudicazione è pari o inferiore a euro 100.000, il costo del compenso a carico dell’aggiudicatario è pari ad €. 550,00;

Quando il prezzo di aggiudicazione o il valore di assegnazione è superiore a euro 100.000 e pari o inferiore a euro 500.000 il costo del compenso a carico dell’aggiudicatario è pari ad €. 825,00 (è questo il suo caso);

quando il prezzo di aggiudicazione o il valore di assegnazione è superiore a euro 500.000 il costo del compenso a carico dell’aggiudicatario è pari ad €. 1.100,00

In presenza di giustificati motivi, il compenso a carico dell’aggiudicatario o dell’assegnatario può essere determinato dal Giudice in misura diversa da quanto appena illustrato, e dunque è bene verificare se vi sia stata una eventuale diversa determinazione nell’ordinanza di vendita.

A questi importi vanno aggiunti il contributo previdenziale (4%) e l’IVA (ove il regime fiscale del delegato preveda il versamento dell’IVA).

schiazzone pubblicato 19 maggio 2018

Salve vorrei partecipare ad un’asta senza incanto per un garage che vorrei registrare come pertinenza della prima casa. Il valore iniziale è di 34000 ormai sceso ad 11000 con rendita di 120€. Nel caso mi aggiudicassi l’immobile ad 11000€ quale potrebbe essere una stima del costo complessivo delle varie spese?

inexecutivis pubblicato 22 maggio 2018

Le spese che gravano sull’acquirente sono indicativamente le seguenti.

In primo luogo va considerato il compenso spettante la professionista delegato ai sensi dell’art. 2, comma 4, del D.M. 15.10.2015, N. 227, a mente del quale “Al professionista delegato spetta un rimborso forfettario delle spese generali in misura pari al 10 per cento dell'importo del compenso determinato a norma del presente articolo, nonché il rimborso delle spese effettivamente sostenute e documentate”.

Dette spese (al netto dell’IVA, pari al 22% e del CAP, pari al 4 %), nel suo caso, sono pari ad €. 550,00;

A questo importo va aggiunta l’imposta di registro.

Essa, quando non ricorrono i benefici prima casa, si applica nella misura del 2% ai sensi dell’art. 1, comma 1 della tariffa del TUR (Testo unico dell’imposta di registro) approvato con dpr 26.4.1986, n. 131.

Quanto alla base imponibile, ai sensi del combinato disposto dell’art. 52, comma 4, 5 e 5 bis del TUR e dell’art. 1, comma 497 L. 23/12/2005, n. 266, modificato prima dal comma 21 dell'art. 35, D.L. 4 luglio 2006, n. 223 e poi dal comma 309 dell'art. 1, L. 27 dicembre 2006, n. 296, per le sole cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, la base imponibile è determinata dalla minor somma a tra prezzo di aggiudicazione e rendita catastale rivalutata (del 5%) e moltiplicata per uno dei seguenti coefficienti:

120 (110 se prima casa) per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A e C (escluse categorie A/10 e C/1)

140 per i fabbricati appartenenti al gruppo catastale B

60 per i fabbricati delle categorie A/10 (uffici e studi privati) e D

40,80 per i fabbricati delle categorie C/1 (negozi e botteghe) ed E.

L’imposta di registro, comunque, ai sensi dell’art. 10, comma 2, D.Lgs. 14/03/2011, n. 23, non può essere inferiore all’importo di €. 1.000,00 (detta previsione si applica per tutti i trasferimenti immobiliari, come si ricava dalla previsione appena richiamata).

Infine, ai sensi del comma 3 del citato art. 10, l’atto di trasferimento è soggetto alle imposte ipotecarie e catastali nella misura di €. 50,00 ciascuno.

ita88 pubblicato 31 maggio 2018

Buonasera, nel modulo di partecipazione all'asta giudiziaria a cui sono interessata dipartecipare è scritto quanto segue:

Al momento del versamento del prezzo l’aggiudicatario dovrà provvedere ad integrare tale somma con le spese necessarie agli adempimenti burocratici legati al trasferimento del bene stesso ed in particolare alla sua registrazione, trascrizione e volturazione. Non sono previste ulteriori spese tranne quelle relative al procedimento di sanatoria del le eventuali violazioni di cui agli artt. 17, 5° comma e 40, 6° comma della Legge 47/1985 e successive modificazioni che l’aggiudicatario potrà presentare entro 120 giorni dopo la notifica dell’atto di trasferimento emesso dal Giudice.


Sono infatti, compresi nel prezzo di aggiudicazione: gli oneri relativi a ICI fino al momento della vendita -l’espletamento delle formalità di cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie; ai sensi dell’art. 586 c.p.c. I co. verranno cancellati conil decreto di trasferimento esclusivamente le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni delle ipoteche gravanti il bene venduto - i compensi del custode delegato, del notaio delegato (che operano come ausiliari del giudice) e del curatore.

A quanto ammontanto le spese per adempimenti burocratici legati al trasferimento del bene stesso ovvero alla sua registrazione, trascrizione e volturazione, se il prezzo di aggiudicazione è 63.200 euro?

Invece le spese comprese nel prezzo di aggiudicazione quali sono esattamente?

Grazie mille della disponibilità.

inexecutivis pubblicato 02 giugno 2018

E' assolutamente impossibile rispondere alla domanda così genericamente formulata.

Infatti, i costi di registrazione, voltura e trascrizione variano in relazione alla categoria catastale dell'immobile, alla sua rendita, alla eventuale sussistenza dei benefici fiscali prima casa. 

ita88 pubblicato 04 giugno 2018

Buongiorno, mi scuso per essere stata così poco esatta.

Intenderei usufruire dei benefici prima casa, rendita catastale sui 440 e categoria immobile A/3.

Grazie ancora della Vostra gentilezza,

 

inexecutivis pubblicato 07 giugno 2018

L’imposta di registro per l’acquisto della prima casa è dovuta nella misura del 2% (ai sensi dell’art. 1, parte prima della tariffa del d.P.R. 131/1986). In ogni caso, l’imposta di registro non può comunque essere inferiore ad €. 1.000, a norma dell’art. 10, comma 2 D.Lgs. 14/03/2011, n. 23; inoltre, a mente del successivo comma terzo della medesima disposizione occorre considerare €. 50,00 per l’imposta ipotecaria ed €. 50,00 per l’imposta catastale; dette imposte (prevede la norma citata) sostituiscono l'imposta di bollo, i tributi speciali catastali e le tasse ipotecarie.

La base imponibile è data dal prezzo di aggiudicazione.

Tuttavia, ai sensi del combinato disposto dell’art. 52, comma 4, 5 e 5b del TUR e dell’art. 1, comma 497 L. 23/12/2005, n. 266, modificato prima dal comma 21 dell'art. 35, D.L. 4 luglio 2006, n. 223 e poi dal comma 309 dell'art. 1, L. 27 dicembre 2006, n. 296, per le sole cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, la base imponibile è determinata dalla minor somma a tra prezzo di aggiudicazione e rendita catastale rivalutata (del 5%) e moltiplicata per 110 (in caso di prima casa).

Wolf pubblicato 17 ottobre 2018

Salve,

pertanto alla sig.ra Olivieri sono stati restituiti circa € 8.000 a fronte dei € 12.000 pagati per le spese, giusto?

Tassazione agevolata per la prima casa di € 2.271,30 ed altri € 1000 di compenso al delegato per un totale (abbondiamo) di € 4.000

Ringrazio e saluto cordialmente

inexecutivis pubblicato 21 ottobre 2018

Non è raro che il versamento del dovuto, soprattutto quando il prezzo base è ancora importante, sia di gran lunga superiore alle spese effettivamente necessarie.

marcolavecchia pubblicato 03 marzo 2019

Salve, io avrei un quesito in merito alle spese da pagare al delegato.

Abbiamo acquistato una casa con la formula del Proquita, due Proprietari, al 50%.

sono pertanto stati versati N 4 assegni, 2 per il saldo prezzo, ed altri due per le spese, chiaramente di importi identici a due a due. 

Poichè il costo casa è al di sotto dei 100.000 euro, la quota a nostro carico per pagare le spese del delegato dovrebbe essere di 550 euro. 

Oltre a cio', dovrei pagare le spese di trascrizione ed imposta ipotecaria e catastale, rispettivamente 50 euro e 50 euro  + 9% del valore della casa --> 22450,68 * 9% = 2020.56

Quindi secondo i miei calcoli dovrei pagare : 550+50+50+2020.56 = 2670.56 considerando il tutto su unico immobile. 

Tanto premesso chiedo :

1) le spese ipotecarie e di trascrizione, e di registrazione, nel mio caso, sono solo 50 +50 euro per entrambi i proprietari quindi per un totale di 100 euro, o 100 euro per proprietaro ed un totale di 200 euro?

2) analogamente il compenso al delegato, è per l'immobile, ogni singolo proprietario deve corrispondere 550 euro, o 550 euro bisogna dividerli in due  tra i proprietari? Va Aggiunta iva ? 

3) leggo, ai sensi  DM 15 ottobre 2015 n 227 Art 2 comma 7, la determina delle 550 euro puo' essere aumentata; non  riesco a determinare ne la massima misura ( Il comma 3 dell'art 2 dello stesso decreto, fissa una misura massima del 60%, ma non trovo nulla di simile nel comma 7), ne le motivazioni valide. Gentilmente potreste indicarmi se il fatto che siamo due proprietari è un "GIUSTIFICATO MOTIVO" per aumentare la quota a nostro carico ? inoltre, quale è la misura massima ? 

resto in attesa di un vostro gentile riscontro

Marco Lavecchia

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inexecutivis pubblicato 03 marzo 2019

Riteniamo che il trasferimento negoziale sia unico (avente ad oggetto, cioè, il medesimo bene) per cui le imposte di registro, ipotecarie e catastali considereranno il decreto di trasferimento nella sua unitarietà.

Quanto alla misura del compenso è bene fare una precisazione, per cui quello che il giudice può modificare in forza di questa disposizione non è l'importo a carico dell'aggiudicatario ma la misura percentuale dello stesso, stabilendo per esempio che l'aggiudicatario non debba versare il 50% del compenso relativo alla fase del trasferimento del bene, ma il 60 o il 40.

La locuzione "giustificati motivi", è del tutto generica, e sostanzialmente si riduce nella necessità che una percentuale diversa individuata dal giudice rispetto a quella prevista per legge, sia motivata.

Certamente, il fatto che si tratti di un acquisto pro quota, potrebbe essere una ipotesi di giustificato motivo.

marcolavecchia pubblicato 03 marzo 2019

La ringrazio per la celere risposta, che chiarisce molti dubbi. tuttavia mi restano due cose da capire bene. 

 il compenso per ogni fase, per importi fino a 100.000 euro è di 1000 euro. La terza fase, per quanto riportato nel comma 7, puo' essere aumentata ed anche diminuita, credo a questo punto con le modalità previste nel comma 3, di cui riporto il testo per una più chiara interpretazione : Tenuto conto della complessità delle attività svolte, il giudice dell’esecuzione può aumentare o ridurre l’ammontare del compenso liquidato a norma del comma 1 in misura non superiore al 60 per cento.

secondo la mia interpretazione, non definisce la percentuale che l'aggiudicatario deve pagare, ma la percentuale che il delegato deve percepire. quindi facendo un esempio numerico, 1000 + 60% --> il delegato dovrebbe percepire un compenso di euro 1600, e che l'aggiudicatario ne paga sempre il 50% ma che diventerebbero 800+ spese. 

1) è corretta la mia interpretazione del comma 3 ? 

2) come si arriva a 550 se il 50% di 1000 è 500 ? non riesco a trovare indicazioni su questo 10% in piu. cosi da poterlo determinare anche sulle ipotetiche 800. 

 

Grazie di tutto 

Marco

inexecutivis pubblicato 04 marzo 2019

Il comma 7 non può essere letto congiuntamente al comma 3.

Nel primo si fa riferimento alla misura del compenso "liquidato a norma del comma 1", mentre la diversa misura cui si riferisce il comma 7 è riferita esclusivamente alla percentuale da porre a carico dell'aggiudicatario.

Infine, quanto ad €. 550,00 arriviamo a quella cifra poiché abbiamo già tenuto conto del rimborso forfettario del 10% riconosciuto dal comma 4.

monicapasini pubblicato 19 marzo 2019

Salve,

all'asta a cui voglio partecipare nell'avviso di vendita il giudice specifica che in caso di aggiudicazione oltre al saldo dovrò fare un bonifico pari al 20% per oneri e spese, MA non è specificato che l'eventuale differenza dopo aver calcolato le spese e oneri effettivi mi  verrà restituita, e non viene neppure specificato che si tratta di un anticipo fondo spese. Può essere una percentuale fissa senza alcun successivo conguaglio?

Essendo ingente la plusvalenza che mi spetterebbe volevo sapere se posso stare tranquilla sulla restituzione dato che non è specificato chiaramente sull'avviso di vendita.

grazie 

marcolavecchia pubblicato 19 marzo 2019

Salve, 

Facendo qualche lettura, e cercando di capire bene quanto concerne la cancellazione delle ipoteche a carico dell'acquirente, è emerso che alcuni tribunali restano a carico dell'aggiudicatario le spese di cancellazione delle ipoteche, non facecndole rientrare nel 15% ( 20% nel caso di Monica, a cui credo di poter rispondere che loro si devono attenere a quanto previsto dalla legge, e pertanto, a fine di tutte le operazioni di vendita, te ne sara' dato conto, sia un eventuale restituzione che per un eventuare integrazione di pagamento).

Girando sul sul web mi sono imbattuto in un articolo in cui si parla della possibilità di richiedere la restituzione delle spese di cancellazione ai sensi dell'art 2770 CC ritenute spese privilegiate, difatti pare che il legislatore, nel definire questa norma, ha ritenuto attribuire un valore speciale al credito vantato per l'estinzione delle ipoteche al fine liberare il proprio immobile dai gravami. 

Tanto premesso, sono a chiedere:

1) a chi devo chiedere l'eventuale restituzione di questa somma? molto probalbilmente, a mio giudizio,  dovrei anche io presentarmi come creditore e partecipare alla ripartizione degli utili nella sentenza di riparto? 

2) è possibile procedere con la sentenza di riparto, quando ancora non sono decorsi i termini di opposizione al decreto?

3) nel caso in cui il creditore, ai sensi dell'art 2770 cc debba rivalersi sulle somme destinate al riparto, come è possibile fare la sentenza di riparto se non si è ancora cancellato i gravami sul bene andato all'asta? 

4) la sentenza di riparto nel mi caso si terrà il 3 aprile 2019, quali sono gli eventuali tempi per far presente quanto detto?

Ringraziandovi sempre per quanto fate per tutti noi, 

vi auguro buona giornata

Marco

inexecutivis pubblicato 21 marzo 2019

La possibilità che l'aggiudicatario possa chiedere il rimborso delle spese di cancellazione dei gravami iscritti sul bene quali spese prededucibili ci sembra del tutto impreticabile. Si tratta, infatti, di spese che giovano solo all'aggiudicatario, e a nessun altro.

Ci faccia conoscere l'articolo cui lei si riferisce nella domanda e proveremo ad essere più precisi. 

marcolavecchia pubblicato 21 marzo 2019

Lo avevo gia riportato sopra, comunque l'art è il 2770cc

Questo è quanto trovo scritto :

Generalmente le spese della cancellazione dei gravami vengono poste dal Giudice dell'Esecuzione a carico della procedura. Si segnala peraltro che in alcuni Tribunali tali spese vengono sostenute dall'aggiudicatario. 
Si ritiene che tale richiesta abbia il senso di fare anticipare all'aggiudicatario tali spese, ma rimane impregiudicato il diritto di tale soggetto a richiederne la restituzione, con inserimento tra le spese privilegiate ex art. 2770 codice civile. (16)
Fare valere tale diritto da parte dell'aggiudicatario può peraltro comportare la necessità di intervento nella procedura esecutiva.

Non mi preoccuperei affatto delle somme per cancellare le formalità, ma il fatto che ad un mese dalla firma del DDT, non se ne parla di avere la consegna della chiave, 

Il delegato dice che ci puo' consegnare il bene solo a fine procedura, quindi:

1) devono decorrere i 20 gg di opposizione Ad oggi in tribunale ancora non è ritornata la notifica della consegna all'esecutato, per cui il cancelliere non autorizzerà la cancellazione delle formalità prima di 20 gg a decorrere dalla data di notifica. 

2) cencellazione presso la conservatoria, che normalmente si perdono altri 30 gg. 

3) il decreto recita : dispone al debitore esecutato e/o agli eventuali occupanti di rilasciare il suddetto immobile immediatamente nella disponibilità dell'aggiudiatario acquirente libero da persone o cose

La mia domanda a questo punto è piuttosto semplice, ma dopo la firma del decreto è normale attendere ancora altri 3 mesi?  

esiste una legge, una formula per richiedere al delegato di farci consegnare l'immobile ? 

Attendo un vs riscontro 

Marco 

inexecutivis pubblicato 22 marzo 2019

Quando parlavamo di articolo, intendevamo riferirci all'articolo (inteso come scritto) in cui veniva prospettata la possibilità che le spese di cancellazione delle formalità pregiudizievoli sostenute dall'aggiudicatario potessero collocarsi in sede di riparto con il rango del privilegio di cui all'art. 2770. Non ci riferivamo, pertanto, all'articolo 2770, inteso cioè come norma del codice civile, che ben conosciamo.

Chiarito l'equivoco, rimaniamo della nostra opinione.

L'aggiudicatario non può chiedere di partecipare alla distribuzione del ricavato invocando il privilegio 2770 per le spese di cancellazione.

Ad aggiudicazione (e trasferimento) avvenuta, quella cancellazione non giova ai creditori (che hanno già ottenuto la conversione in denaro del bene pignorato) ma soltanto all'aggiudicatario medesimo.

Manca dunque il presupposto fattuale di operatività della norma suddetta.

Quanto ai tempi di consegna, osserviamo che il decreto di trasferimento è l'atto che determina il trasferimento della proprietà del bene in capo all'aggiudicatario, per cui è da quel momento che egli consegue il diritto alla consegna del bene ex art. 1476 c.c., applicabile anche alle vendite giudiziarie.

Comprendiamo tuttavia le resistenze di alcuni professionisti, i quali spesso sono convinti (in assoluta buona fede) che sia opportuno attendere i venti giorni di cui all'art. 617 c.p.c. ai fini della definitività del decreto di trasferimento.

Ci sembra tuttavia un'attesa che non ha base normativa poiché il decreto di trasferimento, come tutti i provvedimenti del giudice, è immediatamente esecutivo, salvo che la legge non disponga diversamente.

 

marcolavecchia pubblicato 22 marzo 2019

vi ringrazio veramente di cuore delle delucidazioni che ci date, e perdonateci l'inesattezza di alcune nostre ipotesi.

Detto questo, mi sembrava gia' chiaro che non si potesse far ricadere tale richiesta sulle spese della procedura, tuttavia se l'art 2770 recita che rimane impregiudiato il diritto di a richiederne la restutuzione, a questo punto la domanda è a chi chiedo il rimborso ? 

Il delegato sostiene che il bene deve essere consegnato pulito da ogni vincolo e ipoteca, mentre io ritengo di avere accesso al bene sia per quanto riportato nel DDT che per quanto prevedere l'art 1476cc. Esiste un modo per far presente questo al delegato ? 

Grazie 

Marco

faffo87 pubblicato 23 marzo 2019

Buongiorno,Ho dei dubbi,vorrei partecipare ad un'asta senza incanto ,prezzo base 76000 offerta minima 52000,spero di aggiudicarmela ad un Max di 80000. 1) in caso io solo dovessi offrire il valore del prezzo base mentre gli altri partecipanti offrissero meno,l'immobile andrebbe automaticamente aggiudicato a me? 2) tenendo conto dell'ipotetico valore di aggiudicazione tra i 70 e 80 mila quali sarebbero teoricamente le spese da sostenere ( nel bando si parla del 20% forfettario) in fase di aggiudicazione,tenendo conto che varrebbe come acquisto prima casa 3) molto importante per me,le tempistiche,ovvero,quanto tempo passa mediamente dal saldo del prezzo dell'immobile con mutuo bancario all'effettiva presa del possesso dell'immobile?quali potrebbero essere gli intoppi?non vorrei trovarmi a dover affrontare sia la spesa del mutuo che quella dell'affitto

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