La domanda è delicata.
La questione va affrontata partendo da taluni punti fermi, più volte affermati dalla Cassazione, secondo cui:
- la funzione essenziale della trascrizione è quella di rendere pubblici determinati eventi giuridici in modo da consentire agli interessati, in base alle opportune ricerche ed alla lettura dei registri immobiliari, di conoscere l’appartenenza dei beni immobili e dei pesi e vincoli di natura reale gravanti sugli stessi;
- questa pubblicità si attua attraverso la nota di trascrizione, la quale si sostanzia, secondo le prescrizioni del codice, in una rappresentazione per riassunto dell’atto da trascrivere;
- il sistema della pubblicità immobiliare è a base personale, nel senso che l’indagine sull’esistenza di precedenti trascrizioni pregiudizievoli va fatta a mezzo della “rubrica dei cognomi” che fa riferimento alla “tavola alfabetica” nella quale sono indicati i nominativi delle persone a favore o a carico delle quali si operano le trascrizioni con tutti i dati risultanti dalle note (Cass. civ., sez. III, 22 aprile 1997 n. 3477);
- una volta redatta la nota ed avvenuta la trascrizione di un atto sulla sua base, il contenuto della pubblicità - notizia è solo quello da essa desumibile, e su chi della notizia si avvale non incombe alcun onere di controllo ulteriore (Cass. civ., sez. III, 8 marzo 2005, n. 5002; Cass. civ., sez. II, 5 marzo 2007, n. 5028; Cass. civ., sez. III, 31 agosto 2009, n. 18892).
Un caso simile a quello prospettato nella domanda è stato affrontato dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 3075 dell’8 febbraio 2013.
Il caso sottoposto all’esame dei giudici di legittimità era il seguente. Trascritto il pignoramento in danno del debitore esecutato, proponevano opposizione i di lui figli, deducendo che in data antecedente alla trascrizione del pignoramento avevano acquistato e trascritto i beni sottoposti ad esecuzione, osservando peraltro che la nota di trascrizione del pignoramento era errata poiché il loro genitore era stato individuato con una data di nascita inesatta. Il creditore, dal suo canto, osservava che in realtà l’erronea indicazione della data di nascita era già contenuta nell’atto con il quale il debitore aveva acquistato i beni.
In primo grado il Tribunale accoglieva l’opposizione dichiarando l’inefficacia del pignoramento; la pronuncia veniva poi confermata dalla Corte di Appello, la quale aveva osservato che:
- gli atti di acquisto degli opponenti figli (pacificamente trascritti in data anteriore al pignoramento) recavano l’esatta indicazione della data di nascita della venditrice;
- il pignoramento sarebbe travolto dalla mancanza di un valido atto di trascrizione in favore dell’alienante, per mancanza di trascrizione dell’atto di provenienza;
- che l’errore sulle generalità della persona contro la quale è costituito “il pregiudizio” - e cioè il pignoramento - lo rende non conoscibile dai terzi che eseguono la visura con le generalità esatte ed effettive, adeguatamente conseguite.
La Corte di Cassazione, nel disattendere le conclusioni cui erano pervenuti i giudici di secondo grado, dopo aver ribadito che il sistema di pubblicità immobiliare ha natura formale e che il contenuto della pubblicità - notizia è solo quello che risulta dalla nota di trascrizione, senza alcun onere di controllo ulteriore, per cui per stabilire se e in quali limiti un determinato atto sia opponibile ai terzi deve aversi riguardo esclusivamente al contenuto della predetta nota, ha aggiunto che “la tutela delle ragioni del terzo incolpevole esige che a lui non siano di norma opponibili gli errori esistenti ab origine nell’atto, come nel caso di quelli sull’identificazione della persona di uno dei contraenti: e tanto in ragione della non immediata percepibilità né dell’identità delle due persone, né quindi dell’erroneità della identificazione, nell’atto di provenienza, del titolare del diritto aggredito, come accade allorché, come nella fattispecie, le generalità del debitore corrispondono a quelle indicate nell’atto di provenienza”.
Il principio di diritto che allora la sentenza ha coniato è quello per cui “non è opponibile al terzo, che ha provveduto a trascrivere un pignoramento immobiliare in danno di un soggetto indicato con la stessa data di nascita risultante dall’atto con cui questi risulta avere acquistato i beni staggiti, l’eventuale erroneità in quest’ultimo e nel pignoramento della data di nascita del debitore stesso, riportata pure nelle note di trascrizione, ne’, pertanto, l’atto di acquisto da parte di terzi trascritto, quand’anche in tempo anteriore al pignoramento, nei confronti del debitore con generalità che, sebbene corrispondenti a quelle reali, siano però diverse da quelle risultanti dal detto atto di provenienza”.
Riteniamo dunque che, nel caso rappresentato nella domanda, il decreto di trasferimento potrà essere pronunciato, fermo restando che comunque la questione è delicata, tanto che in primo e secondo grado la causa era stata decisa in modo diverso da come la Corte di Cassazione ha ritenuto di orientarsi.
In ogni caso, suggeriamo di annotare (nel quadro "D" dellaa nota di trascrizione del futuro decreto di trasferimento) le generalità esatte del debitore.
