Buongiorno,
mi sono aggiudicato un'asta di una casa per € 118500. volevo sapere come fare per calcolare le spese inerenti il compenso delegato, trasferimento, imposte varie ecc..... sarà acquistata tramite mutuo ipotecario e come prima casa. il delegato mi chiede di inviargli una mail con lenrichieste eventuali inerenti 'acquiato. cosa posso chiedere a proposito?
ringrazio e saluto
Qualcuno sa aiutarmi per calcolare le spese totali mio carico??? l'avvocato incaricato, appena sentito, mi chiede di inviargli nella mail la richiesta benefici prima casa però tramite un modulo apposito....
ringrazio e saluto
Le spese che l’aggiudicatario deve sostenere sono in primo luogo le spese di registrazione, trascrizione e voltura catastale (oltre all’IVA, se dovuta).
Per il principio di alternatività dell’IVA rispetto all’imposta di registro, osserviamo che se non si tratta di immobile soggetto ad IVA l’imposta di registro per l’acquisto della prima casa è dovuta nella misura del 2% (ai sensi dell’art. 1, parte prima della tariffa del d.P.R. 131/1986). In ogni caso, l’imposta di registro non può comunque essere inferiore ad €. 1.000, a norma dell’art. 10, comma 2 D.Lgs. 14/03/2011, n. 23, e che a mente del successivo comma terzo della medesima disposizione occorre considerare €. 50,00 per l’imposta ipotecaria ed €. 50,00 per l’imposta catastale. Dette imposte (prevede la norma citata) sostituiscono l'imposta di bollo, i tributi speciali catastali e le tasse ipotecarie.
La base imponibile è data dal prezzo di aggiudicazione.
Tuttavia, ai sensi del combinato disposto dell’art. 52, comma 4, 5 e 5b del TUR e dell’art. 1, comma 497 L. 23/12/2005, n. 266, modificato prima dal comma 21 dell'art. 35, D.L. 4 luglio 2006, n. 223 e poi dal comma 309 dell'art. 1, L. 27 dicembre 2006, n. 296, per le sole cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, la base imponibile è determinata (a condizione che sia fatta espressa richiesta al delegato) dalla minor somma a tra prezzo di aggiudicazione e rendita catastale rivalutata (del 5%) e moltiplicata per uno dei seguenti coefficienti:
120 per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A e C (escluse categorie A/10 e C/1)
140 per i fabbricati appartenenti al gruppo catastale B
60 per i fabbricati delle categorie A/10 (uffici e studi privati) e D
40,80 per i fabbricati delle categorie C/1 (negozi e botteghe) ed E.
L’imposta di registro, comunque, ai sensi dell’art. 10, comma 2, D.Lgs. 14/03/2011, n. 23, non può essere inferiore all’importo di €. 1.000,00 (detta previsione si applica per tutti i trasferimenti immobiliari, come si ricava dalla previsione appena richiamata).
Se invece il trasferimento immobiliare è soggetto ad IVA, detta imposta sarà dovuta nella misura del 4%, mentre l’imposta di registro sarà applicata nella misura fissa di €. 200,00 ai sensi 40, comma 1 del d.P.R. 131/1986. Anche l’imposta ipotecaria sarà dovuta nella misura fissa di €. 200,00 (nota all’art. 1 della tariffa del d.lgs 31.1.0.1990, n. 347) così come pure l’imposta catastale (art. 10 d.lgs 31.1.0.1990, n. 347).
Inoltre, in base al dm 227/2015 resta a carico dell’aggiudicatario la quota parte (50%) del compenso dovuto al professionista delegato per la fase del trasferimento della proprietà del bene, il cui importo varia in relazione al prezzo di aggiudicazione, e cioè:
1. Quando il prezzo di aggiudicazione è pari o inferiore a euro 100.000, il costo del compenso a carico dell’aggiudicatario è pari ad €. 550,00;
2. Quando il prezzo di aggiudicazione o il valore di assegnazione è superiore a euro 100.000 e pari o inferiore a euro 500.000 il costo del compenso a carico dell’aggiudicatario è pari ad €. 825,00;
3. quando il prezzo di aggiudicazione o il valore di assegnazione è superiore a euro 500.000 il costo del compenso a carico dell’aggiudicatario è pari ad €. 1.100,00
4. In presenza di giustificati motivi, il compenso a carico dell’aggiudicatario o dell’assegnatario può essere determinato dal Giudice in misura diversa da quanto appena illustrato, e dunque è bene verificare se vi sia stata una eventuale diversa determinazione nell’ordinanza di vendita.
Questo compenso dovrà essere aumentato del contributo previdenziale (4%) e dell’IVA (ove il regime fiscale del delegato preveda il versamento dell’IVA).
grazie mille per a risposta esaustiva, approfitando dela vostra competeza,
avendo pagato l'immobiloe 118500 € ed avendo quest'ultimo una rendita catastale di 1258,86, mi conviene pagare calcolando basandomi sula rendiuta catastale oppure prezzo valore?
grazie mille
A nostro avviso nel suo caso è conveniente applicare l'imposta sul prezzo di aggiudicazione, poichè si può contare su una base imponibile più bassa.
Benissimo grazie mille, come scrivevo nel secondo intervento l'avv delegato alla vendita mi ha chiesto di inviargli il modulo per la richesta benefici prima casa. sotto suo invito siamo andati direttamente da lui in ufficio a compilarlo insieme senza perciò bisogno di mail ulteriori. leggo però in giro nel forum che altri hanno compilato il medesimo doumento all'agenzia delle entrate per gli stessi benefici. siccome il professionista mi ha detto che è sufficiente quello che abbiamo fatto da lui, come mai che sento parlare da altri utenti dell'agenzia delle entrate per la prima casa? non vorrei trovarmi sorprese più avanti che magari rallentino il trasferimento......
grazie
Osserviamo che non è necessario recarsi in agenza delle entrate per ottenere i benefici fiscali conseguenti all'acquisto della prima casa.
La dichiarazione di volersi avvalere di siffatti requisiti va formulata in sede di vendita (e dunqe, nelle esecuzioni, al professionista delegato), senza bisogno d'altro.
Buongiorno,
ho acquistato un’abitazione con relative pertinenze ad un’asta giudiziaria e desidererei avere qualche chiarimento in ordine agli oneri accessori all’acquisto.
Evidenzio che:
1. L’acquisto riguarda due lotti:
- il primo lotto e costituito dall’abitazione aggiudicata con un’offerta di euro 30.750,00;
- il secondo lotto è costituito da due pertinenze (una C/2 e una C/6) e dallo scoperto ad uso degli stessi immobili aggiudicati con un’offerta di euro 3.250,00. Preciso che il prezzo dei tre immobili, sia nella perizia che nell’avviso d’asta, è stata indicato unitariamente.
Originariamente gli immobili erano compresi in un unico lotto, solo successivamente, per rendere più appetibile l’acquisto dell’abitazione, gli immobili sono stati distinti in due lotti.
2. Al momento del pagamento del saldo prezzo, il professionista delegato ha chiesto il pagamento del suo compenso e degli oneri determinati provvisoriamente per i seguenti importi:
- Euro 3.300,00 per imposte (registro, ipotecarie e catastali) dei quali: euro 1.100 per l’abitazione, 1.100 per le due pertinenze e 1.100 per il terreno. Preciso che ho chiesto l’agevolazione prima casa avendone diritto e che l’importo di 1.100,00 euro è dato:1.000 per minimale imposta di registro, 50 per ipotecaria e 50 per catastale.
- Euro 5.000,00 quale compenso e spese vive del professionista.
Ho fatto qualche ricerca normativa e risulterebbe che, trattandosi di un unico atto di aggiudicazione comprendente entrambe i lotto, il minimale dell’imposta di registro di euro 1.000 andrebbe applicato una sola volta qualora l’imposta fosse inferiore a tale importo (circolare dell’Agenzia delle Entrate – Direzione Centrale Normativa n. 2/E del 21/2/2014 – parr. 7.1.1 e 7.1.2). Anche le imposte ipotecarie e catastali andrebbero applicate una sola volta. Inoltre, anche il compenso che dovrei pagare al delegato sarebbe al massimo di euro 550,00 oltre le spese vive.
Ho fatto presente al delegato che gli importi addebitati a titolo di imposte, compenso e spese mi sembrano eccessivi e lui ha risposto che il valori chiesti a pagamento sono da considerare provvisori e bisogna aspettare che l’Agenzia delle Entrate determini l’importo delle imposte e che il giudice determini il valore del compenso e delle spese. L’eventuale importo pagato in eccesso mi verrà restituito.
Per quanto precede, chiedo:
1. E’ corretta la triplice applicazione del minimale dell’imposta di registro e delle imposte ipotecarie e catastali su un unico atto di aggiudicazione? Qualora fosse errata l’applicazione delle imposte, posso contestare l’addebito e in che modo?
2. Quale potrebbe essere l’importo congruo del compenso e delle spese che dovrei pagare al delegato? Qualora il giudice convalidi il compenso di euro 5.000,00 determinato dal delegato, posso contestare tale importo e in che modo?
Cerchiamo di rispondere separatamente alle domande formulate.
Quanto alla imposta di registro, come osservato nella domanda, con la circolare n. 2/E del 21/2/2014 l’Agenzia delle Entrate ha ribadito che l’imposta essa deve essere corrisposta in misura fissa, una sola volta, qualora l’imposta proporzionale dovuta per ciascuna disposizione è inferiore alla misura fissa, ed è inferiore a detto valore anche la somma degli importi dovuti per ciascuna disposizione. In considerazione di tale principio, si ritiene, dunque, che nei casi di più trasferimenti immobiliari soggetti all’imposta di registro di cui all’articolo 1 della Tariffa, qualora l’imposta di registro su ciascuna disposizione è inferiore alla misura minima di 1.000 euro, ed è inferiore a detto valore anche la somma degli importi dovuti per ciascuna disposizione, l’imposta minima di 1.000 euro è dovuta una sola volta.
Osserviamo, tuttavia, che queste deduzioni sono state formulate solo per l’imposta di registro, non anche per quanto attiene all’imposta ipotecaria e catastale, per le quali, a nostro avviso, analoga considerazione non è estensibile, poiché si tratta di imposte dovute in ogni caso in misura fissa (a differenza di quanto avviene per l’imposta di registro, in relazione alla quale il distinguo dell’Agenzia delle Entrate si giustifica in ragione del fatto che occorre distinguere i casi di applicazione in misura proporzionale da quelli in cui l’imposta si applica in misura fissa).
Quanto al compenso, rileviamo che ai sensi dell’art. 2 comma due dm 227/2015 “Quando le attività di cui al comma 1, numeri 1), 2) e 3) riguardano più lotti, in presenza di giusti motivi il compenso determinato secondo i criteri ivi previsti può essere liquidato per ciascun lotto”; inoltre, in forza della previsione di cui al capoverso del successivo comma 7, “In presenza di giustificati motivi, il compenso a carico dell’aggiudicatario o dell’assegnatario può essere determinato in misura diversa da quella prevista dal periodo precedente”.
Fatta questa premessa, e considerando i valori di aggiudicazione, l’importo determinato dal delegato ci sembra alto.
Occorrerà in ogni caso attendere il decreto del Giudice, atteso che ai sensi dell’art. 179 bis, comma secondo, disp. att. c.p.c. “Il compenso dovuto al professionista è liquidato dal giudice dell'esecuzione con specifica determinazione della parte riguardante le operazioni di vendita e le successive che sono poste a carico dell'aggiudicatario. Il provvedimento di liquidazione del compenso costituisce titolo esecutivo”.
Quanto alle modalità di impugnazione di questo decreto, osserviamo che esso ha natura giurisdizionale e non amministrativa e, pertanto, può essere impugnato ex art. 170 del d.P.R. n. 115 del 2002, ma non revocato d'ufficio dall’autorità giudiziaria che lo abbia emesso, in quanto questa, salvo i casi espressamente previsti, ha definitivamente consumato il proprio potere decisionale e non ha un generale potere di autotutela, tipico dell'azione amministrativa (Cass. Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 20640 del 31/08/2017).
Detta impugnazione deve essere proposta entro il termine per impugnare previsto dall’art. 702-quater c.p.c. per il procedimento sommario di cognizione, le cui disposizioni regolano il giudizio di opposizione; ne deriva che detto termine è pari a trenta giorni, decorrenti dalla comunicazione o notificazione del provvedimento (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 4423 del 21/02/2017).
Grazie
GRAZIE A LEI
buongiorno, le sorprese non finiscono. avendo acqistato con i benefici prima casa, ed avendo l'immobile un secondo garage a parte che da perizia va smaltito in quanto abusivo, l'avv delegato mi comunica che l'acquisto di quest'ultimo non può rientrare nelle agevolazioni richieste ma altresi come seconda casa. appurato che teoricamente questo è veritiero e non capisco perche me lo comunica solo adesso, mi chiede un documento da mio pugno.scritto che quantifichi a mio giudizio un valore commerciale al garage sul quale calcolare poi le imposte per l'acuisto. mi consiglia un valore generico di 1000 €.
Domande:
-é possibile che questo valore da attribuire sia cosi casuale e chiaramente basso conseguente dal fatto che è abusivo e va poi tolto....?
-il doc. che lui mi chiede e che mi indica come due righe nero su bianco, va invece formalizzato su di un modulo adeguato esistente appropriato per la circostanza?
grazie mille per la cortese disponiblità.
La nota 2 bis dell’art. 1 della tariffa del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (testo unico dell’imposta di registro) prevede che ai fini dei benefici prima casa possa essere considerata una sola pertinenza per ogni immobile.
Quanto alla base imponibile sulla quale determinare l’imposta non si può che procedere considerando il prezzo di aggiudicazione, non essendo possibile applicare la disciplina del prezzo valore (minor somma tra prezzo di aggiudicazione e rendita catastale rivalutata), poiché, appunto, non si tratta di pertinenza.
buongiorno, il fatto è che l'avv delegto mi chiede un autodichiarazione dove io attribuisco un valore al secondo garage che non può rientrare nei benefici prima casa. a me serviva sapere se esistono moduli appositi e quanto devo valutarlo essendo abusivo e da togliere in seguito al trasferimento.
grazie mille
Non esistono modelli da compilare.
Quanto alla base imponibile, ribadiamo quanto abbiamo già affermato in ordine al fatto che a nostro avviso non può che essere preso in considerazione il prezzo di aggiudicazione, ai sensi dell’art. 44, comma primo, D.P.R. 26/04/1986, n. 131, a mente del quale “Per la vendita di beni mobili e immobili fatta in sede di espropriazione forzata ovvero all'asta pubblica e per i contratti stipulati o aggiudicati in seguito a pubblico incanto la base imponibile è costituita dal prezzo di aggiudicazione”.
grazie mille.
grazie a lei
Buongiorno.
Mi sono aggiudicato in data odierna un lotto composto da un appartamento e due garages.
Il lotto è gravato da un'ipoteca volontaria e da 5 ipoteche giudiziarie.
L'importo di aggiudicazione è di 230.000 euro. Per quanto riguarda l'iposta di registro, posso stimae il valore utilizzando la rendita catastale e coonsiderando il primo box nell'agevolazione 'prima casa', aggiungendo il secondo a tariffa piena.
come posso stimare le invece spese di cancellazione delle ipoteche (considerando che in tutti i casi il valore di ipoteca è di molto superiore al valore di aggiudicazione ?
Ringrazio in anticipo per la disponibilità e la cortesia.
Rispondiamo alla domanda osservando preliminarmente che a nostro avviso non è affatto scontato il dato per cui le spese di cancellazione delle formalità pregiudizievoli gravino in capo all’aggiudicatario. Invero, l’art. 2 D.M. Giustizia 15 ottobre 2015, n. 227 nel prevedere che siano posti a carico dell’aggiudicatario la metà del compenso relativo alla fase di trasferimento della proprietà e delle le relative spese generali, nonché le spese effettivamente sostenute per l'esecuzione delle formalità di registrazione, trascrizione e voltura catastale. Implicitamente pone a carico della massa le spese di cancellazione delle formalità pregiudizievoli.
Se, comunque, tali costi fossero posti a carico dell’aggiudicatario nell’ordinanza di vendita, in primo luogo va operata una distinzione:
- la cancellazione delle ipoteche volontarie è esente dall'imposta ipotecaria e dall'imposta di bollo, ai sensi dell'art. 15 d.P.R. n. 29.9.1973, n.601, se l'ipoteca è stata iscritta a garanzia di un finanziamento a medio e lungo termine erogato da un istituto di credito, (per cui sconta solo la tassa ipotecaria di €. 35,00);
- a proposito delle altre ipoteche, la cancellazione è soggetta, oltre alla tassa ipotecaria ed all’imposta di bollo, all’imposta ipotecaria nella misura dello 0,50% (ai sensi degli artt.12, 13 della tariffa del d.lgs 31.10.1990, n. 347), con un minimo di €. 200,00 (art. 18 d.lgs 31.10.1990, n. 347).
Cambia tuttavia a nostro avviso la base imponibile:
- se l'immobile sul quale si cancella l'ipoteca non è l'unico bene sul quale quella ipoteca è stata iscritta, si tratterà di una restrizione, e dunque in questo caso la base imponibile sarà costituita dalla minor somma tra l'importo del credito ed il prezzo dell'aggiudicazione, ai sensi dell'art. 3, comma 3, d.P.R. 347/1990, il quale dispone che "L'imposta dovuta sull'annotazione per restrizione di ipoteca è commisurata al minor valore tra quello del credito garantito e quello degli immobili o parti di immobili liberati determinato secondo le disposizioni relative all'imposta di registro";
- se invece l'immobile sul quale cancellare l'ipoteca è l'unico, la base imponibile sarà calcolata sull'importo del credito, poiché si tratterà di una cancellazione totale.
Osserviamo tuttavia che in senso diverso (e più favorevole all’aggiudicatario) si è espressa, con riferimento a quest’ultimo caso, l’agenzia delle Entrate con la circolare del 4.3.2015, n. 8.
In particolare, l’Agenzia delle entrate è stata chiamata a pronunciarsi sul trattamento tributario delle domande di annotazione nei registri immobiliari, presentate a seguito dell'ordine di cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie, emesso dal giudice in sede di trasferimento del bene espropriato nel caso in cui il bene trasferito sia l'unico bene oggetto dell'ipoteca.
In particolare, si chiedeva all’Agenzia delle Entrate se in tale ipotesi, l'imposta ipotecaria da applicare per l'annotazione nei registri immobiliari dovesse essere commisurata all'ammontare del credito garantito, ai sensi dell'articolo 3, comma 1, del Testo unico delle disposizioni concernenti le imposte ipotecaria e catastale, di cui al decreto legislativo 31 ottobre 1990, n. 347 (TUIC), ovvero al minor valore tra quello del credito garantito e quello dell'immobile liberato, determinato secondo le disposizioni relative all'imposta di registro, ai sensi del comma 3 dello stesso articolo.
Nel rispondere al quesito l’Agenzia, muovendo dal presupposto per cui l’ordine di cancellazione emesso dal Giudice dell'esecuzione in seno al decreto di trasferimento (e riferito al bene ovvero ai beni espropriati) si atteggia - perlomeno sotto un profilo formale - quale ordine di liberazione di tali beni dalle formalità pregiudizievoli gravanti, secondo lo schema della c.d. "cancellazione parziale", sicché è proprio la struttura intrinseca della peculiare forma di liberazione dalle ipoteche (o dal pignoramento) costituita dall'emissione del decreto di trasferimento, che qualifica la conseguente annotazione come "restrizione di beni".
La conseguenza di questo ragionamento sul piano tributario è che ai fini dell’imposta ipotecaria dovuta per la cancellazione dell’ipoteca occorra fare riferimento all'articolo 3, comma 3, del TUIC, il quale prevede che l'imposta ipotecaria dovuta sull'annotazione per restrizione di ipoteca è commisurata al minor valore tra quello del credito garantito e quello degli immobili o parti di immobili liberati, per la determinazione del quale la norma fa espresso rinvio alle disposizioni relative all'imposta di registro, e dunque all’art. 44 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (TUR), ai sensi del quale "Per la vendita di beni mobili e immobili fatta in sede di espropriazione forzata ovvero all'asta pubblica e per i contratti stipulati o aggiudicati in seguito a pubblico incanto la base imponibile è costituita dal prezzo di aggiudicazione".
Infine, l’Agenzia ha precisato che ai fini della determinazione della base imponibile non trova applicazione la disciplina del “prezzo valore” di cui all’art. 1, comma 497, della l. 23 dicembre 2005, n. 266.
Buongiorno
Ho acquistato un appartamento all'asta con i benefici di prima casa ho pagato il saldo prezzo che comprende ivarie voci la cui somma coincide con il prezzo di aggiudicazione dell'asta e un somma aggiuntiva chiamata "causale spese di trasferimento" vorrei sapere se nelle spese di trasferimento è compresa l'imposta di registro.
Grazie per la risposta
Alla domanda riteniamo di poter rispondere affermativamente, nel senso che per "spese di trasferimento" si intendono, normalmente, le spese che sono collegate al decreto di trasferimento e che gravano sull'aggiudicatario.
A questo proposito ricordiamo che, l’art. 2 D.M. Giustizia 15 ottobre 2015, n. 227 prevede che siano posti a carico dell’aggiudicatario la metà del compenso relativo alla fase di trasferimento della proprietà e delle le relative spese generali, nonché le spese effettivamente sostenute per l'esecuzione delle formalità di registrazione, trascrizione e voltura catastale. Dunque, implicitamente, le spese di cancellazione delle formalità pregiudizievoli (art. 596 c.p.c.) gravano sulla procedura.
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