Iter da seguire per subentro mutuo fondiario

"L’art. 41, comma quinto del Testo Unico Bancario (TUB) consente all’aggiudicatario o assegnatario di subentrare nel contratto di mutuo previo pagamento, nei 15 giorni successivi all’aggiudicazione, delle rate scadute, degli accessori e delle spese."Vi sarei

Vi sarei grato se mi chiariste l'iter da seguire per subentrare nel contratto di mutuo.

Grazie

Come detto nella domanda, l’art. 41, comma quinto del Testo Unico Bancario (TUB) consente all’aggiudicatario o assegnatario di subentrare nel contratto di mutuo previo pagamento, nei 15 giorni successivi all’aggiudicazione, delle rate scadute, degli accessori e delle spese.

L’art. 41, comma quinto del Testo Unico Bancario (TUB) consente all’aggiudicatario o assegnatario di subentrare nel contratto di mutuo previo pagamento, nei 15 giorni successivi all’aggiudicazione, delle rate scadute, degli accessori e delle spese.

Il tenore letterale della disposizione non lascia dubbi in ordine al fatto che:

1.non è necessaria né l’autorizzazione del Giudice dell’esecuzione;

2. non è necessario il consenso del creditore fondiario;

3. la facoltà è concessa all’aggiudicatario, con la conseguenza che non è necessario che questa opzione sia manifestata già in sede di presentazione dell’offerta di acquisto.

Trattasi quindi di un diritto potestativo dell’aggiudicatario rispetto al quale dunque la posizione giuridica soggettiva dell’istituto fondiario si qualifica in termini di mera soggezione.

La norma presenta tuttavia almeno due problemi pratici.

Il primo può porsi nel caso in cui la banca non provveda alla quantificazione della somma che l’aggiudicatario deve versare, così precludendogli di esercitare il diritto di subentrare al debitore nel finanziamento nel termine di quindici giorni previsto dalla legge.

Il secondo attiene alla tutela dei creditori aventi diritto ad essere preferiti rispetto al creditore fondiario.

In ordine alla prima questione va osservato che un rifiuto del creditore è illegittimo in quanto lesivo del diritto potestativo del creditore. In tali casi quindi la banca deve essere diffidata al deposito dei conteggi entro un termine, decorso il quale è possibile procedere all’espletamento di consulenza tecnica.

Quanto al secondo aspetto, deve essere condivisa la prospettazione dottrinaria che, considerando applicabile la previsione di cui all’art. 585 comma secondo, c.p.c., anche al caso di subentro dell’acquirente nel finanziamento fondiario, ritiene che il Giudice dell’esecuzione debba previamente determinare la parte del prezzo necessaria a soddisfare i creditori la cui posizione è preferita rispetto a quella del creditore fondiario (se esistente), ordinandone il versamento secondo le ordinarie modalità, mentre il credito del creditore fondiario sarà soddisfatto mercé il versamento immediato del credito scaduto, comprensivo di interessi e spese, ed il contestuale accollo del finanziamento.

Ed allora, venendo alla domanda prospettata, se l’aggiudicatario intende avvalersi di questa facoltà dovrà:

in primo luogo procurarsi copia del contratto di mutuo (che è possibile estrapolare dal fascicolo dell’esecuzione, nel quale il titolo esecutivo deve essere obbligatoriamente contenuto ai sensi dell’art. 557 c.p.c.);

in secondo luogo chiedere al professionista di conoscere l’importo delle rate scadute, agli accessori ed alle spese; in questo caso, il professionista si attiverà presso la banca per ottenere i conteggi.

Ricevuta la comunicazione relativa al conteggio, l’aggiudicatario ha a disposizione 15 giorni di tempo per eseguire il versamento di quanto indicato dall’art. 41, comma quinto.

A proposito delle spese osserviamo che quelle relative al processo di esecuzione sono oggetto di liquidazione da parte del Giudice e dunque non possono essere autodeterminate dall’istituto di credito, con la conseguenza che il professionista delegato dovrà comunicare all’aggiudicatario i conteggi di cui abbiamo detto, dopo che il Giudice pronunciato il decreto di liquidazione.

Infine precisiamo che la disposizione di cui al comma quinto dell’art. 41 tub non può incidere sulla misura del prezzo di aggiudicazione, con la conseguenza che se esso è maggiore della sommatoria tra capitale residuo, rate scadute ed accessori, l’aggiudicatario dovrà versare la differenza in favore della procedura.

Così ricostruiti i termini della disciplina, è evidente che la convenienza in ordine la subentro nel contratto di finanziamento in essere andrà valutata caso per caso. Così, ad esempio, se l’importo delle rate scadute, degli accessori e delle spese è superiore al prezzo di aggiudicazione, l’istituto non sarà sostanzialmente applicabile.

Allo stesso modo, se il valore del capitale residuo da restituire è maggiore della differenza tra prezzo di aggiudicazione rate scadute, esso non sarà conveniente poiché l’aggiudicatario sarebbe chiamato a restituire, in linea capitale, una somma (cui andranno aggiunti gli interessi previsti nel contratto di mutuo) maggiore del prezzo di aggiudicazione. In definitiva, esso mediamente conviene solo quando il prezzo di aggiudicazione è superiore all’importo del capitale residuo più le spese di procedura. In questo caso, subentrando nel contratto di mutuo, una parte del prezzo di aggiudicazione potrà essere versata (mediante subentro nel contratto) alle condizioni stabilite nel mutuo stipulato dal debitore.