Iter da seguire per subentro mutuo fondiario

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resilent pubblicato 18 maggio 2018

Salve,

"L’art. 41, comma quinto del Testo Unico Bancario (TUB) consente all’aggiudicatario o assegnatario di subentrare nel contratto di mutuo previo pagamento, nei 15 giorni successivi all’aggiudicazione, delle rate scadute, degli accessori e delle spese."Vi sarei

Vi sarei grato se mi chiariste l'iter da seguire per subentrare nel contratto di mutuo.

Grazie

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astalegale pubblicato 20 maggio 2018

"L’art. 41, comma quinto del Testo Unico Bancario (TUB) consente all’aggiudicatario o assegnatario di subentrare nel contratto di mutuo previo pagamento, nei 15 giorni successivi all’aggiudicazione, delle rate scadute, degli accessori e delle spese."Vi sarei

Vi sarei grato se mi chiariste l'iter da seguire per subentrare nel contratto di mutuo.

Grazie

Come detto nella domanda, l’art. 41, comma quinto del Testo Unico Bancario (TUB) consente all’aggiudicatario o assegnatario di subentrare nel contratto di mutuo previo pagamento, nei 15 giorni successivi all’aggiudicazione, delle rate scadute, degli accessori e delle spese.

L’art. 41, comma quinto del Testo Unico Bancario (TUB) consente all’aggiudicatario o assegnatario di subentrare nel contratto di mutuo previo pagamento, nei 15 giorni successivi all’aggiudicazione, delle rate scadute, degli accessori e delle spese.

Il tenore letterale della disposizione non lascia dubbi in ordine al fatto che:

1.non è necessaria né l’autorizzazione del Giudice dell’esecuzione;

2. non è necessario il consenso del creditore fondiario;

3. la facoltà è concessa all’aggiudicatario, con la conseguenza che non è necessario che questa opzione sia manifestata già in sede di presentazione dell’offerta di acquisto.

Trattasi quindi di un diritto potestativo dell’aggiudicatario rispetto al quale dunque la posizione giuridica soggettiva dell’istituto fondiario si qualifica in termini di mera soggezione.

La norma presenta tuttavia almeno due problemi pratici.

Il primo può porsi nel caso in cui la banca non provveda alla quantificazione della somma che l’aggiudicatario deve versare, così precludendogli di esercitare il diritto di subentrare al debitore nel finanziamento nel termine di quindici giorni previsto dalla legge.

Il secondo attiene alla tutela dei creditori aventi diritto ad essere preferiti rispetto al creditore fondiario.

In ordine alla prima questione va osservato che un rifiuto del creditore è illegittimo in quanto lesivo del diritto potestativo del creditore. In tali casi quindi la banca deve essere diffidata al deposito dei conteggi entro un termine, decorso il quale è possibile procedere all’espletamento di consulenza tecnica.

Quanto al secondo aspetto, deve essere condivisa la prospettazione dottrinaria che, considerando applicabile la previsione di cui all’art. 585 comma secondo, c.p.c., anche al caso di subentro dell’acquirente nel finanziamento fondiario, ritiene che il Giudice dell’esecuzione debba previamente determinare la parte del prezzo necessaria a soddisfare i creditori la cui posizione è preferita rispetto a quella del creditore fondiario (se esistente), ordinandone il versamento secondo le ordinarie modalità, mentre il credito del creditore fondiario sarà soddisfatto mercé il versamento immediato del credito scaduto, comprensivo di interessi e spese, ed il contestuale accollo del finanziamento.

Ed allora, venendo alla domanda prospettata, se l’aggiudicatario intende avvalersi di questa facoltà dovrà:

in primo luogo procurarsi copia del contratto di mutuo (che è possibile estrapolare dal fascicolo dell’esecuzione, nel quale il titolo esecutivo deve essere obbligatoriamente contenuto ai sensi dell’art. 557 c.p.c.);

in secondo luogo chiedere al professionista di conoscere l’importo delle rate scadute, agli accessori ed alle spese; in questo caso, il professionista si attiverà presso la banca per ottenere i conteggi.

Ricevuta la comunicazione relativa al conteggio, l’aggiudicatario ha a disposizione 15 giorni di tempo per eseguire il versamento di quanto indicato dall’art. 41, comma quinto.

A proposito delle spese osserviamo che quelle relative al processo di esecuzione sono oggetto di liquidazione da parte del Giudice e dunque non possono essere autodeterminate dall’istituto di credito, con la conseguenza che il professionista delegato dovrà comunicare all’aggiudicatario i conteggi di cui abbiamo detto, dopo che il Giudice pronunciato il decreto di liquidazione.

Infine precisiamo che la disposizione di cui al comma quinto dell’art. 41 tub non può incidere sulla misura del prezzo di aggiudicazione, con la conseguenza che se esso è maggiore della sommatoria tra capitale residuo, rate scadute ed accessori, l’aggiudicatario dovrà versare la differenza in favore della procedura.

Così ricostruiti i termini della disciplina, è evidente che la convenienza in ordine la subentro nel contratto di finanziamento in essere andrà valutata caso per caso. Così, ad esempio, se l’importo delle rate scadute, degli accessori e delle spese è superiore al prezzo di aggiudicazione, l’istituto non sarà sostanzialmente applicabile.

Allo stesso modo, se il valore del capitale residuo da restituire è maggiore della differenza tra prezzo di aggiudicazione rate scadute, esso non sarà conveniente poiché l’aggiudicatario sarebbe chiamato a restituire, in linea capitale, una somma (cui andranno aggiunti gli interessi previsti nel contratto di mutuo) maggiore del prezzo di aggiudicazione. In definitiva, esso mediamente conviene solo quando il prezzo di aggiudicazione è superiore all’importo del capitale residuo più le spese di procedura. In questo caso, subentrando nel contratto di mutuo, una parte del prezzo di aggiudicazione potrà essere versata (mediante subentro nel contratto) alle condizioni stabilite nel mutuo stipulato dal debitore.

resilent pubblicato 20 maggio 2018

Grazie per la risposta.

Un chiarimento:

"L’art. 41, comma quinto del Testo Unico Bancario (TUB) consente all’aggiudicatario o assegnatario di subentrare nel contratto di mutuo previo pagamento, nei 15 giorni successivi all’aggiudicazione"

"Ricevuta la comunicazione relativa al conteggio, l’aggiudicatario ha a disposizione 15 giorni di tempo per eseguire il versamento di quanto indicato dall’art. 41, comma quinto."

I 15 giorni decorrono dal giorno dell'aggiudicazione oppure dal momento in cui l'aggiudicatario riceve la comunicazione relativa al conteggio?  

Grazie

 

astalegale pubblicato 22 maggio 2018

A nostro avviso essi dencorrono dal momento in cui l'agiudicatario ha ricevuto la comunicazione del conteggio.

Infatti, prima di quel momento egli non è in grado di eseguire il versamento, e dunque nessun termine può decorrere.

resilent pubblicato 22 maggio 2018

Grazie,

Quindi se a un mese dall'aggiudicazione l'aggiudicatario chiede informazioni sul conteggio può sempre riservarsi il subentro nel mutuo fondiario (sebbene la sua richiesta di visionare i conteggi sia pervenuta oltre i 15 giorni successivi al giorno dell'aggiudicazione). Corretto? 

 

astalegale pubblicato 23 maggio 2018

A nostro avviso, nel silenzio della norma la risposta deve essere positiva. Peraltro, questo non si traduce neppure in un allungamento dei tempi della procedura, atteso che secondo noi il termine per il versamento del saldo del prezzo rimane sospeso per il periodo decorrente tra la richiesta di volersi avvalere della facoltaà di subentro e la comunicazione dell'importo da versare, sicchè questa sospensione incide in egual modo sui tempi dell'esecuzione sia che venga formulata immediatamente, sia che intervenga in un momento successivo.

resilent pubblicato 23 maggio 2018

Grazie ancora, 

Un'ultima cosa: ho provato a chiedere al delegato se è possibile subentrare nel mutuo fondiario ma la risposta è stata: "Non credo sia possibile subentrare nel mutuo fondiario dal momento che il credito è stato ceduto". 

Ergo presumo che nel momento in cui il credito viene ceduto la possibilità di subentro ex art.41 comma 5 decade?

 

astalegale pubblicato 4 settimane fa

La norma prevede che “l’aggiudicatario o l’assegnatario possono subentrare, senza autorizzazione del giudice dell’esecuzione, nel contratto di finanziamento stipulato dal debitore espropriato, assumendosi gli obblighi relativi”.

Questo essendo il tenore letterale della norma, riteniamo che la cessione del credito non impedisca l’esercizio del diritto al subentro. Peraltro, il cessionario creditore procedente non subisce alcun pregiudizio, poiché comunque riceve il pagamento delle rate scadute, degli interessi e delle spese.

Il dubbio si pone in ragione del fatto che, verosimilmente, la cessione è stata preceduta dalla risoluzione del contratto di finanziamento, ipotesi in cui parte della dottrina ha ritenuto non applicabile la norma, mentre altri lo hanno ammesso, ricorrendo all’applicazione dell’ambigua nozione di reviviscenza.

resilent pubblicato 4 settimane fa

Grazie per le risposte.

astalegale pubblicato 4 settimane fa

Grazie a lei

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