pregiudizievoli

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nanni.ferro pubblicato 3 settimane fa

Buongiorno, sto guardando un immobile all'asta a cui potrei essere interessato.
Avrei cortesemente bisogno di capire con il vostro gentile aiuto se vale la pena partecipare all'asta oppure meglio astenersi per via delle tante pregiudizievoli annotate sull'immobile.
Nei documenti si legge:
(estratto dall'avviso di vendita) "EVIDENZE PARTICOLARI INDICATE IN ELABORATO PERITALE: il perito geom. **************** evidenzia in perizia che l'immobile risulta oggetto di contratto di locazione registrato in data 02.05.2012; per maggiori dettagli in merito si rimanda al custode giudiziario geom. *********************;" 

(estratto dalla relazione peritale) "Dall’indagine presso l’Agenzia delle Entrate risulta che ci sono contratti di locazione in corso.
Contratto di locazione per otto anni registrato (riportato in contratto però le date dal 10/04/2012 al 09/04/2018 !??!! ) presso l’agenzia delle Entrate in data 02/05/2012.
Canone locativo annuo dichiarato in contratto di € 14.400 versato anticipatamente per i primi sei anni. L’effettivo pagamento è da verificare."

Il contratto di locazione è in scadenza il 09/04/2020. Mi è stato comunicato dal custode che è anche il perito che ha redatto la relazione peritale. Questo contratto è stato registrato all'agenzia delle entrate il 02/05/2012, prima delle due ipoteche (registrate il 18/03/2014) e dell'atto di pignoramento (registrato il 05/01/2015). Il custode mi dice che sono stati depositati altri contratti all’agenzia delle entrate successivi al pignoramento. Se così fosse questo risulterebbe successivi al pignoramento pertanto non è opponibile al creditore e all’eventuale aggiudicatario, giusto? 

 

 

continua ...

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nanni.ferro pubblicato 3 settimane fa

… dall’articolo precedente


(estratto dall'avviso di vendita) "si evidenzia che con provvedimento dd. 21.05.2018 il Giudice penale ha revocato la confisca di cui al sequestro preventivo ex art. 321 c.p.p. annotato sub G.N. 1769/2014 a carico della porzione materiale in oggetto;" 
Perché non c'è traccia nella visura tavolare di questa revoca della confisca. L'annotazione G.N. 1769/2014 risulta ancora oggi presente nella visura tavolare. Se la confisca è stata revocata con il provvedimento dd. 21.05.2018 del Giudice penale perché non c'è l'annotazione?

(estratto dall'avviso di vendita) "sub G.N. 548/2014 risulta l'annotazione del contratto preliminare di vendita dd. 17.03.2014 alla quale non è seguita nel termine triennale disposto dall'art. 2645 bis c.c. la stipulazione del contratto definitivo di compravendita;"
Nella visura tavolare (che linko) di pochi giorni fa risulta anche altra annotazione non riportata in perizia perché successiva alla perizia stessa ma nemmeno nell'avviso di vendita: "28/04/2017 - G.N. 932/1 ANNOTAZIONE atto di citazione notificato il 22/03/2017 per esecuzione specifica dell'obbligo di contrarre ex art.2932 cod.civ.  a carico p.ed. **** P.M. 1."
Forse è qualcosa legato al contratto preliminare di compravendita del 17.03.2014? Un atto di citazione per una causa in corso tra il promittente venditore e promissario acquirente?
Inoltre ho notato che il contratto preliminare di compravendita è trascritto il 18.03.2014 al tavolare, lo stesso giorno di trascrizione delle due ipoteche. Come si fa a capire cronologicamente quale delle due trascrizioni vale per prima?? Probabilmente il contratto preliminare e le due ipoteche sono legate nella stessa operazione? Non vorrei che il soggetto promissario acquirente del contratto preliminare e chi ha promosso l'esecuzione specifica dell'obbligo di contrarre ex art.2932 cod.civ. sia la stessa persona e per cui una eventuale sentenza favorevole al promissario acquirente possa essere opponibile al creditore e quindi anche al futuro aggiudicatario??? Non so, mi date una mano a capire.

(estratto dall'avviso di vendita) "sub G.N. 2461/2015 risulta l'annotazione dell'assegnazione in godimento della casa familiare, peraltro tale annotazione risulta successiva all'annotazione dell'atto di pignoramento (G.N. 290/2015);"
Questa sembra non opponibile al pignoramento perchè successiva. Giusto?

Ringrazio anticipatamente

nanni.ferro pubblicato 2 settimane fa

Per favore qualcuno mi aiuta a chiarire i miei dubbi?

Grazie infinite

 

astalegale pubblicato 2 settimane fa

Cerchiamo di distinguere le diverse ipotesi.

LOCAZIONE

Con riferimento al contratto di locazione, ci pare che esso sia opponibile alla procedura poiché stipulato in data antecedente al pignoramento e non è ancora scaduto. Occorrerebbe verificare se il custode del compendio pignorato ha inviato rituale disdetta per comprendere se esso si è rinnovato o meno.

Quanto ad eventuali contratti di locazione registrati dopo il pignoramento, occorre avere riguardo all’art. 2923 ultimo comma, il quale prevede che se la locazione non ha data certa anteriore al pignoramento, ma la detenzione del conduttore è anteriore al pignoramento della cosa locata, l'acquirente non è tenuto a rispettare la locazione che per la durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato. Dubbio è se se il rinvio operato dall’art. 2923 c.c. debba intendersi come rinvio fisso, e dunque ai termini previsti dal 1574 per le locazioni a tempo indeterminato (e così: un anno per gli alloggi senza arredamento o immobili destinati all’esercizio di professione, industria o commercio; durata pari all’unità di tempo (settimana, mese etc.) di pagamento del canone, per gli alloggi ammobiliati) oppure come rinvio mobile e dunque ai termini di durata delle locazioni imperativamente previsti della legge 392 del 1978 e dalla legge 431/1998.

CONFISCA

Quanto al sequestro preventivo e confisca, il fatto che non sia stata annotata non costituisce un problema. Si tratterà comunque di provvedimento non opponibile alla procedura.

CONTRATTO PRELIMINARE

Al fine di rispondere in maniera precisa alla domanda dovremmo sapere se il pignoramento è stato trascritto da un creditore titolare di ipoteca iscritta prima della trascrizione del preliminare, nel qual caso non vi sarebbero problemi di sorta in forza dell’art. 2808 c.c., a mente del quale l’ipoteca attribuisce al creditore ipotecari il diritto di far vendere il bene come libero, anche nei confronti del terzo acquirente, anticipando al momento della iscrizione ipotecaria gli effetti del pignoramento, e quindi l’applicazione delle norme di cui agli artt. 2914, 2015 e 2919.

Se così non fosse, e dunque ove ricorresse una ipotesi di contratto preliminare trascritto prima della trascrizione del pignoramento, occorre considerare che ai sensi dell’art. 2645 bis, terzo comma, c.c. gli effetti della trascrizione del preliminare cessano se entro un anno dalla data prevista per la conclusione del contratto definitivo, e comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare, o della domanda giudiziale di cui all'articolo 2652, primo comma, numero 2) c.c..

Tale cessazione, secondo la giurisprudenza è rilevabile anche d'ufficio, rispondendo a ragioni di pubblico interesse il ripristino del regime di libera disposizione e circolazione dei beni (Cass. Sez. 2, 22/10/2014, n. 22454).

Dunque, al fine di verificare l’eventuale opponibilità del contratto preliminare, occorrerà avere riguardo alla data di trascrizione dello stesso ed alla data prevista per la stipula del definitivo.

Nel caso in esame non riteniamo ci siano problemi.

ASSEGNAZIONE DELLA CASA CONIUGALE

La disciplina dei rapporti tra pignoramento e provvedimento di assegnazione della casa coniugale è stata, in passato, assai travagliata, e lo spartiacque può essere individuato nel 28 febbraio 2006, data di entrata in vigore della l. n. 54 del 2006, introduttiva dell’art. 155 quater c.c. (poi trasfuso nell’attuale art. 337 sexies c.c.) introdotto dalla novella appena citata, a mente del quale “Il provvedimento di assegnazione e quello di revoca sono trascrivibili e opponibili a terzi ai sensi dell'articolo 2643”.

Per affrontare il tema, va tuttavia prima delimitato il campo di indagine. A questo proposito va subito detto che ai sensi dell’articolo 2915 c.c. se il provvedimento di assegnazione subentra al pignoramento, esso non è opponibile alla procedura, per cui il problema non si pone.

Altra distinzione va eseguita con riferimento al titolare del diritto: se l’assegnazione della casa coniugale viene disposta in favore del debitore esecutato, nulla questio, e dunque lo stesso subirà l’esecuzione, non potendo ricevere un trattamento diverso, e privilegiato, rispetto a colui che dimora nella propria abitazione senza essere destinatario di provvedimenti di assegnazione, bensì quale mero proprietario.

Occorre poi verificare nell’ambito di quale tipologia di giudizio di separazione il diritto di abitazione è stato costituito. Invero, il problema non si porrà quante volte l’assegnazione della casa coniugale tragga origine da un giudizio di separazione consensuale; in tal caso, infatti, essa ha natura negoziale, e dunque sarà assimilabile al comodato, con la conseguenza che l’aggiudicatario potrà invocarne la cessazione. Invero, secondo Cass. civ. sez. II, 17 ottobre 1992 n. 11424, “L’acquirente di un immobile non può risentire alcun pregiudizio dell’esistenza di un comodato costituito in precedenza dal venditore, giacché per effetto del trasferimento in suo favore il compratore acquista "ipso iure" il diritto di far cessare il godimento da parte del comodatario e di ottenere la piena disponibilità della cosa”. Analogo principio è ricavabile da Cass. civ., sez. II, 25 febbraio 2011, n. 4735, secondo la quale "L’assegnazione della casa coniugale disposta sulla base della concorde richiesta dei coniugi in sede di giudizio di separazione, in assenza di figli minori o maggiorenni non autosufficienti, non è opponibile né ai terzi acquirenti, né al coniuge non assegnatario che voglia proporre domanda di divisione del bene immobile di cui sia comproprietario, poiché l’opponibilità è ancorata all’imprescindibile presupposto che il coniuge assegnatario della casa coniugale sia anche affidatario della prole, considerato che in caso di estensione dell’opponibilità anche all’ipotesi di assegnazione della casa coniugale come mezzo di regolamentazione dei rapporti patrimoniali tra i coniugi, si determinerebbe una sostanziale espropriazione del diritto di proprietà dell’altro coniuge, in quanto la durata del vincolo coinciderebbe con la vita dell’assegnatario".

I dubbi si ponevano invece quando il provvedimento di assegnazione (emesso in una separazione giudiziale con figli minori) era precedente al pignoramento (o all’ipoteca).

A questo punto viene in considerazione la data del 28.2.2006.

Invero, se il provvedimento di assegnazione fosse stato emesso emesso prima della data appena indicata troveranno applicazione i principi sanciti da Cass. 26.7.2002, n. 11096, e dunque:

- se esso non è stato trascritto sarà opponibile al creditore pignorante nei limiti di nove anni;

- se trascritto, sarà opponibile alla procedura sino al momento del raggiungimento dell’autosufficienza economica da parte del figlio.

Se il provvedimento di assegnazione fosse successivo al 28.2.2006 troveranno applicazione le regole della trascrizione, per cui occorrerà verificare se sia stato trascritto per primo il provvedimento di assegnazione rispetto al pignoramento o all’ipoteca.

Dunque, anche l’assegnazione della casa coniugale non ci sembra affatto opponibile.

nanni.ferro pubblicato 2 settimane fa

Grazie per le puntuali ed esaurienti risposte.

Per inquadrare meglio la situazione, riporto sotto tutti gravami annotati sull’immobile e ordinati cronologicamente mano mano che venivano trascritti.

Come si può notare il pignoramento è stato trascritto da una banca X creditrice diversa dalla banca Y creditrice titolare delle prime 2 ipoteche, queste ultime presumo siano volontarie. Poi vi è una 3° ipoteca derivante da un decreto ingiuntivo promosso da una ditta Z.

Le prime due ipoteche e il contratto preliminare di vendita sono stati trascritti lo stesso giorno (18/03/2014).

Ha qualche significato la coincidenza delle 3 date?

Ultima precisazione su quanto mi avete risposto sul preliminare: “Gli effetti della trascrizione del preliminare cessano se entro un anno dalla data prevista per la conclusione del contratto definitivo, e comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare, o della domanda giudiziale di cui all'articolo 2652, primo comma, numero 2) c.c..”

Il preliminare è stato trascritto il 18/03/2014, il 28/04/2017 è presente un’ultima trascrizione - G.N. 932/1 ANNOTAZIONE di un atto di citazione notificato il 22/03/2017 per esecuzione specifica dell’obbligo di contrarre ex. art. 2932 cod.civ.. che presumo sia stato promosso dal promissario acquirente del preliminare.

Quindi al 18/03/2017 non essendoci stato un contratto definitivo o un atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare gli effetti del preliminare sono cessati?

Il preliminare non è più opponibile alla procedura e quindi all’eventuale aggiudicatario perché sono trascorsi 3 anni e 4 giorni dalla notifica e 3 anni, 1 mese e 10 giorni dalla trascrizione dell’atto di citazione per esecuzione specifica dell’obbligo di contrarre? Giusto?

Quindi per concludere, mi pare di capire che l’eventuale aggiudicatario nulla possa temere da eventuali rivendicazione da terzi?

Grazie infinite

 

Annotazione del 18/03/2014 GN 548/1: Contratto preliminare di vendita dd. 17/03/2014 a favore di ********* *************** c.f. ************************** nata. il ************* a *************** .

18/03/2014 - G.N. 546/2 INTAVOLATONE DIRITTO DI IPOTECA
importo complessivo, di cui Euro 250.000,00 di capitale, Euro 125.000,00 per tre annualità di interessi al tasso complessivo del 7,55% annuo, spese e accessori, ai sensi degli art.2 e 6 del contratto;
a carico p.ed. ****P.M. 1
Cassa Rurale di ******************- Banca di Credito Cooperativo - Società Cooperativa sede di *****************, 00103450227
Atto d.d. 17/03/2014

18/03/2014 - G.N. 547/1 INTAVOLATONE DIRITTO DI IPOTECA
Complessivo di cui Euro 250.000,00 di capitale, Euro 125.000,00 per tre annualità di interessi al tasso complessivo del 7,55% annuo, spese ed accessori, ai sensi degli artt. 2 e 6 del contratto
a carico p.ed. ****P.M. 1
Cassa Rurale di ************* - Banca di Credito Cooperativo - Società Cooperativa sede di ******************, 00103450227
Atto d.d. 17/03/2014

14/05/2014 - G.N. 987/1 PRENOTATONE DIRITTO DI IPOTECA - P.T. ACCESSORIA
importo massimo, di cui Euro 500.000,00 di capitale ed Euro 150.000,00 per interessi di mora e spese, come da decreto ingiuntivo
a carico p.ed. ****P.M. 1
************* sede di Brunico, 01756770218
Decreto ingiuntivo d.d. 12/05/2014
26/06/2014-G.N. 1326/6 ANNOTAZIONE
della simultaneità con la P.T. ***** p.m. 24 C.C. Trento (Distretto di Trento) quale nuova partita principale.
"Perle modificazioni riguardanti l’ipoteca simultanea non ancora eseguite nella partita accessoria, deve essere consultata la partita principale”

18/08/2014-G.N. 1769/1 ANNOTATONE
Sequestro preventivo a sensi dell'art.321 c.p.p. fino alla concorrenza di € 700.000,00
a carico p.ed. ****P.M. 1

10/02/2015-G.N. 290/1 ANNOTAZIONE
atto di pignoramento immobiliare notificato il 05/01/2015 a realizzo del credito di ************** sede di **************  94065180211 nell’ importo di EUR 1.801.036,53 oltre accessori
a carico p.ed. ****P.M. 1

20/10/2015-G.N. 2461/1 ANNOTATONE
assegnazione in godimento della casa familiare a favore di ************* c.f. ***************** nata il ********** a Trento
a carico p.ed. ****P.M. 1

28/04/2017 - G.N. 932/1 ANNOTAZIONE
atto di citazione notificato il 22/03/2017 per esecuzione specifica dell’obbligo di contrarre ex. art. 2932 cod.civ.
p.ed. ****P.M. 1

astalegale pubblicato 2 settimane fa

conferimamo che a nostro avviso non dovrebbero esservi problemi.

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