Errata indicazione dati anagrafici esecutato nell'atto di provenienza - Rettifica.

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  • Ultimo messaggio 09 maggio 2021
Delegato-custode pubblicato 06 maggio 2021

Stimati Esperti,

quale delegato alla vendita, ho accertato che l’atto di acquisto della proprietà (del bene oggetto del pignoramento) da parte dell’esecutato  indica un’errata data di nascita dello stesso; ciò, all’epoca dell’acquisto, verosimilmente, ha impedito la voltura catastale  tant’è che nelle visure catastali risulta in nominativo del dante causa dell’esecutato.

Ora , atteso che il notaio che ha rogato il suddetto atto è defunto, Vi chiedo:

- l’immobile a seguito di asta potrebbe essere trasferito all’aggiudicatario?

- potrei provvedere ugualmente alla trascrizione del DT?

- potrei chiedere la voltura?

- c’è un modo per ottenere la rettifica del detto atto senza il consenso dell’esecutato?

Vi ringrazio anticipatamente.

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astalegale pubblicato 07 maggio 2021

La domanda è delicata.

La questione va affrontata partendo da taluni punti fermi, più volte affermati dalla Cassazione, secondo cui:

-       la funzione essenziale della trascrizione è quella di rendere pubblici determinati eventi giuridici in modo da consentire agli interessati, in base alle opportune ricerche ed alla lettura dei registri immobiliari, di conoscere l’appartenenza dei beni immobili e dei pesi e vincoli di natura reale gravanti sugli stessi;

-       questa pubblicità si attua attraverso la nota di trascrizione, la quale si sostanzia, secondo le prescrizioni del codice, in una rappresentazione per riassunto dell’atto da trascrivere;

-       il sistema della pubblicità immobiliare è a base personale, nel senso che l’indagine sull’esistenza di precedenti trascrizioni pregiudizievoli va fatta a mezzo della “rubrica dei cognomi” che fa riferimento alla “tavola alfabetica” nella quale sono indicati i nominativi delle persone a favore o a carico delle quali si operano le trascrizioni con tutti i dati risultanti dalle note (Cass. civ., sez. III, 22 aprile 1997 n. 3477);

-       una volta redatta la nota ed avvenuta la trascrizione di un atto sulla sua base, il contenuto della pubblicità - notizia è solo quello da essa desumibile, e su chi della notizia si avvale non incombe alcun onere di controllo ulteriore (Cass. civ., sez. III, 8 marzo 2005, n. 5002; Cass. civ., sez. II, 5 marzo 2007, n. 5028; Cass. civ., sez. III, 31 agosto 2009, n. 18892).

Un caso simile a quello prospettato nella domanda è stato affrontato dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 3075 dell’8 febbraio 2013.

Il caso sottoposto all’esame dei giudici di legittimità era il seguente. Trascritto il pignoramento in danno del debitore esecutato, proponevano opposizione i di lui figli, deducendo che in data antecedente alla trascrizione del pignoramento avevano acquistato e trascritto i beni sottoposti ad esecuzione, osservando peraltro che la nota di trascrizione del pignoramento era errata poiché il loro genitore era stato individuato con una data di nascita inesatta. Il creditore, dal suo canto, osservava che in realtà l’erronea indicazione della data di nascita era già contenuta nell’atto con il quale il debitore aveva acquistato i beni.

In primo grado il Tribunale accoglieva l’opposizione dichiarando l’inefficacia del pignoramento; la pronuncia veniva poi confermata dalla Corte di Appello, la quale aveva osservato che:

- gli atti di acquisto degli opponenti figli (pacificamente trascritti in data anteriore al pignoramento) recavano l’esatta indicazione della data di nascita della venditrice;

- il pignoramento sarebbe travolto dalla mancanza di un valido atto di trascrizione in favore dell’alienante, per mancanza di trascrizione dell’atto di provenienza;

- che l’errore sulle generalità della persona contro la quale è costituito “il pregiudizio” - e cioè il pignoramento - lo rende non conoscibile dai terzi che eseguono la visura con le generalità esatte ed effettive, adeguatamente conseguite.

La Corte di Cassazione, nel disattendere le conclusioni cui erano pervenuti i giudici di secondo grado, dopo aver ribadito che il sistema di pubblicità immobiliare ha natura formale e che il contenuto della pubblicità - notizia è solo quello che risulta dalla nota di trascrizione, senza alcun onere di controllo ulteriore, per cui per stabilire se e in quali limiti un determinato atto sia opponibile ai terzi deve aversi riguardo esclusivamente al contenuto della predetta nota, ha aggiunto che “la tutela delle ragioni del terzo incolpevole esige che a lui non siano di norma opponibili gli errori esistenti ab origine nell’atto, come nel caso di quelli sull’identificazione della persona di uno dei contraenti: e tanto in ragione della non immediata percepibilità né dell’identità delle due persone, né quindi dell’erroneità della identificazione, nell’atto di provenienza, del titolare del diritto aggredito, come accade allorché, come nella fattispecie, le generalità del debitore corrispondono a quelle indicate nell’atto di provenienza”.

Il principio di diritto che allora la sentenza ha coniato è quello per cui “non è opponibile al terzo, che ha provveduto a trascrivere un pignoramento immobiliare in danno di un soggetto indicato con la stessa data di nascita risultante dall’atto con cui questi risulta avere acquistato i beni staggiti, l’eventuale erroneità in quest’ultimo e nel pignoramento della data di nascita del debitore stesso, riportata pure nelle note di trascrizione, ne’, pertanto, l’atto di acquisto da parte di terzi trascritto, quand’anche in tempo anteriore al pignoramento, nei confronti del debitore con generalità che, sebbene corrispondenti a quelle reali, siano però diverse da quelle risultanti dal detto atto di provenienza”.

Riteniamo dunque che, nel caso rappresentato nella domanda, il decreto di trasferimento potrà essere pronunciato, fermo restando che comunque la questione è delicata, tanto che in primo e secondo grado la causa era stata decisa in modo diverso da come la Corte di Cassazione ha ritenuto di orientarsi.

In ogni caso, suggeriamo di annotare (nel quadro "D" dellaa nota di trascrizione del futuro decreto di trasferimento) le generalità esatte del debitore. 

Delegato-custode pubblicato 07 maggio 2021

Spett.le Astalegale,

Vi ringrazio per il celere risconto e preciso che il problema non attiene ai dati indicati nella trascrizione bensì a quelli indicati nel titolo.

Ora, nella relazione notarile è dichiarato che l'esecutato -stante le risultanze dei registri della Conservatoria- risulta essere il proprietario dell'immobile; tuttavia si precisa che nel NCEU l'immobile è censito in ditta non aggiornata e risulta (ancora) di proprietà del dante causa dell'esecutato.

Il perito incaricato delle operazioni di stima mi ha comunicato che non sarebbe possibile procedere alla correzione dei dati catastali (mediante voltura) poichè il titolo di provenienza riporta un errato  anno di nascita  dell'esecutato.

Quindi, correggetemi se sbaglio,  ritengo che in caso di aggiudicazione dell'immobile non avrei problemi a trascrivere il decreto di trasferimento ma, il suddetto errore osterebbe alla voltura catastale in favore dell'aggiudicatario.

Vi ringrazio.

astalegale pubblicato 09 maggio 2021

Avevamo compreso che il problema attiene ai dati contenuti nel titolo di provenienza e non nella nota. Per questo dicevamo che il caso affrontato dal precedente della corte era "simile", non uguale a quello prospettato.

La sua valutazione in ordine al fatto che in teoria potrebbero esservi problemi di voltura è corretta. Tuttaviaa proprio per questo suggerivamo di inserire nella nota di trascrizione (ed anche nel corpo del decreto di trasferimento) la problematica, indicando sia i dati corretti che quelli (corretti) riportati nel titolo di provenienza.

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