Cerchiamo di rispondere separatamente a ciascuna delle domande formulate.
1) Il DDT mi deve essere consegnato dal Delegato, notificato dal tribunale, o posso ritirarlo in cancelleria?
Riteniamo che l’acquirente abbia diritto alla consegna del decreto di trasferimento in forza delle seguenti considerazioni.
In primis, occorre premettere che “Nella vendita forzata, pur non essendo ravvisabile un incontro di consensi, tra l'offerente ed il giudice, produttivo dell'effetto transattivo, essendo l'atto di autonomia privata incompatibile con l'esercizio della funzione giurisdizionale, l'offerta di acquisto del partecipante alla gara costituisce il presupposto negoziale dell'atto giurisdizionale di vendita; con la conseguente applicabilità delle norme del contratto di vendita non incompatibili con la natura dell'espropriazione forzata, quale l'art. 1477 cod.civ. concernente l'obbligo di consegna della cosa da parte del venditore” (Cass., sez. I 17 febbraio 1995, n. 1730).
Se si applica questa norma, a nostro avviso deve trovare applicazione anche il terzo comma della medesima, a mente del quale “il venditore deve pure consegnare i titoli e i documenti relativi alla proprietà ed all’uso della cosa venduta”.
Il diritto alla consegna del decreto di trasferimento, poi, si ricava dai seguenti principi generali.
Invero, costituiscono principi generale dell’ordinamento quelli secondo cui le obbligazioni debbono essere adempiute secondo buona fede (art. 1375 c.c.) e con la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1176 c.c.).
La buona fede rappresenta uno dei principi portanti dell’ordinamento, principio qualificato in dottrina come principio di ordine pubblico.
Nell’adempimento delle obbligazioni la buona fede si impone quale obbligo di salvaguardia, prescrivendo alle parti di agire in modo da preservare integri gli interessi dell’altra. Questo impegno di solidarietà, che si proietta al di là di quanto specificatamente previsto nel contratto, trova un limite nell’interesse del soggetto che è chiamato ad adempiere. Questi, cioè, è tenuto a far salvo l’interesse altrui ma non fino al punto di subire un apprezzabile sacrificio, personale o economico.
In questi termini si è detto che la buona fede identifica l’obbligo di ciascuna parte di salvaguardare l’utilità dell’altra nei limiti in cui ciò non comporti un apprezzabile sacrificio.
La stessa giurisprudenza della Corte di Cassazione, ha fatto propri questi concetti, affermando che “L'obbligo di buona fede oggettiva o correttezza costituisce un autonomo dovere giuridico, espressione di un generale principio di solidarietà sociale, applicabile in ambito contrattuale ed extracontrattuale, che impone di mantenere, nei rapporti della vita di relazione, un comportamento leale (specificantesi in obblighi di informazione e di avviso) nonché volto alla salvaguardia dell'utilità altrui, nei limiti dell'apprezzabile sacrificio” (Cass. Sez. 3, n. 3462 del 15/02/2007).
2) Per quanto letto sopra, il bene mi deve essere consegnato dal delegato e non dai proprietari? (i proprietari hanno anche manifestato la volontà di consegnare la casa, almeno per quanto dice l'avvocato delegato)
La risposta a questo interrogativo si ricava dalla lettura dell'art. 560, comma quarto, c.p.c., a mente del quale l'attuazione dell'ordine di liberazione viene curata dal custode, nell'interesse dell'aggiudicatario, anche dopo l'emissione del decreto di trasferimento, a meno che questi non lo esenti. Dunque la consegna dell'immobile all'acquirente deve avvenire a cura del custode.
3) quando mi viene consegnato il bene, devo firmare un verbale in cui oltre all'accetazione vengono riportate eventuali difformità dalla perizia e dalla visita ? esempio se manca una porta, o come abbiamo gia visto, segni di effrazione sulla porta di ingresso?
Per quanto riguarda questo interrogativo osserviamo che il custode nell'esercizio delle sue funzioni è pubblico ufficiale (cfr Cass. 14/10/2008 n. 3872: “Il commissionario per la vendita delle cose pignorate, in quanto esecutore delle disposizioni del giudice civile ai fini della conversione del compendio pignorato in equivalente pecuniario, esercita, quale ausiliario del giudice, una pubblica funzione giudiziaria, rivestendo, conseguentemente, la qualità di pubblico ufficiale”) e quindi l'atto da lui compiuto e atto pubblico avente fede privilegiata fino a querela di falso. Poiché l'atto pubblico deve dare conto di quanto avviene in presenza del pubblico ufficiale che lo redige e delle dichiarazioni rese presenti, l'aggiudicatario ha diritto di chiedere che vengano inserite nel verbale le dichiarazioni che l'acquirente intende rendere.
4) per quanto riguarda il pagamento delle spese, Il delegato ci informò che le nostre visure non erano risultate soddifacenti, per cui ne fecero loro delle altre, che sicuramente si pagheranno, posso richiedere copie delle stesse per verificare che dette visure realmente erano necessarie e che quelle da me fornite non erano esaustive? Come posso tutelarmi per quanto riguarda questa cosa?
Rispetto a questa questione, l'unica strada percorribile è quella di accedere al fascicolo dell'esecuzione e chiedere copia degli atti. A questo proposito osserviamo che il delegato non ha alcun interesse ad eseguire misure aggiuntive, ove siano sufficienti quelle che gli vengono fornite dall'aggiudicatario. Dunque, se si è proceduto all'esecuzione di nuove visure, evidentemente quelle fornite non erano sufficienti.
5) Per quale motivo, mi si richiede copia dei documenti per la richiesta del prezzo valore, se la pratica è gia piena di copie dei documenti di riconoscimento? Non potevano fare semplicemente una copia dei documenti in loro possesso?
Francamente non siamo in grado di rispondere a quest'interrogativo. È possibile che abbiano inteso verificare se i dati in loro possesso fossero aggiornati. Ma è solo un'ipotesi.
