Casa all'asta acquistata dall'affittuario

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  • Ultimo messaggio 04 marzo 2019
formi90 pubblicato 19 gennaio 2019

Salve vorrei sapere da qualche esperto la mia situazione.. Sono affittuario di un appartamento si una società di costruzioni però che ha dichiarato fallimento quindi la casa e finita in asta .. io adesso me la sono aggiudicata e vorrei sapere fino a quando devo pagare l'affitto che versavo alla procedura? Essendomi aggiudicato l'immobile dovrò smettere di pagare l'affitto dal momento che ho vinto l'asta quindi dal giorno dopo l'udienza?? Spero che qualcuno possa rispondermi Grazie

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astalegale pubblicato 22 gennaio 2019

Per rispondere alla domanda occorre premettere che secondo la giurisprudenza (si veda, tra le molte, Cass. 16.4.2003, n. 6272) e la dottrina maggioritaria è il decreto di trasferimento l’atto che determina il passaggio della proprietà in capo all’aggiudicatario, sebbene sia stato autorevolmente sostenuto che l’effetto traslativo si produca con l’aggiudicazione (secondo alcuni) o con il versamento del saldo (secondo altri).

Dunque è da quel momento che l’acquirente - nuovo proprietario – ha diritto ad ottenere il pagamento dei canoni in suo favore, ed è da quel momento che l'inquilino aggiudicatario non è più obbligato al pagamento dei canoni. Precisiamo inoltre che la data da considerare ai fini della determinazione della produzione dell’effetto traslativo non è quella della firma del decreto di trasferimento bensì quella del suo deposito in cancelleria. Ed infatti, “Il principio secondo il quale i provvedimenti del giudice civile acquistano giuridica esistenza solo con il deposito in cancelleria si applica anche ai provvedimenti del giudice dell'esecuzione, sicché è ammissibile l'istanza di sospensione della vendita e di revoca o annullamento dell'aggiudicazione, quando il decreto di trasferimento, pur sottoscritto, non sia stato ancora depositato in cancelleria” (Cass. Sez. 3, 20.5.2015, n.10251).

In questi termini si esprime anche la costane giurisprudenza della Corte di Cassazione, secondo la quale "Dopo il pignoramento di un immobile che era stato già dato in locazione, il locatore-proprietario perde la legittimazione sostanziale sia a richiedere al conduttore il pagamento dei canoni, sia ad accettarli, spettando tale legittimazione in via esclusiva al custode, fino al decreto di trasferimento del bene" (Cass. Sez. 6 - 1, 28/03/2018 n. 7748).

formi90 pubblicato 22 gennaio 2019

Grazie per la risposta.. in pratica mi tocca pagare fino al trasferimento del bene.. ma dimenticavo io dispongo di un contratto d'affitto non opponibile alla procedura.. praticamente non ha valore giusto?? Cambia qualcosa in questo caso??

astalegale pubblicato 26 gennaio 2019

No, non cambia nulla.

il fatto che il contratto non sia opponibile non la dispensa dal pagamento dei canoni.

formi90 pubblicato 28 febbraio 2019

Salve asta legale.. ritornando sulla questione che mi sono aggiudicato la casa in asta in cui vivo da 3 anni essendo affittuario.. volevo sapere adesso le spese insolute degli anni precedenti saranno pari a zero perche non ho debiti personalmente col dominio.. e possibile che costeggiano 2 anni precedenti al mio contratto d'affitto... penso sia impossibile.. grazie anticipatamente per la risposta

astalegale pubblicato 03 marzo 2019

Rispondiamo alla domanda osservando che ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c. "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente".

Si tratta di una norma dettata dal legislatore al fine di ridurre al minimo il rischio che, avvenuto il trasferimento di proprietà della sua porzione da parte di un condomino moroso, gli altri si trovino loro malgrado a doversi far carico delle spese da lui non pagate.

La norma parla di “subentro”, e quindi opera a prescindere dalle modalità attraverso le quali la proprietà sia stata trasferita, e dunque essa si applica anche agli acquisti compiuti in sede esecutiva. Con riferimento alle vendite esecutive, il momento del subentro va individuato nella data di deposito in cancelleria del decreto di trasferimento (si veda, tra le molte, Cass. 16.4.2003, n. 6272), essendo quello il momento in cui si determina il trasferimento della proprietà, sebbene sia stato autorevolmente sostenuto (da minoritaria, per quanto autorevole, dottrina) che l’effetto traslativo si determini con l’aggiudicazione (secondo alcuni) o con il versamento del saldo (secondo altri).

Sussistendo la responsabilità solidale dell’acquirente prevista dall’art. 63 disp. att. cod. civ., l’amministratore di condominio può anche rivolgersi direttamente all’acquirente per il pagamento di quelle spese che il venditore non ha provveduto a pagare, salvo ovviamente il diritto di rivalsa dell’acquirente per il recupero di quanto sia stato costretto a versare al condominio.

Oggetto di responsabilità solidale sono i contributi”. In questa nozione, utilizzata dall’art. 63 disp. att. c.c. vanno ricomprese in via generale tutte le spese gravanti sul singolo condomino, senza distinzione dovuta alla natura delle stesse.

Per anno in corso si intende non l’anno solare (per intenderci, I° gennaio – 31 dicembre), bensì all’annualità. Così la giurisprudenza di legittimità, secondo la quale “In tema di ripartizione delle spese condominiali, l’espressione “anno in corso”, di cui al previgente art. 63, comma 2, disp. att. c.c. – ora, in seguito all’approvazione della l. n. 220 del 2012, art. 63, comma 4, disp. att. c.c. - va intesa, alla luce del principio della "dimensione annuale della gestione condominiale", con riferimento al periodo annuale costituito dall’esercizio della gestione condominiale, il quale può anche non coincidere con l’anno solare”. (Cass. Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 7395 del 22/03/2017). Nella stessa direzione si era espresso, in precedenza, Trib. Bolzano, 10-06-1999, secondo il quale “Il comma 2 dell'art. 63 disp. att. c.c. si riferisce all'anno di gestione e non all'anno solare nel circoscrivere al biennio anteriore all'acquisto dell'appartamento in condominio l'obbligo solidale dell'acquirente - condomino subentrante - di far fronte al pagamento dei contributi non versati dal precedente condomino”).

Dunque, riteniamo impossibile che vengano considerate annualità diverse da quelle cui abbiamo fatto riferimento nella domanda.

formi90 pubblicato 03 marzo 2019

Grazie.... allora per intenderci meglio da quando viene assegnata la trascrizione dell'immobile.. ipotesi.. cio avviene per esempio il mese di aprile del 2019.. la legge dice che dovrò versare arretrati per anni aprile 2018 come primo anno e aprile 2017 come secondo anno.. giusto??? Altra domanda essendo un appartamento su due livelli.. per intenderci 4 piano più 5 piano come sotto tetto uso deposito... mai utilazzato da me perche non era previsto nel contratto d'affitto.. ora essendo aggiudicato l'immobile dovrò farmi spese di questi 2 anni precedenti anche se praticamente non e mai stato usufruito da nessuno.. ? Quali spese ci possono essere se non e mai stato aperto il 5 piano sottotetto?? Spero riusciate a darmi una risposta .. grazie ancora ..

astalegale pubblicato 04 marzo 2019

Facciamo chiarezza.

Ipotizziamo che l'annualità condominiale vada dal 01 aprile al 31 marzo.

Se il decreto di trasferimento è del 15 febbraio 2019, il nuovo proprietario sarà tenuto, in solido con il vecchio, per le spese condoiniali relative all'annualità 1.4.2018 - 31.3.2019, nonchè a quella 1.4.2017 - 31.3.2018.

Quanto al sottotetto uso deposito, il fatto che esso sia stato chiuso non cambia nulla. le obbligazioni condominiali derivano dal solo fatto di essere proprietari del bene, indipendentemente dall'uso, salvi casi particolari.

formi90 pubblicato 04 marzo 2019

Come sempre grazie x la precisione delle spiegazioni.. ancora grazie

astalegale pubblicato 04 marzo 2019

grazie a lei

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