Consegna chiavi alla firma del decreto di trasferimento

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lethio pubblicato 05 febbraio 2018

Buongiorno,

a luglio 2017 mi sono aggiudicato un immobile (libero). Ho pagato tutto ad agosto 2017. A metà gennaio mi contatta la segreteria del tribunale per avvisarmi che la bozza del ddt è pronta e che è stato inviato tutto all'agenzia delle entrate per il calcolo dell'agevolazione prima casa; inoltre mi dicono che in linea di massima entro un mese avrebbero fatto firmare il ddt al giudice, non appena rientrati i conteggi definitivi dall'agenzia delle entrate.

Visti i tempi già lunghi, sono preoccupato da eventuali ulteriori lungaggini.

Ciò che mi chiedo è:
il custode è obbligato a consegnarmi le chiavi non appena il giudice firma il decreto di trasferimento?
Essendo l'immobile libero una volta firmato il ddt, potenzialmente potrei entrare nell'immobile anche forzando la porta?
Ci sono ulteriori passaggi dalla firma del giudice del ddt che non sto considerando e che potrebbero ulteriormente rallentare la mia entrata nell'immobile?

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astalegale pubblicato 06 febbraio 2018

Nel rispondere alla domanda riteniamo che occorra muovere dalla premessa per cui secondo la giurisprudenza (si veda, tra le molte, Cass. 16.4.2003, n. 6272) e la dottrina maggioritaria il decreto di trasferimento è l’atto che determina il trasferimento della proprietà in capo all’aggiudicatario, sebbene sia stato autorevolmente sostenuto che l’effetto traslativo si produca con l’aggiudicazione (secondo alcuni) o con il versamento del saldo (secondo altri).

Se così è, siamo dell’avviso che se il trasferimento della proprietà si produce con il decreto di trasferimento, è da quel momento che l’acquirente - nuovo proprietario – ha diritto ad ottenere la consegna del bene, a prescindere dal fatto che l’effetto traslativo diventi irrevocabile in un momento successivo.

Precisiamo solo che la data da considerare ai fini della determinazione del momento in cui si è prodotto l’effetto traslativo non è quella della firma del decreto di trasferimento bensì quella del suo deposito in cancelleria. Ed infatti, “Il principio secondo il quale i provvedimenti del giudice civile acquistano giuridica esistenza solo con il deposito in cancelleria si applica anche ai provvedimenti del giudice dell'esecuzione, sicché è ammissibile l'istanza di sospensione della vendita e di revoca o annullamento dell'aggiudicazione, quando il decreto di trasferimento, pur sottoscritto, non sia stato ancora depositato in cancelleria” (Cass. Sez. 3, 20.5.2015, n.10251).

 

Va invece esclusa la possibilità che il nuovo proprietario acceda forzosamente al bene. Invero, il possesso gli deve essere trasferito dal custode (nominato dal Giudice in sostituzione del debitore ai sensi dell’art. 559 c.p.c.) anche se l’immobile è libero, poiché in difetto potrebbe incorrere nel reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni, previsto e punito dall’art. 392 c.p.

lethio pubblicato 06 febbraio 2018

Quindi per poter entrare nell'immobile, devo aspettare che il ddt venga prima firmato dal giudice e quindi depositato in cancelleria. In tal caso esistono tempistiche dal momento della firma?

Può essere sensato richiedere la custodia mentre aspetto la firma del giudice e il deposito in cancelleria? Grazie

astalegale pubblicato 06 febbraio 2018

Non esistono tempistiche precise, poiché molto dipende dal carico di lavoro (che è mediamente tra i più elevati d’Europa) del Giudice.

L’unica alternativa possibile è quella di chiedere al Giudice dell’esecuzione di essere nominato custode, rappresentando tuttavia di aver già versato il saldo prezzo. Prima di questo momento, infatti, la sua nomina nella qualità di custode potrebbe essere rigettata in ragione del rischio (sempre presente) di omissione del pagamento del prezzo.

Si tratta, peraltro, di soluzione che non comporta aggravio di spese o di costi a carico della procedura, poichè che, ai sensi dell’art. 2, comma 8, del D.M. 15 maggio 2009, n.80 (Regolamento in materia di determinazione dei compensi spettanti ai custodi dei beni pignorati), all’aggiudicatario nominato custode del bene non è dovuto alcun compenso.

L’unica controindicazione si rinviene, forse, nell’art. 559, comma quarto, c.p.c., a mente del quale nel momento in cui si dispone la vendita il Giudice, se sostituisce il debitore nella custodia del bene, nominare il professionista delegato o l’istituto vendite giudiziarie.

 

Si tratta di una norma che tuttavia secondo noi può essere superata osservando che la stessa è stata coniata in funzione del procedimento di liquidazione del bene, sicché essa non ha più ragione di operare nel momento in cui esso si è (quasi) concluso con il versamento del saldo del prezzo.

salvo pubblicato 09 febbraio 2018

Buona sera,

io sto avendo un problema in merito alla consegna delle chiavi e del decreto di trasferimento.

Sono venuto a conoscenza che il giudice ha firmato il decreto di trasferimento ma il curatore mi dice che lui ancora non ha nulla è che il suo compito è terminato quando ha consegnato il verbale al giudice . E la prima volta che mi capita una cose del genere inquanto ogni volta non appena ho saldato l'immobile mi è stato consegnato nel giro di un paio di mesi sia le chiavi che la bozza del decreto di trasferimento. 

come posso fare un' istanza al giudice e anche all'avv. in questo caso curatore del'immobile per sollecitare le chiavi dell'immobile , la bozza o il decreto di trasferimento?

l'immobile è stato saldato a dicembre del 2017.

 

 

FBet pubblicato 10 febbraio 2018

Buonasera

Ho acquistato un'immobile e a gennaio 2018 è stato emesso il decreto di trasferimento:

Preciso che a Novembre 2017 l'immobile era stato liberato forzando le serratture e le chiavi erano in possesso del custode.

Appena avuto la copia del decreto da parte del delegato, ho chiesto se potevo avere le chiavi per entratre.

Il cusotode ha risposto affermativamente consegnandomi le chiavi qualche giorno dopo con la sola copia del decreto che intanto era stato passato all'agenzia dell'entrate per le tasse.(in qualche modo protocollato)

Il cusotode mi ha fatto firmare il verbale della consegna delle chiavi con i mobili  abbandonati dall'esecutato su mia espressa richiesta (visto le lungaggini per lo sgombero).L'unica operazione da me effettuata è stata entare nell'immobile valuate cosa buttare e cosa tenere e mettere una rete metallica  all'ingresso del compendio per bloccarne l'accesso , visto che prima non c'era.

Leggendo i post di questa sessione ho notate che in teoria potevo entrae SOLO dopo il deposito in cancelleria (cosa avventa sicuramente Dopo il mio ingresso nel compendio

Quindi chiedo se possa essere un problema questo comportamento da parte mia considerando che io ho chiamato in causa sia custode che delegato per poter accedere in sicurezza al compendio immobiliare

Grazie

 

astalegale pubblicato 12 febbraio 2018

è vero che, come abbiamo avuto modo di dire in altre occasioni, il bene si trasferisce solo con l'emissione (recte, deposito in cancelleria) del decreto di trasferimento, ma nel suo caso nessuna responsabiità può esserle addebitata, in ragione del fatto che lei ha eseguito un accesso in perfetta buona fede.

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