Cerchiamo di distinguere le diverse ipotesi.
LOCAZIONE
Con riferimento al contratto di locazione, ci pare che esso sia opponibile alla procedura poiché stipulato in data antecedente al pignoramento e non è ancora scaduto. Occorrerebbe verificare se il custode del compendio pignorato ha inviato rituale disdetta per comprendere se esso si è rinnovato o meno.
Quanto ad eventuali contratti di locazione registrati dopo il pignoramento, occorre avere riguardo all’art. 2923 ultimo comma, il quale prevede che se la locazione non ha data certa anteriore al pignoramento, ma la detenzione del conduttore è anteriore al pignoramento della cosa locata, l'acquirente non è tenuto a rispettare la locazione che per la durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato. Dubbio è se se il rinvio operato dall’art. 2923 c.c. debba intendersi come rinvio fisso, e dunque ai termini previsti dal 1574 per le locazioni a tempo indeterminato (e così: un anno per gli alloggi senza arredamento o immobili destinati all’esercizio di professione, industria o commercio; durata pari all’unità di tempo (settimana, mese etc.) di pagamento del canone, per gli alloggi ammobiliati) oppure come rinvio mobile e dunque ai termini di durata delle locazioni imperativamente previsti della legge 392 del 1978 e dalla legge 431/1998.
CONFISCA
Quanto al sequestro preventivo e confisca, il fatto che non sia stata annotata non costituisce un problema. Si tratterà comunque di provvedimento non opponibile alla procedura.
CONTRATTO PRELIMINARE
Al fine di rispondere in maniera precisa alla domanda dovremmo sapere se il pignoramento è stato trascritto da un creditore titolare di ipoteca iscritta prima della trascrizione del preliminare, nel qual caso non vi sarebbero problemi di sorta in forza dell’art. 2808 c.c., a mente del quale l’ipoteca attribuisce al creditore ipotecari il diritto di far vendere il bene come libero, anche nei confronti del terzo acquirente, anticipando al momento della iscrizione ipotecaria gli effetti del pignoramento, e quindi l’applicazione delle norme di cui agli artt. 2914, 2015 e 2919.
Se così non fosse, e dunque ove ricorresse una ipotesi di contratto preliminare trascritto prima della trascrizione del pignoramento, occorre considerare che ai sensi dell’art. 2645 bis, terzo comma, c.c. gli effetti della trascrizione del preliminare cessano se entro un anno dalla data prevista per la conclusione del contratto definitivo, e comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare, o della domanda giudiziale di cui all'articolo 2652, primo comma, numero 2) c.c..
Tale cessazione, secondo la giurisprudenza è rilevabile anche d'ufficio, rispondendo a ragioni di pubblico interesse il ripristino del regime di libera disposizione e circolazione dei beni (Cass. Sez. 2, 22/10/2014, n. 22454).
Dunque, al fine di verificare l’eventuale opponibilità del contratto preliminare, occorrerà avere riguardo alla data di trascrizione dello stesso ed alla data prevista per la stipula del definitivo.
Nel caso in esame non riteniamo ci siano problemi.
ASSEGNAZIONE DELLA CASA CONIUGALE
La disciplina dei rapporti tra pignoramento e provvedimento di assegnazione della casa coniugale è stata, in passato, assai travagliata, e lo spartiacque può essere individuato nel 28 febbraio 2006, data di entrata in vigore della l. n. 54 del 2006, introduttiva dell’art. 155 quater c.c. (poi trasfuso nell’attuale art. 337 sexies c.c.) introdotto dalla novella appena citata, a mente del quale “Il provvedimento di assegnazione e quello di revoca sono trascrivibili e opponibili a terzi ai sensi dell'articolo 2643”.
Per affrontare il tema, va tuttavia prima delimitato il campo di indagine. A questo proposito va subito detto che ai sensi dell’articolo 2915 c.c. se il provvedimento di assegnazione subentra al pignoramento, esso non è opponibile alla procedura, per cui il problema non si pone.
Altra distinzione va eseguita con riferimento al titolare del diritto: se l’assegnazione della casa coniugale viene disposta in favore del debitore esecutato, nulla questio, e dunque lo stesso subirà l’esecuzione, non potendo ricevere un trattamento diverso, e privilegiato, rispetto a colui che dimora nella propria abitazione senza essere destinatario di provvedimenti di assegnazione, bensì quale mero proprietario.
Occorre poi verificare nell’ambito di quale tipologia di giudizio di separazione il diritto di abitazione è stato costituito. Invero, il problema non si porrà quante volte l’assegnazione della casa coniugale tragga origine da un giudizio di separazione consensuale; in tal caso, infatti, essa ha natura negoziale, e dunque sarà assimilabile al comodato, con la conseguenza che l’aggiudicatario potrà invocarne la cessazione. Invero, secondo Cass. civ. sez. II, 17 ottobre 1992 n. 11424, “L’acquirente di un immobile non può risentire alcun pregiudizio dell’esistenza di un comodato costituito in precedenza dal venditore, giacché per effetto del trasferimento in suo favore il compratore acquista "ipso iure" il diritto di far cessare il godimento da parte del comodatario e di ottenere la piena disponibilità della cosa”. Analogo principio è ricavabile da Cass. civ., sez. II, 25 febbraio 2011, n. 4735, secondo la quale "L’assegnazione della casa coniugale disposta sulla base della concorde richiesta dei coniugi in sede di giudizio di separazione, in assenza di figli minori o maggiorenni non autosufficienti, non è opponibile né ai terzi acquirenti, né al coniuge non assegnatario che voglia proporre domanda di divisione del bene immobile di cui sia comproprietario, poiché l’opponibilità è ancorata all’imprescindibile presupposto che il coniuge assegnatario della casa coniugale sia anche affidatario della prole, considerato che in caso di estensione dell’opponibilità anche all’ipotesi di assegnazione della casa coniugale come mezzo di regolamentazione dei rapporti patrimoniali tra i coniugi, si determinerebbe una sostanziale espropriazione del diritto di proprietà dell’altro coniuge, in quanto la durata del vincolo coinciderebbe con la vita dell’assegnatario".
I dubbi si ponevano invece quando il provvedimento di assegnazione (emesso in una separazione giudiziale con figli minori) era precedente al pignoramento (o all’ipoteca).
A questo punto viene in considerazione la data del 28.2.2006.
Invero, se il provvedimento di assegnazione fosse stato emesso emesso prima della data appena indicata troveranno applicazione i principi sanciti da Cass. 26.7.2002, n. 11096, e dunque:
- se esso non è stato trascritto sarà opponibile al creditore pignorante nei limiti di nove anni;
- se trascritto, sarà opponibile alla procedura sino al momento del raggiungimento dell’autosufficienza economica da parte del figlio.
Se il provvedimento di assegnazione fosse successivo al 28.2.2006 troveranno applicazione le regole della trascrizione, per cui occorrerà verificare se sia stato trascritto per primo il provvedimento di assegnazione rispetto al pignoramento o all’ipoteca.
Dunque, anche l’assegnazione della casa coniugale non ci sembra affatto opponibile.
