Consegna chiavi alla firma del decreto di trasferimento

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lethio pubblicato 05 febbraio 2018

Buongiorno,

a luglio 2017 mi sono aggiudicato un immobile (libero). Ho pagato tutto ad agosto 2017. A metà gennaio mi contatta la segreteria del tribunale per avvisarmi che la bozza del ddt è pronta e che è stato inviato tutto all'agenzia delle entrate per il calcolo dell'agevolazione prima casa; inoltre mi dicono che in linea di massima entro un mese avrebbero fatto firmare il ddt al giudice, non appena rientrati i conteggi definitivi dall'agenzia delle entrate.

Visti i tempi già lunghi, sono preoccupato da eventuali ulteriori lungaggini.

Ciò che mi chiedo è:
il custode è obbligato a consegnarmi le chiavi non appena il giudice firma il decreto di trasferimento?
Essendo l'immobile libero una volta firmato il ddt, potenzialmente potrei entrare nell'immobile anche forzando la porta?
Ci sono ulteriori passaggi dalla firma del giudice del ddt che non sto considerando e che potrebbero ulteriormente rallentare la mia entrata nell'immobile?

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astalegale pubblicato 06 febbraio 2018

Nel rispondere alla domanda riteniamo che occorra muovere dalla premessa per cui secondo la giurisprudenza (si veda, tra le molte, Cass. 16.4.2003, n. 6272) e la dottrina maggioritaria il decreto di trasferimento è l’atto che determina il trasferimento della proprietà in capo all’aggiudicatario, sebbene sia stato autorevolmente sostenuto che l’effetto traslativo si produca con l’aggiudicazione (secondo alcuni) o con il versamento del saldo (secondo altri).

Se così è, siamo dell’avviso che se il trasferimento della proprietà si produce con il decreto di trasferimento, è da quel momento che l’acquirente - nuovo proprietario – ha diritto ad ottenere la consegna del bene, a prescindere dal fatto che l’effetto traslativo diventi irrevocabile in un momento successivo.

Precisiamo solo che la data da considerare ai fini della determinazione del momento in cui si è prodotto l’effetto traslativo non è quella della firma del decreto di trasferimento bensì quella del suo deposito in cancelleria. Ed infatti, “Il principio secondo il quale i provvedimenti del giudice civile acquistano giuridica esistenza solo con il deposito in cancelleria si applica anche ai provvedimenti del giudice dell'esecuzione, sicché è ammissibile l'istanza di sospensione della vendita e di revoca o annullamento dell'aggiudicazione, quando il decreto di trasferimento, pur sottoscritto, non sia stato ancora depositato in cancelleria” (Cass. Sez. 3, 20.5.2015, n.10251).

 

Va invece esclusa la possibilità che il nuovo proprietario acceda forzosamente al bene. Invero, il possesso gli deve essere trasferito dal custode (nominato dal Giudice in sostituzione del debitore ai sensi dell’art. 559 c.p.c.) anche se l’immobile è libero, poiché in difetto potrebbe incorrere nel reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni, previsto e punito dall’art. 392 c.p.

lethio pubblicato 06 febbraio 2018

Quindi per poter entrare nell'immobile, devo aspettare che il ddt venga prima firmato dal giudice e quindi depositato in cancelleria. In tal caso esistono tempistiche dal momento della firma?

Può essere sensato richiedere la custodia mentre aspetto la firma del giudice e il deposito in cancelleria? Grazie

astalegale pubblicato 06 febbraio 2018

Non esistono tempistiche precise, poiché molto dipende dal carico di lavoro (che è mediamente tra i più elevati d’Europa) del Giudice.

L’unica alternativa possibile è quella di chiedere al Giudice dell’esecuzione di essere nominato custode, rappresentando tuttavia di aver già versato il saldo prezzo. Prima di questo momento, infatti, la sua nomina nella qualità di custode potrebbe essere rigettata in ragione del rischio (sempre presente) di omissione del pagamento del prezzo.

Si tratta, peraltro, di soluzione che non comporta aggravio di spese o di costi a carico della procedura, poichè che, ai sensi dell’art. 2, comma 8, del D.M. 15 maggio 2009, n.80 (Regolamento in materia di determinazione dei compensi spettanti ai custodi dei beni pignorati), all’aggiudicatario nominato custode del bene non è dovuto alcun compenso.

L’unica controindicazione si rinviene, forse, nell’art. 559, comma quarto, c.p.c., a mente del quale nel momento in cui si dispone la vendita il Giudice, se sostituisce il debitore nella custodia del bene, nominare il professionista delegato o l’istituto vendite giudiziarie.

 

Si tratta di una norma che tuttavia secondo noi può essere superata osservando che la stessa è stata coniata in funzione del procedimento di liquidazione del bene, sicché essa non ha più ragione di operare nel momento in cui esso si è (quasi) concluso con il versamento del saldo del prezzo.

salvo pubblicato 09 febbraio 2018

Buona sera,

io sto avendo un problema in merito alla consegna delle chiavi e del decreto di trasferimento.

Sono venuto a conoscenza che il giudice ha firmato il decreto di trasferimento ma il curatore mi dice che lui ancora non ha nulla è che il suo compito è terminato quando ha consegnato il verbale al giudice . E la prima volta che mi capita una cose del genere inquanto ogni volta non appena ho saldato l'immobile mi è stato consegnato nel giro di un paio di mesi sia le chiavi che la bozza del decreto di trasferimento. 

come posso fare un' istanza al giudice e anche all'avv. in questo caso curatore del'immobile per sollecitare le chiavi dell'immobile , la bozza o il decreto di trasferimento?

l'immobile è stato saldato a dicembre del 2017.

 

 

FBet pubblicato 10 febbraio 2018

Buonasera

Ho acquistato un'immobile e a gennaio 2018 è stato emesso il decreto di trasferimento:

Preciso che a Novembre 2017 l'immobile era stato liberato forzando le serratture e le chiavi erano in possesso del custode.

Appena avuto la copia del decreto da parte del delegato, ho chiesto se potevo avere le chiavi per entratre.

Il cusotode ha risposto affermativamente consegnandomi le chiavi qualche giorno dopo con la sola copia del decreto che intanto era stato passato all'agenzia dell'entrate per le tasse.(in qualche modo protocollato)

Il cusotode mi ha fatto firmare il verbale della consegna delle chiavi con i mobili  abbandonati dall'esecutato su mia espressa richiesta (visto le lungaggini per lo sgombero).L'unica operazione da me effettuata è stata entare nell'immobile valuate cosa buttare e cosa tenere e mettere una rete metallica  all'ingresso del compendio per bloccarne l'accesso , visto che prima non c'era.

Leggendo i post di questa sessione ho notate che in teoria potevo entrae SOLO dopo il deposito in cancelleria (cosa avventa sicuramente Dopo il mio ingresso nel compendio

Quindi chiedo se possa essere un problema questo comportamento da parte mia considerando che io ho chiamato in causa sia custode che delegato per poter accedere in sicurezza al compendio immobiliare

Grazie

 

astalegale pubblicato 12 febbraio 2018

è vero che, come abbiamo avuto modo di dire in altre occasioni, il bene si trasferisce solo con l'emissione (recte, deposito in cancelleria) del decreto di trasferimento, ma nel suo caso nessuna responsabiità può esserle addebitata, in ragione del fatto che lei ha eseguito un accesso in perfetta buona fede.

marcolavecchia pubblicato 2 settimane fa

Salve, 

Ho acquistato una casa all'asta in maggio 2018. e' stata saldata per intero qualche giorno dopo, quidi nei primi giorni di giugno. Ad oggi, ancora devo avere il decreto di trasferimento. 

Da novembre ho chiamato tutte le settimane in cancelleria chiedendo se vi fosse traccia del mio DDT. A gennaio del 2019 vengo informato dai vicini che i vecchi proprietari continuavano a recarsi nella casa, e di fatto ne avevano diritto in quanto non è stato mai emesso Ordine di Liberazione ai sensi dell'Art 560. 

Scrivo una mail abbastanza risentita, dove espongo quanto sopra, supportato dalla delibera del CSM, da uno studio sempre del CSM che evidenzia che in alcuni tribunali si emette Ordine di liberazione DOPO il DDT ( definendola appunto pratica quantomeno discutibile), ed inoltre, che il vecchio giudice nella delega alle vendite, onerava il delegato a dare pronta comunicazione dell'aggiudicazione o della Assegnazione per poter applicare quanto previsto dall'art 560. 

detto questo tuttavia ottengo quanto voluto, ovvero il giudice legge le mie dimostranze e dopo qualche giorno il delegato chiede delle copie dei documenti di riconoscimento degli aggiudicatari, che trasmettiamo dopo qualche giorno. 

Passa un mese, ed ancora nessuna traccia del DDT, per cui mi reco in tribunale, e chiedo udienza al giudice. MI dice che avrebbe potuto firmare il DDT anche due settimane fa ma che mancavano i documenti di riconosciento in quanto avevamo richiesto che la base imponibile fosse determinata col criterio del Prezzo-Valore, che i documenti gli  sono arrivati una settimana fa, che lo avrebbe firmato lo stesso giorno, e che sarebbe stato pronto dopo una settimana. Inutile dire che io fra una settimana ritornero'. 

Le domande che a questo punto mi pongo sono le seguenti : 

1) Il DDT mi deve essere consegnato dal Delegato, notificato dal tribunale, o posso ritirarlo in cancelleria? 

2) Per quanto letto sopra, il bene mi deve essere consegnato dal delegato e non dai proprietari? ( i proprietari hanno anche manifestato la volontà di consegnare la casa, almeno per quanto dice l'avvocato delegato)

3) quando mi viene consegnato il bene, devo firmare un verbale in cui oltre all'accetazione vengono riportate eventuali difformità  dalla perizia e dalla visita ? esempio se manca una porta, o come abbiamo gia visto, segni di effrazione sulla porta di ingresso ?

4) per quanto riguarda il pagamento delle spese, Il delegato ci informo' che le nostre visure non erano risultate soddifacenti, per cui ne fecero loro delle altre, che sicuramente si pagheranno, posso richiedere copie delle stesse per verificare che dette visure realmente erano necessarie e che quelle da me fornite non erano esaustive? Come posso tutelarmi per quanto riguarda questa cosa ? 

5) Per quale motivo, mi si richiede copia dei documenti per la richiesta del prezzo valore, se la pratica è gia piena di copie dei documenti di riconoscimento? Non potevano fare semplicemente una copia dei documenti in loro possesso?

vi ringrazio per l'attenzione

Marco 

 

astalegale pubblicato 4 giorni fa

Cerchiamo di rispondere separatamente a ciascuna delle domande formulate.

1) Il DDT mi deve essere consegnato dal Delegato, notificato dal tribunale, o posso ritirarlo in cancelleria?

Riteniamo che l’acquirente abbia diritto alla consegna del decreto di trasferimento in forza delle seguenti considerazioni.

In primis, occorre premettere che “Nella vendita forzata, pur non essendo ravvisabile un incontro di consensi, tra l'offerente ed il giudice, produttivo dell'effetto transattivo, essendo l'atto di autonomia privata incompatibile con l'esercizio della funzione giurisdizionale, l'offerta di acquisto del partecipante alla gara costituisce il presupposto negoziale dell'atto giurisdizionale di vendita; con la conseguente applicabilità delle norme del contratto di vendita non incompatibili con la natura dell'espropriazione forzata, quale l'art. 1477 cod.civ. concernente l'obbligo di consegna della cosa da parte del venditore” (Cass., sez. I 17 febbraio 1995, n. 1730).

Se si applica questa norma, a nostro avviso deve trovare applicazione anche il terzo comma della medesima, a mente del quale “il venditore deve pure consegnare i titoli e i documenti relativi alla proprietà ed all’uso della cosa venduta”.

Il diritto alla consegna del decreto di trasferimento, poi, si ricava dai seguenti principi generali.

Invero, costituiscono principi generale dell’ordinamento quelli secondo cui le obbligazioni debbono essere adempiute secondo buona fede (art. 1375 c.c.) e con la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1176 c.c.).

La buona fede rappresenta uno dei principi portanti dell’ordinamento, principio qualificato in dottrina come principio di ordine pubblico.

Nell’adempimento delle obbligazioni la buona fede si impone quale obbligo di salvaguardia, prescrivendo alle parti di agire in modo da preservare integri gli interessi dell’altra. Questo impegno di solidarietà, che si proietta al di là di quanto specificatamente previsto nel contratto, trova un limite nell’interesse del soggetto che è chiamato ad adempiere. Questi, cioè, è tenuto a far salvo l’interesse altrui ma non fino al punto di subire un apprezzabile sacrificio, personale o economico.

In questi termini si è detto che la buona fede identifica l’obbligo di ciascuna parte di salvaguardare l’utilità dell’altra nei limiti in cui ciò non comporti un apprezzabile sacrificio.

La stessa giurisprudenza della Corte di Cassazione, ha fatto propri questi concetti, affermando che “L'obbligo di buona fede oggettiva o correttezza costituisce un autonomo dovere giuridico, espressione di un generale principio di solidarietà sociale, applicabile in ambito contrattuale ed extracontrattuale, che impone di mantenere, nei rapporti della vita di relazione, un comportamento leale (specificantesi in obblighi di informazione e di avviso) nonché volto alla salvaguardia dell'utilità altrui, nei limiti dell'apprezzabile sacrificio” (Cass. Sez. 3, n. 3462 del 15/02/2007).

 

2) Per quanto letto sopra, il bene mi deve essere consegnato dal delegato e non dai proprietari? (i proprietari hanno anche manifestato la volontà di consegnare la casa, almeno per quanto dice l'avvocato delegato)

La risposta a questo interrogativo si ricava dalla lettura dell'art. 560, comma quarto, c.p.c., a mente del quale l'attuazione dell'ordine di liberazione viene curata dal custode, nell'interesse dell'aggiudicatario, anche dopo l'emissione del decreto di trasferimento, a meno che questi non lo esenti. Dunque la consegna dell'immobile all'acquirente deve avvenire a cura del custode.

3) quando mi viene consegnato il bene, devo firmare un verbale in cui oltre all'accetazione vengono riportate eventuali difformità dalla perizia e dalla visita ? esempio se manca una porta, o come abbiamo gia visto, segni di effrazione sulla porta di ingresso?

Per quanto riguarda questo interrogativo osserviamo che il custode nell'esercizio delle sue funzioni è pubblico ufficiale (cfr Cass. 14/10/2008 n. 3872: “Il commissionario per la vendita delle cose pignorate, in quanto esecutore delle disposizioni del giudice civile ai fini della conversione del compendio pignorato in equivalente pecuniario, esercita, quale ausiliario del giudice, una pubblica funzione giudiziaria, rivestendo, conseguentemente, la qualità di pubblico ufficiale”) e quindi l'atto da lui compiuto e atto pubblico avente fede privilegiata fino a querela di falso. Poiché l'atto pubblico deve dare conto di quanto avviene in presenza del pubblico ufficiale che lo redige e delle dichiarazioni rese presenti, l'aggiudicatario ha diritto di chiedere che vengano inserite nel verbale le dichiarazioni che l'acquirente intende rendere.

 

4) per quanto riguarda il pagamento delle spese, Il delegato ci informò che le nostre visure non erano risultate soddifacenti, per cui ne fecero loro delle altre, che sicuramente si pagheranno, posso richiedere copie delle stesse per verificare che dette visure realmente erano necessarie e che quelle da me fornite non erano esaustive? Come posso tutelarmi per quanto riguarda questa cosa?

Rispetto a questa questione, l'unica strada percorribile è quella di accedere al fascicolo dell'esecuzione e chiedere copia degli atti. A questo proposito osserviamo che il delegato non ha alcun interesse ad eseguire misure aggiuntive, ove siano sufficienti quelle che gli vengono fornite dall'aggiudicatario. Dunque, se si è proceduto all'esecuzione di nuove visure, evidentemente quelle fornite non erano sufficienti. 

5) Per quale motivo, mi si richiede copia dei documenti per la richiesta del prezzo valore, se la pratica è gia piena di copie dei documenti di riconoscimento? Non potevano fare semplicemente una copia dei documenti in loro possesso?

Francamente non siamo in grado di rispondere a quest'interrogativo. È possibile che abbiano inteso verificare se i dati in loro possesso fossero aggiornati. Ma è solo un'ipotesi.

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