Casa all'asta acquistata dall'affittuario

Rispondiamo alla domanda osservando che ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c. "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente".

Si tratta di una norma dettata dal legislatore al fine di ridurre al minimo il rischio che, avvenuto il trasferimento di proprietà della sua porzione da parte di un condomino moroso, gli altri si trovino loro malgrado a doversi far carico delle spese da lui non pagate.

La norma parla di “subentro”, e quindi opera a prescindere dalle modalità attraverso le quali la proprietà sia stata trasferita, e dunque essa si applica anche agli acquisti compiuti in sede esecutiva. Con riferimento alle vendite esecutive, il momento del subentro va individuato nella data di deposito in cancelleria del decreto di trasferimento (si veda, tra le molte, Cass. 16.4.2003, n. 6272), essendo quello il momento in cui si determina il trasferimento della proprietà, sebbene sia stato autorevolmente sostenuto (da minoritaria, per quanto autorevole, dottrina) che l’effetto traslativo si determini con l’aggiudicazione (secondo alcuni) o con il versamento del saldo (secondo altri).

Sussistendo la responsabilità solidale dell’acquirente prevista dall’art. 63 disp. att. cod. civ., l’amministratore di condominio può anche rivolgersi direttamente all’acquirente per il pagamento di quelle spese che il venditore non ha provveduto a pagare, salvo ovviamente il diritto di rivalsa dell’acquirente per il recupero di quanto sia stato costretto a versare al condominio.

Oggetto di responsabilità solidale sono i “contributi”. In questa nozione, utilizzata dall’art. 63 disp. att. c.c. vanno ricomprese in via generale tutte le spese gravanti sul singolo condomino, senza distinzione dovuta alla natura delle stesse.

Per anno in corso si intende non l’anno solare (per intenderci, I° gennaio – 31 dicembre), bensì all’annualità. Così la giurisprudenza di legittimità, secondo la quale “In tema di ripartizione delle spese condominiali, l’espressione “anno in corso”, di cui al previgente art. 63, comma 2, disp. att. c.c. – ora, in seguito all’approvazione della l. n. 220 del 2012, art. 63, comma 4, disp. att. c.c. - va intesa, alla luce del principio della "dimensione annuale della gestione condominiale", con riferimento al periodo annuale costituito dall’esercizio della gestione condominiale, il quale può anche non coincidere con l’anno solare”. (Cass. Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 7395 del 22/03/2017). Nella stessa direzione si era espresso, in precedenza, Trib. Bolzano, 10-06-1999, secondo il quale “Il comma 2 dell'art. 63 disp. att. c.c. si riferisce all'anno di gestione e non all'anno solare nel circoscrivere al biennio anteriore all'acquisto dell'appartamento in condominio l'obbligo solidale dell'acquirente - condomino subentrante - di far fronte al pagamento dei contributi non versati dal precedente condomino”).

Dunque, riteniamo impossibile che vengano considerate annualità diverse da quelle cui abbiamo fatto riferimento nella domanda.