Buongiorno,
mi sono aggiudicato un'asta di una casa per € 118500. volevo sapere come fare per calcolare le spese inerenti il compenso delegato, trasferimento, imposte varie ecc..... sarà acquistata tramite mutuo ipotecario e come prima casa. il delegato mi chiede di inviargli una mail con lenrichieste eventuali inerenti 'acquiato. cosa posso chiedere a proposito?
ringrazio e saluto
Qualcuno sa aiutarmi per calcolare le spese totali mio carico??? l'avvocato incaricato, appena sentito, mi chiede di inviargli nella mail la richiesta benefici prima casa però tramite un modulo apposito....
ringrazio e saluto
Le spese che l’aggiudicatario deve sostenere sono in primo luogo le spese di registrazione, trascrizione e voltura catastale (oltre all’IVA, se dovuta).
Per il principio di alternatività dell’IVA rispetto all’imposta di registro, osserviamo che se non si tratta di immobile soggetto ad IVA l’imposta di registro per l’acquisto della prima casa è dovuta nella misura del 2% (ai sensi dell’art. 1, parte prima della tariffa del d.P.R. 131/1986). In ogni caso, l’imposta di registro non può comunque essere inferiore ad €. 1.000, a norma dell’art. 10, comma 2 D.Lgs. 14/03/2011, n. 23, e che a mente del successivo comma terzo della medesima disposizione occorre considerare €. 50,00 per l’imposta ipotecaria ed €. 50,00 per l’imposta catastale. Dette imposte (prevede la norma citata) sostituiscono l'imposta di bollo, i tributi speciali catastali e le tasse ipotecarie.
La base imponibile è data dal prezzo di aggiudicazione.
Tuttavia, ai sensi del combinato disposto dell’art. 52, comma 4, 5 e 5b del TUR e dell’art. 1, comma 497 L. 23/12/2005, n. 266, modificato prima dal comma 21 dell'art. 35, D.L. 4 luglio 2006, n. 223 e poi dal comma 309 dell'art. 1, L. 27 dicembre 2006, n. 296, per le sole cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, la base imponibile è determinata (a condizione che sia fatta espressa richiesta al delegato) dalla minor somma a tra prezzo di aggiudicazione e rendita catastale rivalutata (del 5%) e moltiplicata per uno dei seguenti coefficienti:
120 per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A e C (escluse categorie A/10 e C/1)
140 per i fabbricati appartenenti al gruppo catastale B
60 per i fabbricati delle categorie A/10 (uffici e studi privati) e D
40,80 per i fabbricati delle categorie C/1 (negozi e botteghe) ed E.
L’imposta di registro, comunque, ai sensi dell’art. 10, comma 2, D.Lgs. 14/03/2011, n. 23, non può essere inferiore all’importo di €. 1.000,00 (detta previsione si applica per tutti i trasferimenti immobiliari, come si ricava dalla previsione appena richiamata).
Se invece il trasferimento immobiliare è soggetto ad IVA, detta imposta sarà dovuta nella misura del 4%, mentre l’imposta di registro sarà applicata nella misura fissa di €. 200,00 ai sensi 40, comma 1 del d.P.R. 131/1986. Anche l’imposta ipotecaria sarà dovuta nella misura fissa di €. 200,00 (nota all’art. 1 della tariffa del d.lgs 31.1.0.1990, n. 347) così come pure l’imposta catastale (art. 10 d.lgs 31.1.0.1990, n. 347).
Inoltre, in base al dm 227/2015 resta a carico dell’aggiudicatario la quota parte (50%) del compenso dovuto al professionista delegato per la fase del trasferimento della proprietà del bene, il cui importo varia in relazione al prezzo di aggiudicazione, e cioè:
1. Quando il prezzo di aggiudicazione è pari o inferiore a euro 100.000, il costo del compenso a carico dell’aggiudicatario è pari ad €. 550,00;
2. Quando il prezzo di aggiudicazione o il valore di assegnazione è superiore a euro 100.000 e pari o inferiore a euro 500.000 il costo del compenso a carico dell’aggiudicatario è pari ad €. 825,00;
3. quando il prezzo di aggiudicazione o il valore di assegnazione è superiore a euro 500.000 il costo del compenso a carico dell’aggiudicatario è pari ad €. 1.100,00
4. In presenza di giustificati motivi, il compenso a carico dell’aggiudicatario o dell’assegnatario può essere determinato dal Giudice in misura diversa da quanto appena illustrato, e dunque è bene verificare se vi sia stata una eventuale diversa determinazione nell’ordinanza di vendita.
Questo compenso dovrà essere aumentato del contributo previdenziale (4%) e dell’IVA (ove il regime fiscale del delegato preveda il versamento dell’IVA).
grazie mille per a risposta esaustiva, approfitando dela vostra competeza,
avendo pagato l'immobiloe 118500 € ed avendo quest'ultimo una rendita catastale di 1258,86, mi conviene pagare calcolando basandomi sula rendiuta catastale oppure prezzo valore?
grazie mille
A nostro avviso nel suo caso è conveniente applicare l'imposta sul prezzo di aggiudicazione, poichè si può contare su una base imponibile più bassa.
Benissimo grazie mille, come scrivevo nel secondo intervento l'avv delegato alla vendita mi ha chiesto di inviargli il modulo per la richesta benefici prima casa. sotto suo invito siamo andati direttamente da lui in ufficio a compilarlo insieme senza perciò bisogno di mail ulteriori. leggo però in giro nel forum che altri hanno compilato il medesimo doumento all'agenzia delle entrate per gli stessi benefici. siccome il professionista mi ha detto che è sufficiente quello che abbiamo fatto da lui, come mai che sento parlare da altri utenti dell'agenzia delle entrate per la prima casa? non vorrei trovarmi sorprese più avanti che magari rallentino il trasferimento......
grazie
Osserviamo che non è necessario recarsi in agenza delle entrate per ottenere i benefici fiscali conseguenti all'acquisto della prima casa.
La dichiarazione di volersi avvalere di siffatti requisiti va formulata in sede di vendita (e dunqe, nelle esecuzioni, al professionista delegato), senza bisogno d'altro.
Buongiorno,
ho acquistato un’abitazione con relative pertinenze ad un’asta giudiziaria e desidererei avere qualche chiarimento in ordine agli oneri accessori all’acquisto.
Evidenzio che:
1. L’acquisto riguarda due lotti:
- il primo lotto e costituito dall’abitazione aggiudicata con un’offerta di euro 30.750,00;
- il secondo lotto è costituito da due pertinenze (una C/2 e una C/6) e dallo scoperto ad uso degli stessi immobili aggiudicati con un’offerta di euro 3.250,00. Preciso che il prezzo dei tre immobili, sia nella perizia che nell’avviso d’asta, è stata indicato unitariamente.
Originariamente gli immobili erano compresi in un unico lotto, solo successivamente, per rendere più appetibile l’acquisto dell’abitazione, gli immobili sono stati distinti in due lotti.
2. Al momento del pagamento del saldo prezzo, il professionista delegato ha chiesto il pagamento del suo compenso e degli oneri determinati provvisoriamente per i seguenti importi:
- Euro 3.300,00 per imposte (registro, ipotecarie e catastali) dei quali: euro 1.100 per l’abitazione, 1.100 per le due pertinenze e 1.100 per il terreno. Preciso che ho chiesto l’agevolazione prima casa avendone diritto e che l’importo di 1.100,00 euro è dato:1.000 per minimale imposta di registro, 50 per ipotecaria e 50 per catastale.
- Euro 5.000,00 quale compenso e spese vive del professionista.
Ho fatto qualche ricerca normativa e risulterebbe che, trattandosi di un unico atto di aggiudicazione comprendente entrambe i lotto, il minimale dell’imposta di registro di euro 1.000 andrebbe applicato una sola volta qualora l’imposta fosse inferiore a tale importo (circolare dell’Agenzia delle Entrate – Direzione Centrale Normativa n. 2/E del 21/2/2014 – parr. 7.1.1 e 7.1.2). Anche le imposte ipotecarie e catastali andrebbero applicate una sola volta. Inoltre, anche il compenso che dovrei pagare al delegato sarebbe al massimo di euro 550,00 oltre le spese vive.
Ho fatto presente al delegato che gli importi addebitati a titolo di imposte, compenso e spese mi sembrano eccessivi e lui ha risposto che il valori chiesti a pagamento sono da considerare provvisori e bisogna aspettare che l’Agenzia delle Entrate determini l’importo delle imposte e che il giudice determini il valore del compenso e delle spese. L’eventuale importo pagato in eccesso mi verrà restituito.
Per quanto precede, chiedo:
1. E’ corretta la triplice applicazione del minimale dell’imposta di registro e delle imposte ipotecarie e catastali su un unico atto di aggiudicazione? Qualora fosse errata l’applicazione delle imposte, posso contestare l’addebito e in che modo?
2. Quale potrebbe essere l’importo congruo del compenso e delle spese che dovrei pagare al delegato? Qualora il giudice convalidi il compenso di euro 5.000,00 determinato dal delegato, posso contestare tale importo e in che modo?
Cerchiamo di rispondere separatamente alle domande formulate.
Quanto alla imposta di registro, come osservato nella domanda, con la circolare n. 2/E del 21/2/2014 l’Agenzia delle Entrate ha ribadito che l’imposta essa deve essere corrisposta in misura fissa, una sola volta, qualora l’imposta proporzionale dovuta per ciascuna disposizione è inferiore alla misura fissa, ed è inferiore a detto valore anche la somma degli importi dovuti per ciascuna disposizione. In considerazione di tale principio, si ritiene, dunque, che nei casi di più trasferimenti immobiliari soggetti all’imposta di registro di cui all’articolo 1 della Tariffa, qualora l’imposta di registro su ciascuna disposizione è inferiore alla misura minima di 1.000 euro, ed è inferiore a detto valore anche la somma degli importi dovuti per ciascuna disposizione, l’imposta minima di 1.000 euro è dovuta una sola volta.
Osserviamo, tuttavia, che queste deduzioni sono state formulate solo per l’imposta di registro, non anche per quanto attiene all’imposta ipotecaria e catastale, per le quali, a nostro avviso, analoga considerazione non è estensibile, poiché si tratta di imposte dovute in ogni caso in misura fissa (a differenza di quanto avviene per l’imposta di registro, in relazione alla quale il distinguo dell’Agenzia delle Entrate si giustifica in ragione del fatto che occorre distinguere i casi di applicazione in misura proporzionale da quelli in cui l’imposta si applica in misura fissa).
Quanto al compenso, rileviamo che ai sensi dell’art. 2 comma due dm 227/2015 “Quando le attività di cui al comma 1, numeri 1), 2) e 3) riguardano più lotti, in presenza di giusti motivi il compenso determinato secondo i criteri ivi previsti può essere liquidato per ciascun lotto”; inoltre, in forza della previsione di cui al capoverso del successivo comma 7, “In presenza di giustificati motivi, il compenso a carico dell’aggiudicatario o dell’assegnatario può essere determinato in misura diversa da quella prevista dal periodo precedente”.
Fatta questa premessa, e considerando i valori di aggiudicazione, l’importo determinato dal delegato ci sembra alto.
Occorrerà in ogni caso attendere il decreto del Giudice, atteso che ai sensi dell’art. 179 bis, comma secondo, disp. att. c.p.c. “Il compenso dovuto al professionista è liquidato dal giudice dell'esecuzione con specifica determinazione della parte riguardante le operazioni di vendita e le successive che sono poste a carico dell'aggiudicatario. Il provvedimento di liquidazione del compenso costituisce titolo esecutivo”.
Quanto alle modalità di impugnazione di questo decreto, osserviamo che esso ha natura giurisdizionale e non amministrativa e, pertanto, può essere impugnato ex art. 170 del d.P.R. n. 115 del 2002, ma non revocato d'ufficio dall’autorità giudiziaria che lo abbia emesso, in quanto questa, salvo i casi espressamente previsti, ha definitivamente consumato il proprio potere decisionale e non ha un generale potere di autotutela, tipico dell'azione amministrativa (Cass. Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 20640 del 31/08/2017).
Detta impugnazione deve essere proposta entro il termine per impugnare previsto dall’art. 702-quater c.p.c. per il procedimento sommario di cognizione, le cui disposizioni regolano il giudizio di opposizione; ne deriva che detto termine è pari a trenta giorni, decorrenti dalla comunicazione o notificazione del provvedimento (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 4423 del 21/02/2017).
Grazie
GRAZIE A LEI
buongiorno, le sorprese non finiscono. avendo acqistato con i benefici prima casa, ed avendo l'immobile un secondo garage a parte che da perizia va smaltito in quanto abusivo, l'avv delegato mi comunica che l'acquisto di quest'ultimo non può rientrare nelle agevolazioni richieste ma altresi come seconda casa. appurato che teoricamente questo è veritiero e non capisco perche me lo comunica solo adesso, mi chiede un documento da mio pugno.scritto che quantifichi a mio giudizio un valore commerciale al garage sul quale calcolare poi le imposte per l'acuisto. mi consiglia un valore generico di 1000 €.
Domande:
-é possibile che questo valore da attribuire sia cosi casuale e chiaramente basso conseguente dal fatto che è abusivo e va poi tolto....?
-il doc. che lui mi chiede e che mi indica come due righe nero su bianco, va invece formalizzato su di un modulo adeguato esistente appropriato per la circostanza?
grazie mille per la cortese disponiblità.
La nota 2 bis dell’art. 1 della tariffa del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (testo unico dell’imposta di registro) prevede che ai fini dei benefici prima casa possa essere considerata una sola pertinenza per ogni immobile.
Quanto alla base imponibile sulla quale determinare l’imposta non si può che procedere considerando il prezzo di aggiudicazione, non essendo possibile applicare la disciplina del prezzo valore (minor somma tra prezzo di aggiudicazione e rendita catastale rivalutata), poiché, appunto, non si tratta di pertinenza.
buongiorno, il fatto è che l'avv delegto mi chiede un autodichiarazione dove io attribuisco un valore al secondo garage che non può rientrare nei benefici prima casa. a me serviva sapere se esistono moduli appositi e quanto devo valutarlo essendo abusivo e da togliere in seguito al trasferimento.
grazie mille
Non esistono modelli da compilare.
Quanto alla base imponibile, ribadiamo quanto abbiamo già affermato in ordine al fatto che a nostro avviso non può che essere preso in considerazione il prezzo di aggiudicazione, ai sensi dell’art. 44, comma primo, D.P.R. 26/04/1986, n. 131, a mente del quale “Per la vendita di beni mobili e immobili fatta in sede di espropriazione forzata ovvero all'asta pubblica e per i contratti stipulati o aggiudicati in seguito a pubblico incanto la base imponibile è costituita dal prezzo di aggiudicazione”.
grazie mille.
grazie a lei
Buongiorno.
Mi sono aggiudicato in data odierna un lotto composto da un appartamento e due garages.
Il lotto è gravato da un'ipoteca volontaria e da 5 ipoteche giudiziarie.
L'importo di aggiudicazione è di 230.000 euro. Per quanto riguarda l'iposta di registro, posso stimae il valore utilizzando la rendita catastale e coonsiderando il primo box nell'agevolazione 'prima casa', aggiungendo il secondo a tariffa piena.
come posso stimare le invece spese di cancellazione delle ipoteche (considerando che in tutti i casi il valore di ipoteca è di molto superiore al valore di aggiudicazione ?
Ringrazio in anticipo per la disponibilità e la cortesia.
Rispondiamo alla domanda osservando preliminarmente che a nostro avviso non è affatto scontato il dato per cui le spese di cancellazione delle formalità pregiudizievoli gravino in capo all’aggiudicatario. Invero, l’art. 2 D.M. Giustizia 15 ottobre 2015, n. 227 nel prevedere che siano posti a carico dell’aggiudicatario la metà del compenso relativo alla fase di trasferimento della proprietà e delle le relative spese generali, nonché le spese effettivamente sostenute per l'esecuzione delle formalità di registrazione, trascrizione e voltura catastale. Implicitamente pone a carico della massa le spese di cancellazione delle formalità pregiudizievoli.
Se, comunque, tali costi fossero posti a carico dell’aggiudicatario nell’ordinanza di vendita, in primo luogo va operata una distinzione:
- la cancellazione delle ipoteche volontarie è esente dall'imposta ipotecaria e dall'imposta di bollo, ai sensi dell'art. 15 d.P.R. n. 29.9.1973, n.601, se l'ipoteca è stata iscritta a garanzia di un finanziamento a medio e lungo termine erogato da un istituto di credito, (per cui sconta solo la tassa ipotecaria di €. 35,00);
- a proposito delle altre ipoteche, la cancellazione è soggetta, oltre alla tassa ipotecaria ed all’imposta di bollo, all’imposta ipotecaria nella misura dello 0,50% (ai sensi degli artt.12, 13 della tariffa del d.lgs 31.10.1990, n. 347), con un minimo di €. 200,00 (art. 18 d.lgs 31.10.1990, n. 347).
Cambia tuttavia a nostro avviso la base imponibile:
- se l'immobile sul quale si cancella l'ipoteca non è l'unico bene sul quale quella ipoteca è stata iscritta, si tratterà di una restrizione, e dunque in questo caso la base imponibile sarà costituita dalla minor somma tra l'importo del credito ed il prezzo dell'aggiudicazione, ai sensi dell'art. 3, comma 3, d.P.R. 347/1990, il quale dispone che "L'imposta dovuta sull'annotazione per restrizione di ipoteca è commisurata al minor valore tra quello del credito garantito e quello degli immobili o parti di immobili liberati determinato secondo le disposizioni relative all'imposta di registro";
- se invece l'immobile sul quale cancellare l'ipoteca è l'unico, la base imponibile sarà calcolata sull'importo del credito, poiché si tratterà di una cancellazione totale.
Osserviamo tuttavia che in senso diverso (e più favorevole all’aggiudicatario) si è espressa, con riferimento a quest’ultimo caso, l’agenzia delle Entrate con la circolare del 4.3.2015, n. 8.
In particolare, l’Agenzia delle entrate è stata chiamata a pronunciarsi sul trattamento tributario delle domande di annotazione nei registri immobiliari, presentate a seguito dell'ordine di cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie, emesso dal giudice in sede di trasferimento del bene espropriato nel caso in cui il bene trasferito sia l'unico bene oggetto dell'ipoteca.
In particolare, si chiedeva all’Agenzia delle Entrate se in tale ipotesi, l'imposta ipotecaria da applicare per l'annotazione nei registri immobiliari dovesse essere commisurata all'ammontare del credito garantito, ai sensi dell'articolo 3, comma 1, del Testo unico delle disposizioni concernenti le imposte ipotecaria e catastale, di cui al decreto legislativo 31 ottobre 1990, n. 347 (TUIC), ovvero al minor valore tra quello del credito garantito e quello dell'immobile liberato, determinato secondo le disposizioni relative all'imposta di registro, ai sensi del comma 3 dello stesso articolo.
Nel rispondere al quesito l’Agenzia, muovendo dal presupposto per cui l’ordine di cancellazione emesso dal Giudice dell'esecuzione in seno al decreto di trasferimento (e riferito al bene ovvero ai beni espropriati) si atteggia - perlomeno sotto un profilo formale - quale ordine di liberazione di tali beni dalle formalità pregiudizievoli gravanti, secondo lo schema della c.d. "cancellazione parziale", sicché è proprio la struttura intrinseca della peculiare forma di liberazione dalle ipoteche (o dal pignoramento) costituita dall'emissione del decreto di trasferimento, che qualifica la conseguente annotazione come "restrizione di beni".
La conseguenza di questo ragionamento sul piano tributario è che ai fini dell’imposta ipotecaria dovuta per la cancellazione dell’ipoteca occorra fare riferimento all'articolo 3, comma 3, del TUIC, il quale prevede che l'imposta ipotecaria dovuta sull'annotazione per restrizione di ipoteca è commisurata al minor valore tra quello del credito garantito e quello degli immobili o parti di immobili liberati, per la determinazione del quale la norma fa espresso rinvio alle disposizioni relative all'imposta di registro, e dunque all’art. 44 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (TUR), ai sensi del quale "Per la vendita di beni mobili e immobili fatta in sede di espropriazione forzata ovvero all'asta pubblica e per i contratti stipulati o aggiudicati in seguito a pubblico incanto la base imponibile è costituita dal prezzo di aggiudicazione".
Infine, l’Agenzia ha precisato che ai fini della determinazione della base imponibile non trova applicazione la disciplina del “prezzo valore” di cui all’art. 1, comma 497, della l. 23 dicembre 2005, n. 266.
Buongiorno
Ho acquistato un appartamento all'asta con i benefici di prima casa ho pagato il saldo prezzo che comprende ivarie voci la cui somma coincide con il prezzo di aggiudicazione dell'asta e un somma aggiuntiva chiamata "causale spese di trasferimento" vorrei sapere se nelle spese di trasferimento è compresa l'imposta di registro.
Grazie per la risposta
Alla domanda riteniamo di poter rispondere affermativamente, nel senso che per "spese di trasferimento" si intendono, normalmente, le spese che sono collegate al decreto di trasferimento e che gravano sull'aggiudicatario.
A questo proposito ricordiamo che, l’art. 2 D.M. Giustizia 15 ottobre 2015, n. 227 prevede che siano posti a carico dell’aggiudicatario la metà del compenso relativo alla fase di trasferimento della proprietà e delle le relative spese generali, nonché le spese effettivamente sostenute per l'esecuzione delle formalità di registrazione, trascrizione e voltura catastale. Dunque, implicitamente, le spese di cancellazione delle formalità pregiudizievoli (art. 596 c.p.c.) gravano sulla procedura.
Ok Grazie
Buona sera, Vorrei che mi aiutaste a chiarire dei dubbi. Mi sono aggiudicato un appartamento a seguito di asta senza incanto per € 45.000,00. Quante sono le spese accessorie? È corretto che mi venga chiesto di versare il 20% del prezzo di aggiudicazione (9.000,00)come fondo cassa per le spese di cui sopra? Grazie, doppio grazie se mi aiutate celermente. Nestore
P.s. questa é per me una prima casa
..l'asta ha avuto luogo innanzi al giudice non al professionista
La situazione prospettata è frequente e fisiologica. Essa deriva dal fatto che non può conoscersi, con anticipo il prezzo di aggiudicazione, con la conseguenza che il 20% potrebbe essere molto o addirittura non bastare.
Si tenga presente che ai sensi dell’art. 54 l. 26 aprile 1986, n. 131 (testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro) e dell’art. 11, d.P.R. 31 ottobre 1990, n. 347 (testo unico delle disposizioni concernenti le imposta ipotecaria e catastale) il cancelliere (e dunque, in caso di delega, il professionista incaricato) è individuato tra i soggetti tenuti al pagamento dell’imposta.
Se ne ricava allora il precipitato per cui è necessario scongiurare l’evenienza che, emesso il decreto di trasferimento (e dunque trasferita la proprietà del compendio pignorato), il soggetto passivo delle imposte di cui sopra si è detto sia costretto, per mancanza di fondi, a provvedere con risorse proprie.
Dato il prezzo di aggiudicazione quanto dovrei pagare realmente? Grazie
Per rispondere alla domanda è necessario in primo luogo occorre stabilire se l’acquisto è soggetto ad iva o meno.
Per il principio di alternatività dell’IVA rispetto all’imposta di registro, osserviamo che se non si tratta di immobile soggetto ad IVA l’imposta di registro per l’acquisto della prima casa è dovuta nella misura del 2% (ai sensi dell’art. 1, parte prima della tariffa del d.P.R. 131/1986). In ogni caso, l’imposta di registro non può comunque essere inferiore ad €. 1.000, a norma dell’art. 10, comma 2 D.Lgs. 14/03/2011, n. 23, e che a mente del successivo comma terzo della medesima disposizione occorre considerare €. 50,00 per l’imposta ipotecaria ed €. 50,00 per l’imposta catastale. Dette imposte (prevede la norma citata) sostituiscono l'imposta di bollo, i tributi speciali catastali e le tasse ipotecarie.
La base imponibile è data dal prezzo di aggiudicazione.
Tuttavia, ai sensi del combinato disposto dell’art. 52, comma 4, 5 e 5b del TUR e dell’art. 1, comma 497 L. 23/12/2005, n. 266, modificato prima dal comma 21 dell'art. 35, D.L. 4 luglio 2006, n. 223 e poi dal comma 309 dell'art. 1, L. 27 dicembre 2006, n. 296, per le sole cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, la base imponibile è determinata dalla minor somma a tra prezzo di aggiudicazione e rendita catastale rivalutata (del 5%) e moltiplicata per uno dei seguenti coefficienti:
120 per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A e C (escluse categorie A/10 e C/1)
140 per i fabbricati appartenenti al gruppo catastale B
60 per i fabbricati delle categorie A/10 (uffici e studi privati) e D
40,80 per i fabbricati delle categorie C/1 (negozi e botteghe) ed E.
L’imposta di registro, comunque, ai sensi dell’art. 10, comma 2, D.Lgs. 14/03/2011, n. 23, non può essere inferiore all’importo di €. 1.000,00 (detta previsione si applica per tutti i trasferimenti immobiliari, come si ricava dalla previsione appena richiamata).
Se invece il trasferimento immobiliare è soggetto ad IVA, detta imposta sarà dovuta nella misura del 4%, mentre l’imposta di registro sarà applicata nella misura fissa di €. 200,00 ai sensi 40, comma 1 del d.P.R. 131/1986. Anche l’imposta ipotecaria sarà dovuta nella misura fissa di €. 200,00 (nota all’art. 1 della tariffa del d.lgs 31.1.0.1990, n. 347) così come pure l’imposta catastale (art. 10 d.lgs 31.1.0.1990, n. 347).
a questi costi vanno aggiunti quelli spettanti al professionista delegato, per la quota parte dovuta dall'aggiudicatario, nella misura stabilita dall'art. 2, comma 1, DM Giustizia 15 ottobre 2015, n. 227.
Va ancora aggiunto che ai sensi dell’art. 2 comma due del citato decreto in presenza di più lotti il compenso sopra determinato potrebbe essere calcolato dal giudice per ciascun lotto
Il relativo importo varia in relazione al prezzo di aggiudicazione, e cioè:
1. Quando il prezzo di aggiudicazione è pari o inferiore a euro 100.000, il costo del compenso a carico dell’aggiudicatario è pari ad €. 550,00;
2. Quando il prezzo di aggiudicazione o il valore di assegnazione è superiore a euro 100.000 e pari o inferiore a euro 500.000 il costo del compenso a carico dell’aggiudicatario è pari ad €. 825,00;
3. quando il prezzo di aggiudicazione o il valore di assegnazione è superiore a euro 500.000 il costo del compenso a carico dell’aggiudicatario è pari ad €. 1.100,00
A questi importi vanno aggiunti il contributo previdenziale (4%) e l’IVA (ove il regime fiscale del delegato preveda il versamento dell’IVA).
Grazie
GRAZIE A LEI
Ringrazio.
Il bando cita testualmente:
E' a suo carico anche il pagamento della metà del compenso relativo alla fase del trasferimento della proprietà (ex. art.2 n.7 D.M. 15/10/2015 n.227) nonché delle spese relative, comprese le spese generali e le spese effettivamente sostenute per l'esecuzione delle formalità di registrazione, trascrizione, voltura catastale e cancellazione delle formalità pregiudizievoli.
esattamente come da voi osservato. In questo caso io cosa dovrò pagare, oltre all'imposta di registro?
Grazie
Buongiorno, sono interessato all'acquisto di un immobile all'asta come SECONDA CASA e prima di partecipare volevo avere un'idea delle spese che dovrò sostenere. Il regime fiscale di vendita dell'immobile, trattandosi di fallimento, è l'IVA, quindi volevo cortesemente sapere:
essendo seconda casa l'IVA sarà al 10%?
l’imposta di registro sarà applicata nella misura fissa di €. 200,00?
l’imposta ipotecaria sarà dovuta nella misura fissa di €. 200,00?
secondo quanto letto nei precedenti post resta a carico dell’aggiudicatario la quota parte (50%) del compenso dovuto al professionista delegato per la fase del trasferimento della proprietà del bene, il cui importo varia in relazione al prezzo di aggiudicazione, quindi ipotizzando un prezzo di aggiudicazione inferiore a euro 100.000, il costo del compenso sarà di €. 550,00 vero?
per il compenso del notaio quanto devo tener conto?
Mi sono dimenticato qualche altra imposta o onere?
Grazie anticipatamente per l'ottimo servizio che fornite!
Christian
Volevo chiedere questa cosa in base alla risposta che avete dato. Mi risulta che si possa pagare la tassazione sulla rendita catastale, ma mi sembra, parlando per abitazioni di tipo civile, che i calcoli si effettuino in questo modo, in caso di immobili soggetti a imposta di registro:
RENDITA CATASTALE X 115,50 in caso di prima casa, imposta 2% (con minimo di euro 1000) + 50 + 50 euro
RENDITA CATASTALE X 126 in caso di seconda casa, imposta 9% + 50 + 50 euro
O per le aste i calcoli sono diversi?
Rispondiamo a giangra osservando che le spese a suo carico sono quelle che abbiamo indicato nelle risposte precedenti, e dunque inposta di registro, ipotecaria e catatale, oltre alle spese di cancellazione delle formalità pregiudizievoli ed alla metà del compenso dovuto al professionista delegato.
Con riferimento al quesito posto da chry, possiamo conferimare la correttezza die calcoli da egli eseguiti aggiungendo che non sono previsti ulteirori compensi per il notaio, poichè esso con il 50% del compenso dovuto al professionista delegato, calcolato secondo i parametri di cui all'art. 2 del dm 15 ottobre 2015, n. 227.
infine, rispondendo a cinzia. manuzzi, osserivamo che icriteri di calcolo dell'imposta da versare in sede esecutiva non sono diversi da quelli che si utilizzano nei trasferimenti negoziali.
Buongiorno, mi sono aggiudicato un immobile che andrò ad acquistare con le agevolazioni prima casa e prendendo come base imponibile la somma ottenuta con il sistema prezzo-valore. In questa procedura dovranno essere cancellate due ipoteche volontarie e due ipoteche giudiziali. Dal conteggio fattomi dal delegato alla vendita precedentemente all'asta questo importo è stato calcolato intorno al 10%. Ad aggiudicazione avvenuta il delegato mi richiede il 20% del prezzo di aggiudicazione. Nell'Avviso di vendita si legge che il fondo spese quantificato nella misura del 20% del prezzo di aggiudicazione sarà "salva restituzione delle somme non utilizzate". Ma se il delegato ci farà un conteggio delle sue spettanze, gravami, ecc. non possiamo versare il dovuto? Grazie.
A rigore riteniamo che la risposta al quesito formulato debba essere negativa in quanto l’aggiudicatario al momento della presentazione dell’offerta conosceva (o doveva conoscere) i contenuti dell’avviso di vendita (e dell’ordinanza di vendita), e dunque nel formulare l’offerta ne ha implicitamente accettato (né potrebbe essere altrimenti) i contenuti.
Del resto, l’esigenza di garantire la trasparenza della vendita ed il pari trattamento di tutti i potenziali offerenti impongono che le direttive impartite con l’ordinanza di vendita dal Giudice dell’esecuzione non possano essere modificate.
Ricordiamo, a questo proposito, che la giurisprudenza ha avuto modo di sancire che in tema di espropriazione immobiliare è necessario garantire la “immutabilità delle iniziali condizioni del subprocedimento di vendita, da ritenersi di importanza decisiva nelle determinazioni dei potenziali offerenti e, quindi, del pubblico di cui si sollecita la partecipazione, perché finalizzata a mantenere - per l'intero sviluppo della vendita forzata - l'uguaglianza e la parità di quelle condizioni tra tutti i partecipanti alla gara, nonché l'affidamento di ognuno di loro sull'una e sull'altra e, di conseguenza, sulla trasparenza assicurata dalla coerenza ed immutabilità delle condizioni tutte”. (Cass. n. 11171 del 29/05/2015).
Aggiungiamo che comunque in alcuni casi i tribunali consentono, soprattutto nei casi di manifesta sproporzione, una limitazione del fondo spese anche dopo l’aggiudicazione.
Buongirono.
Ringrazio per la risposta.
approfitto per chiedere un'ulteriore informazione. Il decreto di trasferimento è stato firmato dal giudice in data 7/3/2018.
Esiste un termine di legge entro il quale l'associazione notarile che cura la pratica deve :
1) procedere a far cancellare le ipoteche gravanti sull'immobile
2) elaborare il saldo spese e procedere alla restituzione di quanto versato in eccesso?
ringrazio anticipatamente per la cortese attenzione.
Rispondiamo alla prima domanda osservando che non esiste un termine entro il quale le formalità pregiudizievoli gravanti sull’immobile devono essere cancellate.
Tuttavia in dottrina si pone il problema di stabilire se, in forza della previsione di cui all’art. 2884 c.c., ai fini della cancellazione dell’ipoteca da eseguirsi in forza del decreto di trasferimento sia o meno necessaria la definitività di questo. Se così fosse, le ipoteche potrebbero cancellarsi solo in base ad una copia del decreto la cui definitività sia attestata dal cancelliere (applicandosi analogicamente l’art. 124 disp. att. c.p.c.) il quale certifica in calce ad una copia autentica del decreto di trasferimento che non è stata proposta opposizione nei termini di legge.
La tesi secondo cui non sarebbe necessario attendere il decorso del termine di cui all’art. 617 c.p.c. ai fini della cancellazione dell’iscrizione ipotecaria riposa sulla considerazione per cui “la definitività di cui parla l’art. 2884 c.c. è caratteristica diversa dalla inoppugnabilità per gli atti diversi dalle sentenze: si tratta, in effetti, di atti che sono definitivi, pur essendo impugnabili”. Il decreto di trasferimento, secondo questa prospettazione, sarebbe definitivo in quanto immediatamente esecutivo e conclusivo della fase del procedimento di vendita, come del resto si ricaverebbe, implicitamente, dalla lettera dell’art. 586 c.p.c., in forza della quale esso costituisce titolo esecutivo per il rilascio.
Una diversa opinione argomenta osservando che l’art. 2884 c.c., nel richiedere che la cancellazione possa eseguirsi dal conservatore quando ordinata “con sentenza passata in giudicato o con altro provvedimento definitivo emesso dalle autorità competenti”, non può essere inteso nel senso di equiparare il concetto di definitività a quello di immediata esecutività. Nella norma citata, infatti, il carattere della definitività è equiparato al passaggio in giudicato della sentenza, per cui anch’esso deve essere interpretato nel senso della inoppugnabilità.
Né vale in contrario osservare che il richiamo all’art. 2884 (che disciplina l’ipotesi del creditore che, dopo il pagamento dell’obbligazione, non acconsente alla cancellazione dell’iscrizione ipotecaria) sarebbe improprio atteso che in realtà la questione dovrebbe essere risolta mercé l’applicazione dell’art. 2878 n. 7 c.c., che, nell’elencare le cause di estinzione dell’ipoteca, annovera espressamente tra queste ultime la pronunzia del “provvedimento che trasferisce all’acquirente il diritto espropriato e ordina la cancellazione delle ipoteche”, che in sede esecutiva è costituito dal decreto di trasferimento emesso dal giudice dell’esecuzione.
In realtà l’art. 2878 c.c. disciplina le “cause di estinzione” dell’ipoteca, (all’interno della sezione X, rubricata, appunto, “dell’estinzione delle ipoteche”), mentre l’art. 2884 (inserito all’interno della sezione XI, intitolata “della cancellazione dell’iscrizione”) indica quali sono i requisiti che il provvedimento con cui è ordinata la cancellazione debba possedere affinché essa sia eseguita dal conservatore, con la conseguenza che anche il provvedimento di cui al n. 7 dell’art. 2878, per quanto idoneo ad estinguere l’ipoteca, deve possedere i requisiti di cui al successivo art. 2884 affinché la relativa iscrizione sia cancellata.
Ove così non fosse, peraltro, si giungerebbe al paradosso che mentre il decreto di trasferimento, in quanto immediatamente esecutivo, consente la cancellazione dell’scrizione ipotecaria a prescindere dalla sua impugnabilità, la sentenza – anch’essa immediatamente esecutiva ex art. 282 c.p.c., non permetterebbe questo adempimento ove non ancora definitiva.
Detto questo, occorre osservare che, almeno sul piano teorico, qualche inconveniente potrebbe porsi (per l’aggiudicatario, non per il terzo che da questi acquisti) in quanto nessuna norma prevede che il decreto di trasferimento debba essere comunicato al debitore, ed in generale alle parti del processo esecutivo (così Cass. 14.10.2005, n. 19968).
Ed allora, potrebbe accadere che anche dopo lo spirare del termine dei 20 giorni prescritto dall’art. 617, il debitore potrebbe promuovere opposizione al decreto di trasferimento, opposizione che in teoria potrebbe anche concludersi con la revoca del decreto medesimo.
Tale inconveniente legittima la prassi, di alcuni tribunali, di ordinare la notifica dell’avviso di vendita (o del decreto di trasferimento) al fine di consentire che il termine di cui all’art. 617 c.p.c. cominci a decorrere.
A proposito della seconda domanda rispondiamo che non esiste un termine entro il quale il fondo spese va restituito.
Tuttavia, Orbene, poiché il compenso spettante al professionista delegato viene liquidato dal Giudice ai sensi dell’art. 179 bis, comma 2 c.p.c., (il quale così recita: “Il compenso dovuto al professionista è liquidato dal giudice dell'esecuzione con specifica determinazione della parte riguardante le operazioni di vendita e le successive che sono poste a carico dell'aggiudicatario. Il provvedimento di liquidazione del compenso costituisce titolo esecutivo”) in linea teorica (ma solo in linea teorica) fino a quando il decreto di liquidazione non verrà emesso il professionista delegato non è in grado di conoscere qual’è l’importo a lui dovuto dall’aggiudicatario, ma si tratta di un dato facilmente acquisibile sulla scorta dei parametri di cui al citato decreto ministeriale.
mi sono aggiudicata all'asta un piccolo deposito di 20 metri quadri al costo 2.150 euro. è possibile ch el e spese di trascrizione siano pari a 1800 euro quasi lo stesso importo dell'immobile? grazie antonella
Si, è possibile. Si consideri, ad esempio, che l'imposta di registro calcolata con aliquota variabile non può essere mai inferiore ad €. 1.000, a norma dell’art. 10, comma 2 D.Lgs. 14/03/2011, n. 23.
Vanno poi aggiunti eventuali costi di trascrizione del decreto, nonchè il compenso dovuto al professionista delegato ai sensi dell'art. 2 del dm giustizia 15 ottobre 2015, n. 227.
Salve, a fine febbraio mi sono aggiudicato un immobile ed un garage (nello stesso lotto) per un importo di € 100.000, gli stessi risulteranno come seconda casa, l'appartamento ha una rendita catastale di € 950 ed il garage di €145, come posso pagare le imposte del 10% in base all'imponibile del prezzo di aggiudicazione? Il custode, avvocato, mi ha detto, anchese ormai è un mese ed ancora non ho gli importi di quello che devo saldare, che fara il calcolo in base alla rendita catastale, pero cosi facendo pagherei molto di più perche andrebbero sommate le due rendite.
C'è un modello per riedere che venga presa in considerazione per il pagamento delle imposte la base imponibile relativa al prezzo di aggiudicazione?
Devo fare formale richiesta consegnata a mano, presso il suo studio, oppure basterebbe una email dove informalmente richiedo ciò. Non vorrei che vista la grande differenza trai due metodi di calcolo, la mia richiesta possa non essere presa in considerazione, cosa mi consigliate?
Ai sensi del combinato disposto dell’art. 52, comma 4, 5 e 5 bis del TUR e dell’art. 1, comma 497 L. 23/12/2005, n. 266, modificato prima dal comma 21 dell'art. 35, D.L. 4 luglio 2006, n. 223 e poi dal comma 309 dell'art. 1, L. 27 dicembre 2006, n. 296, per le sole cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, la base imponibile è determinata dalla minor somma a tra prezzo di aggiudicazione e rendita catastale rivalutata (del 5%) e moltiplicata per uno dei seguenti coefficienti:
120 (110 se prima casa) per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A e C (escluse categorie A/10 e C/1)
140 per i fabbricati appartenenti al gruppo catastale B
60 per i fabbricati delle categorie A/10 (uffici e studi privati) e D
40,80 per i fabbricati delle categorie C/1 (negozi e botteghe) ed E.
L’imposta di registro, comunque, ai sensi dell’art. 10, comma 2, D.Lgs. 14/03/2011, n. 23, non può essere inferiore all’importo di €. 1.000,00 (detta previsione si applica per tutti i trasferimenti immobiliari, come si ricava dalla previsione appena richiamata).
La norma prevede che questa disciplina si applichi a richiesta della parte acquirente resa al notaio “all'atto della cessione”.
Traslando questa previsione nell’ambito delle vendite esecutive, laddove l’atto di cessione (ossia l’atto che determina il trasferimento della proprietà) è costituito dal decreto di trasferimento, si deve giungere alla conclusione per cui, a nostro avviso l’opzione per l’applicazione della disciplina del prezzo valore è ancora possibile può essere compiuta fino a quando non sia stato emesso il decreto di trasferimento.
Sulla scorta di queste premesse, allora, deve dirsi che se l’aggiudicatario non ha chiesto l’applicazione della disciplina del prezzo valore, il professionista delegato non può procedere autonomamente, a meno che essa non si risolva in un trattamento fiscale più vantaggioso per l’aggiudicatario.
Nel caso prospettato nella domanda, in effetti l’applicazione della disciplina del prezzo valore determinerebbe il pagamento di una imposta più alta (sebbene di poco) rispetto a quella che si verserebbe ponendo quale base imponibile il prezzo di aggiudicazione.
Il suggerimento che le offriamo, pertanto, è quello di comunicare (magari anche formalmente via pec o raccomandata ove dovesse incontrare resistenze) al professionista delegato che non intende avvalersi dell’applicazione della disciplina del prezzo valore, e che pertanto l’imposta di registro dovrà essere calcolata sul prezzo di aggiudicazione.
mi sono aggiudicato un'asta per abitazione civile a 90 mila euro ora mi chiedono di versare entro 120 gg il 18% del prezzo di aggiudicazione a titolo per le spese di trasferimento e che mi restituiranno la differenze se resteranno somme residue... quanto devo aspettarmi di vedermi restituito a fronte dei ben 16200 euro che dovrò versare??? tra i vincoli sull'immobile risutano un ipoteca ed il pignoramento ... si tenga presente che sono un privato quindi non sono soggetto ad iva e dovrei credo usufruire del regime agevolato per prima casa in quanto sono titolare solo di una quota di 1/5 dell'abitazione dove vive e risiede mia madre e che quindi la possiede al 100%, la quota è stata da me ereditata nel 1993 con regolare successione e non acquistata. Grazie
Riteniamo di poter dire che l'importo che le verrà restituito è importante. invero, se usufruirà dei benefici fiscali legati all'acquisto della prima casa l'immobile sarà assoggettato ad una imposta di registro pari al 2% (ai sensi dell’art. 1, parte prima della tariffa del d.P.R. 131/1986). In ogni caso, l’imposta di registro non può comunque essere inferiore ad €. 1.000, a norma dell’art. 10, comma 2 D.Lgs. 14/03/2011, n. 23, e che a mente del successivo comma terzo della medesima disposizione occorre considerare €. 50,00 per l’imposta ipotecaria ed €. 50,00 per l’imposta catastale. Dette imposte (prevede la norma citata) sostituiscono l'imposta di bollo, i tributi speciali catastali e le tasse ipotecarie.
La base imponibile è data dal prezzo di aggiudicazione.
Tuttavia, ai sensi del combinato disposto dell’art. 52, comma 4, 5 e 5b del TUR e dell’art. 1, comma 497 L. 23/12/2005, n. 266, modificato prima dal comma 21 dell'art. 35, D.L. 4 luglio 2006, n. 223 e poi dal comma 309 dell'art. 1, L. 27 dicembre 2006, n. 296, per le sole cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, la base imponibile è determinata dalla minor somma a tra prezzo di aggiudicazione e rendita catastale rivalutata (del 5%) e moltiplicata per 110.
....essendo prima casa pagherò per l'imposta di registro il 2% su 90mila e cioè 1800,00 piu 100 euro tra imposta ipotecaria e catastale + il 50% del compenso del custode/curatore che dovrebbe essere intorno alle 550 euro. Le spese di cancellazione ipoteche ecc. dovrebbero restare a carico della procedura... di conseguenza secondo voi sarebbe possibile vedersi restituire anche 13 mila euro a fronte dei 16 mila versati? ....o potrebbero venire fuori altre oneri fiscali occulti al momento o il tribunale può tirare fuori altra roba??? ...alcuni conoscenti che hanno avuto esperienze di aste mi hanno detto che alla fine trovano sempre il modo per trattenersi tutto o quasi... ma una cosa del genere sarebbe legale???
salve astalegale, nel mio caso mi sono aggiudicato garage a 3151,00€, pagato iva 10% più 2000,00€ spese previste per il trasferimento.
oggi mi arriva il rendiconto dell'avvocato delegato dal custode giudiziale dove indica:
parcella avvocato 729,84 registrazione (costo) 600,00 trascrizione conservatoria 149,00 cancellazioni 6 (costo) 1246,00
differenza a suo debito 724,84
Ecco, esaminando le singole voci, è tutto in regola? la cifra sembra alta, è quasi la stessa del prezzo di aggiudicazione. ...
la parcella dell'avvocato è dovuta? nel caso è quella che dovrebbe essere al massimo 550 a mio carico? le altre spese sono consone? è giusto che siano totalmente a mio carico, specie le cancellazioni? Chiedo questo perché altri aggiudicatari di immobili simili su altre procedure, pur avendo pagato prezzi di aggiudicazione maggiori, hanno speso circa la metà di quel che mi viene chiesto. ...
Rispondiamo alla domanda di Claudiobrunellin osservando che l’imposta di registro sulla prima casa non necessariamente si applica sul prezzo di aggiudicazione.
Infatti, ai sensi del combinato disposto dell’art. 52, comma 4, 5 e 5 bis del TUR e dell’art. 1, comma 497 L. 23/12/2005, n. 266, modificato prima dal comma 21 dell'art. 35, D.L. 4 luglio 2006, n. 223 e poi dal comma 309 dell'art. 1, L. 27 dicembre 2006, n. 296, per le sole cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, la base imponibile è determinata dalla minor somma a tra prezzo di aggiudicazione e rendita catastale rivalutata (del 5%) e moltiplicata per uno dei seguenti coefficienti:
120 (110 se prima casa) per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A e C (escluse categorie A/10 e C/1)
140 per i fabbricati appartenenti al gruppo catastale B
60 per i fabbricati delle categorie A/10 (uffici e studi privati) e D
40,80 per i fabbricati delle categorie C/1 (negozi e botteghe) ed E.
L’imposta di registro, comunque, ai sensi dell’art. 10, comma 2, D.Lgs. 14/03/2011, n. 23, non può essere inferiore all’importo di €. 1.000,00 (detta previsione si applica per tutti i trasferimenti immobiliari, come si ricava dalla previsione appena richiamata).
Inoltre, ai 550 euro previsti quale compenso al professionista delegato va aggiunto un 4% a titolo di contributo previdenziale (CAP), e l’IVA, ove il regime fiscale del delegato la contempli.
Quanto ai costi di cancellazione delle formalità pregiudizievoli, a nostro avviso, e salva diversa disposizione contenuta nell’ordinanza di vendita, essi sono a carico della procedura.
Invero, l’art. 2 D.M. Giustizia 15 ottobre 2015, n. 227 nel prevedere che siano posti a carico dell’aggiudicatario la metà del compenso relativo alla fase di trasferimento della proprietà e delle le relative spese generali, nonché le spese effettivamente sostenute per l'esecuzione delle formalità di registrazione, trascrizione e voltura catastale, implicitamente pone a carico della massa le spese di cancellazione delle formalità pregiudizievoli.
Rispondendo a skyser osserviamo che l’art. 179 bis, comma secondo, disp. att. c.p.c. dispone che “Il compenso dovuto al professionista è liquidato dal giudice dell'esecuzione con specifica determinazione della parte riguardante le operazioni di vendita e le successive che sono poste a carico dell'aggiudicatario. Il provvedimento di liquidazione del compenso costituisce titolo esecutivo”.
Dunque, il professionista delegato non può autodeterminare la misura del compenso a lui spettante, poiché questa determinazione è rimessa al Giudice dell’esecuzione.
Fatta questa premessa, precisiamo che ai sensi dell’art. 2, comma quinto, del dm 227/2015 l'ammontare complessivo del compenso e delle spese generali liquidato dal Giudice non può superare, in ogni caso, il 40 per cento del prezzo di aggiudicazione.
Il suggerimento che ci sentiamo di offrire, dunque, è quello di ricordare al professionista delegato le norme che le abbiamo richiamato, chiedendo di esibirle il provvedimento di liquidazione adottato dal Giudice.
Ove il delegato si rifiutasse, potrà accedere in cancelleria per prendere visione del fascicolo direttamente. e. A questo proposito si ricorda che anche di recente la Corte di Cassazione ha avuto modo di precisare che l’aggiudicatario è parte del processo (Cass. civ., sez. 3, Sentenza n. 7708 del 2 aprile 2014).
chiedo scusa se insisto ma se possibile vorrei conferma...nel mio caso per compenso si parla di quei 729 €, le spese generali sono i 600 € di registrazione più i 149 di trascrizione conservatoria e i 1246€ di cancellazioni?
Intanto ringrazio enormemente da parte mia e degli altri aggiudicatari (altre tre persone) che ci troviamo in questa situazione!
L'importo rispetto al quale nutriamo dei dubbi è quello di €. 729. le altre voci sono corrette.
scusate ma non riesco a capire... possibile che in questo mondo non ci siano certezze??? ...pagherò la cancellazione dell'ipoteca o no ?? Prima mi dite che queste spese pregiudizievoli sono a carico della procedura... poi invece vengono ricondotte nelle spese generali.. scusate ma non ci capisco nulla.
Ancora una cosa... ma l'APE, non essendo fornita alcuna certificazione energetica dal tribunale, non devo presentarla al Notaio o sbaglio.... Grazie per la risposta
però qualcosa ancora nom la caposco....come mi avevate segnalato con la frase:
fatta questa premessa, precisiamo che ai sensi dell’art. 2, comma quinto, del dm 227/2015 l'ammontare complessivo del compenso e delle spese generali liquidato dal Giudice non può superare, in ogni caso, il 40 per cento del prezzo di aggiudicazione.
Il mio ammontare complessivo dell'incidenza di spese generali e compenso arriva a circa il 85 percento delle spese di aggiudicazione, se calcolo tutti i valori sopra indicati (esclusa IVA ovviamente). Togliendo completamente quei 729 (che poi da come ho capito dovrebbero essere 550 e non zero) arriverei comunque a una incidenza di circa il 63% , quindi sarei in ogni caso oltre il 40% previsto. Oppure qualcuna di queste spese non fa parte delle spese generali?
Scusatemi tanto l eccessivo disturbo e grazie ancora per la precedente risposta che mi è stata in ogni caso molto utile.
edit
Rispondiamo a Skyser.
Il 40% va riferito al compenso del del delgato, e non alle altre spese e imposte divute per registrazione, trascrizione, voltura catastale o cancellazione dele formalità pregiudizievoli; quindi, ribadiamo, è solo l'importo dei 729 euro che ci sembra eccessivo.
A proposito della ulteriore domanda dell'utente claudiobrunellin ribadiamo che a nostro avviso, sulla scorta del dato ricavabile dalla lettura del dm 227/2015, se nulla è detto nell'ordinanza di vendita esse sono a carico della procedura.
invero, “In tema di vendita forzata, il giudice dell'esecuzione (o quello delegato al fallimento) può, con proprio provvedimento, porre le spese per la cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni gravanti sull'immobile trasferito a carico dell'aggiudicatario, anziché a carico del debitore (o della massa fallimentare), come disposto dagli artt. 2878 cod. civ. e 586 cod. proc. civ. (nonché 105 della legge fall.), poiché il principio dell'obbligo del pagamento delle spese predette a carico del debitore (o della massa fallimentare) non può dirsi inderogabile, non essendo tale inderogabilità sancita da alcuna norma di legge, e non avendo esso ad oggetto situazioni soggettive indisponibili”. (Cass. n. 10909 del 25.7.2002).
A proposito dell'APE, pur essendo discussa in dottrina l'applicabilità della norma alle procedure esecutive, riteniamo che comunque essa non debba essere procurata dall'acquirente, trattandosi di onere che grava sul venditore.
invero, ai sensi dell’art. 6 co. 3 d.lgs. n. 192 del 2005 "Nei contratti di compravendita immobiliare, negli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso e nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione è inserita apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici; copia dell’attestato di prestazione energetica deve essere altresì allegata al contratto, tranne che nei casi di locazione di singole unità immobiliari. In caso di omessa dichiarazione o allegazione, se dovuta, le parti sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali, della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 3.000 a euro 18.000; la sanzione è da euro 1.000 a euro 4.000 per i contratti di locazione di singole unità immobiliari e, se la durata della locazione non eccede i tre anni, essa è ridotta alla metà".
da questa norma ricaviamo il convincimento che non si tratta di un onere a caric odell'aggiudicatario.
Buonasera, vi ringrazio molto per l'esaustivo forum.
Vi sottopongo una domanda. Considerando il prezzo di aggiudicazione di 63.200 e una rendita catastale di 430 mi conviene richiedere di calcolare l'imposta di registro in base al valore prezzo, giusto?
grazie molte
Non è possibile rispondere alla domanda senza conoscere quale sia la categoria catastale di appartenenza.
Si tratta, comunque di eseguire un semplice calcolo aritmetico.
Infatti, ai sensi del combinato disposto dell’art. 52, comma 4, 5 e 5 bis del TUR e dell’art. 1, comma 497 L. 23/12/2005, n. 266, modificato prima dal comma 21 dell'art. 35, D.L. 4 luglio 2006, n. 223 e poi dal comma 309 dell'art. 1, L. 27 dicembre 2006, n. 296, per le sole cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, la base imponibile è determinata dalla minor somma a tra prezzo di aggiudicazione e rendita catastale rivalutata (del 5%) e moltiplicata per uno dei seguenti coefficienti:
Le spese indicate sono più o meno corrette.
Precisiamo, a proposito dell'imposta di registro, che ai sensi del combinato disposto dell’art. 52, comma 4, 5 e 5 bis del TUR e dell’art. 1, comma 497 L. 23/12/2005, n. 266, modificato prima dal comma 21 dell'art. 35, D.L. 4 luglio 2006, n. 223 e poi dal comma 309 dell'art. 1, L. 27 dicembre 2006, n. 296, per le sole cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, la base imponibile è determinata dalla minor somma a tra prezzo di aggiudicazione e rendita catastale rivalutata (del 5%) e moltiplicata per un coefficiente che nelle ipotesi di prima casa è pari a 110. L'importo minimo, comunque, ai sensi dell’art. 10, comma 2, D.Lgs. 14/03/2011, n. 23, non può essere inferiore ad €. 1.000,00.
A proposito del compenso dovuto al professionista delegato, nel suo caso la quota gravante a carico dell'aggiudicatario dovrebbe essere parti ad €. 825,00 oltre IVA e CAP.
Esso infatti è stabilito dal Decreto ministeriale 15 ottobre 2015, n. 227, il quale (art. 2) pone a carico dell’aggiudicatario, la quota parte (50%) del compenso dovuto al professionista delegato per la fase del trasferimento della proprietà del bene, il cui importo varia in relazione al prezzo di aggiudicazione, e cioè:
Quando il prezzo di aggiudicazione è pari o inferiore a euro 100.000, il costo del compenso a carico dell’aggiudicatario è pari ad €. 550,00;
Quando il prezzo di aggiudicazione o il valore di assegnazione è superiore a euro 100.000 e pari o inferiore a euro 500.000 il costo del compenso a carico dell’aggiudicatario è pari ad €. 825,00;
quando il prezzo di aggiudicazione o il valore di assegnazione è superiore a euro 500.000 il costo del compenso a carico dell’aggiudicatario è pari ad €. 1.100,00
A questi importi vanno aggiunti il contributo previdenziale (4%) e l’IVA (ove il regime fiscale del delegato preveda il versamento dell’IVA).
Occorre infine tenere presente che l’art. 2 comma due del medesimo decreto prevede che “Quando le attività di cui al comma 1, numeri 1), 2) e 3) riguardano più lotti, in presenza di giusti motivi il compenso determinato secondo i criteri ivi previsti può essere liquidato per ciascun lotto”. Infine, il successivo comma 7 stabilisce che “In presenza di giustificati motivi, il compenso a carico dell’aggiudicatario o dell’assegnatario può essere determinato in misura diversa da quella prevista dal periodo precedente”.
Infine, a proposito dell'IVA, non possiamo rispondere all'interrogativo, essendo molte le variabili in gioco. Si tratta comunque di comunque di un quesito cui può (e deve) rispondere il professionista delegato.
Neppure siamo in grado di rispondere all'interrogativo relativo ai costi di stipula del mutuo. Si tratta di importi che variano, in base alle tariffe, da notaio a notaio.
Buongiorno,
Ho intenzione di partecipare ad un'asta immobiliare per l acquisto di una abitazione. La base d'asta è 11800€ circa.
Prima di partecipare all'asta volevo però comprendere quali fossero i costi di aggiudicazione.
L'immobile in oggetto è A03 con rendita catastale 150€. Sarebbe acquistato con l agevolazione prima casa e senza l accensione di mutuo.
Dovrei quindi pagare le spese di registrazione (calcolando come prezzo di acquisto massimo 12000€) e compenso dovuto al delegato.
Vi ringrazio in anticipo
Cerchiamo di rispondere separatamente a ciascuna delle domande formulate.
L'importo del compenso dovuto al professionista delegato è corretto (art. 2 D.M. 15.10.2015, N. 227); ad esso va aggiunto soltanto il cap (4%) e l'iva, se il regime fiscale del delegato lo prevede.
Quanto alle imposte di trasferimento, in primo luogo occorre stabilire se l’acquisto è soggetto ad iva o meno.
Per il principio di alternatività dell’IVA rispetto all’imposta di registro, osserviamo che se non si tratta di immobile soggetto ad IVA l’imposta di registro per l’acquisto della prima casa è dovuta nella misura del 2% (ai sensi dell’art. 1, parte prima della tariffa del d.lgs. 131/1986). In ogni caso, l’imposta di registro non può comunque essere inferiore ad €. 1.000, a norma dell’art. 10, comma 2 D.Lgs. 14/03/2011, n. 23, e che a mente del successivo comma terzo della medesima disposizione occorre considerare €. 50,00 per l’imposta ipotecaria ed €. 50,00 per l’imposta catastale. Dette imposte (prevede la norma citata) sostituiscono l'imposta di bollo, i tributi speciali catastali e le tasse ipotecarie.
La base imponibile è data dal prezzo di aggiudicazione.
Tuttavia, ai sensi del combinato disposto dell’art. 52, comma 4, 5 e 5b del TUR e dell’art. 1, comma 497 L. 23/12/2005, n. 266, modificato prima dal comma 21 dell'art. 35, D.L. 4 luglio 2006, n. 223 e poi dal comma 309 dell'art. 1, L. 27 dicembre 2006, n. 296, per le sole cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, la base imponibile è determinata dalla minor somma a tra prezzo di aggiudicazione e rendita catastale rivalutata (del 5%) e moltiplicata per 110.
L’imposta di registro, comunque, ai sensi dell’art. 10, comma 2, D.Lgs. 14/03/2011, n. 23, non può essere inferiore all’importo di €. 1.000,00 (detta previsione si applica per tutti i trasferimenti immobiliari, come si ricava dalla previsione appena richiamata).
Se invece il trasferimento immobiliare è soggetto ad IVA, detta imposta sarà dovuta nella misura del 4%, mentre l’imposta di registro sarà applicata nella misura fissa di €. 200,00 ai sensi 40, comma 1 del d.P.R. 131/1986. Anche l’imposta ipotecaria sarà dovuta nella misura fissa di €. 200,00 (nota all’art. 1 della tariffa del d.lgs 31.1.0.1990, n. 347) così come pure l’imposta catastale (art. 10 d.lgs 31.1.0.1990, n. 347).
Osserviamo inoltre che la nota 2 bis dell’art. 1 della tariffa del d.P.R. 26 aprile 1966, n. 131 (testo unico dell’imposta di registro) prevede che ai fini dei benefici prima casa possa essere considerata una sola pertinenza per ogni immobile.
Dunque, la base imponibile sulla quale determinare l’imposta per la seconda pertinenza sarà il prezzo di aggiudicazione, non essendo possibile applicare la disciplina del prezzo valore (minor somma tra prezzo di aggiudicazione e rendita catastale rivalutata), poiché, appunto, non si tratta di pertinenza.
Quanto ai costi di cancellazione delle ipoteche, si rinviene in dottrina l'affermazione per cui esse gravino sull'aggiudicatario ai sensi del combinato disposto degli artt. 1196 c.c. (secondo cui le spese del pagamento sono a carico del debitore), 164 disp. att. c.p.c. (secondo cui il giudice dell’esecuzione - recte, il cancelliere o il delegato - “compie in luogo del debitore tutti gli atti necessari al trasferimento del bene all’acquirente”) e 591 bis, comma terzo, , n. 11), c.p.c. (che attribuisce al professionista delegato il compito di provvedere alla cancellazione di pignoramento e ipoteche, ribadendo dunque che si tratta di un incombente a carico dell’ufficio).
L'affermazione, tuttavia, non ci convince poiché dalle norme surrichiamate non sembra di potersi dire che i costi dell'operazione siano a carico della procedura. L'art. 1196 è una delle norme che disciplina l'adempimento spontaneo delle obbligazioni, laddove in sede esecutiva il presupposto è proprio l'inadempimento.
Gli artt. 591 bis c.p.c. e 164 bis dispo atto c.p.c. indicano colui il quale debba materialmente eseguire l'incombente, non già chi debba sopportarne i relativi costi.
Va ricordato a questo proposito che “In tema di vendita forzata, il giudice dell'esecuzione (o quello delegato al fallimento) può, con proprio provvedimento, porre le spese per la cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni gravanti sull'immobile trasferito a carico dell'aggiudicatario, anziché a carico del debitore (o della massa fallimentare), come disposto dagli artt. 2878 cod. civ. e 586 cod. proc. civ. (nonché 105 della legge fall.), poiché il principio dell'obbligo del pagamento delle spese predette a carico del debitore (o della massa fallimentare) non può dirsi inderogabile, non essendo tale inderogabilità sancita da alcuna norma di legge, e non avendo esso ad oggetto situazioni soggettive indisponibili”. (Cass. n. 10909 del 25.7.2002).
Se invece l’ordinanza di vendita nulla dovesse disporre in proposito, a nostro avviso esse gravano sulla procedura. Invero, l’art. 2 D.M. Giustizia 15 ottobre 2015, n. 227 nel prevedere che siano posti a carico dell’aggiudicatario la metà del compenso relativo alla fase di trasferimento della proprietà e delle le relative spese generali, nonché le spese effettivamente sostenute per l'esecuzione delle formalità di registrazione, trascrizione e voltura catastale. Implicitamente pone a carico della massa le spese di cancellazione delle formalità pregiudizievoli.
Venendo alla determinazione dei costi di cancellazione, in primo luogo va operata una distinzione:
- la cancellazione delle ipoteche volontarie è esente dall'imposta ipotecaria e dall'imposta di bollo, ai sensi dell'art. 15 d.P.R. n. 29.9.1973, n.601, se l'ipoteca è stata iscritta a garanzia di un finanziamento a medio e lungo termine erogato da un istituto di credito, (per cui sconta solo la tassa ipotecaria di €. 35,00 ai sensi della tabella allegata al dpr 31.10.1990, n. 347);
- a proposito delle altre ipoteche, la cancellazione è soggetta, oltre alla tassa ipotecaria ed all’imposta di bollo, all’imposta ipotecaria nella misura dello 0,50% (ai sensi degli artt.12, 13 della tariffa del d.lgs 31.10.1990, n. 347), con un minimo di €. 200,00 (art. 18 d.lgs 31.10.1990, n. 347).
Cambia tuttavia a nostro avviso la base imponibile:
- se l'immobile sul quale si cancella l'ipoteca non è l'unico bene sul quale quella ipoteca è stata iscritta, si tratterà di una restrizione, e dunque in questo caso la base imponibile sarà costituita dalla minor somma tra l'importo del credito ed il prezzo dell'aggiudicazione, ai sensi dell'art. 3, comma 3, d.P.R. 347/1990, il quale dispone che "L'imposta dovuta sull'annotazione per restrizione di ipoteca è commisurata al minor valore tra quello del credito garantito e quello degli immobili o parti di immobili liberati determinato secondo le disposizioni relative all'imposta di registro";
- se invece l'immobile sul quale cancellare l'ipoteca è l'unico, la base imponibile sarà calcolata sull'importo del credito, poiché si tratterà di una cancellazione totale.
Osserviamo tuttavia che in senso diverso (e più favorevole all’aggiudicatario) si è espressa, con riferimento a quest’ultimo caso, l’agenzia delle Entrate con la circolare del 4.3.2015, n. 8.
In particolare, l’Agenzia delle entrate è stata chiamata a pronunciarsi sul trattamento tributario delle domande di annotazione nei registri immobiliari, presentate a seguito dell'ordine di cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie, emesso dal giudice in sede di trasferimento del bene espropriato nel caso in cui il bene trasferito sia l'unico bene oggetto dell'ipoteca.
In particolare, si chiedeva all’Agenzia delle Entrate se in tale ipotesi, l'imposta ipotecaria da applicare per l'annotazione nei registri immobiliari dovesse essere commisurata all'ammontare del credito garantito, ai sensi dell'articolo 3, comma 1, del Testo unico delle disposizioni concernenti le imposte ipotecaria e catastale, di cui al decreto legislativo 31 ottobre 1990, n. 347 (TUIC), ovvero al minor valore tra quello del credito garantito e quello dell'immobile liberato, determinato secondo le disposizioni relative all'imposta di registro, ai sensi del comma 3 dello stesso articolo.
Nel rispondere al quesito l’Agenzia, muovendo dal presupposto per cui l’ordine di cancellazione emesso dal Giudice dell'esecuzione in seno al decreto di trasferimento e riferito al bene ovvero ai beni espropriati si atteggia perlomeno sotto un profilo formale - quale ordine di liberazione di tali beni dalle formalità pregiudizievoli gravanti, secondo lo schema della c.d. "cancellazione parziale", sicché è proprio la struttura intrinseca della peculiare forma di liberazione dalle ipoteche (o dal pignoramento) costituita dall'emissione del decreto di trasferimento, che qualifica la conseguente annotazione come "restrizione di beni".
La conseguenza di questo ragionamento sul piano tributario è che ai fini dell’imposta ipotecaria dovuta per la cancellazione dell’ipoteca occorra fare riferimento all'articolo 3, comma 3, del TUIC, il quale prevede che l'imposta ipotecaria dovuta sull'annotazione per restrizione di ipoteca è commisurata al minor valore tra quello del credito garantito e quello degli immobili o parti di immobili liberati, per la determinazione del quale la norma fa espresso rinvio alle disposizioni relative all'imposta di registro, e dunque all’art. 44 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (TUR), ai sensi del quale "Per la vendita di beni mobili e immobili fatta in sede di espropriazione forzata ovvero all'asta pubblica e per i contratti stipulati o aggiudicati in seguito a pubblico incanto la base imponibile è costituita dal prezzo di aggiudicazione".
Buongiorno , vorrei acquistare una casa all'asta con l'offerta minima di €1400000 che comprende anche il garage la cui rendita catastale è di €822,46 per la casa è di € 92 per il garage. Voglio usufruire Delle agevolazioni prima casa , quanto sarà il costo totale del trasferimento del bene? (Compenso custode, cancellazione ipoteche ,imposta varie ecc....)
Buongiorno,
Ho acquistato un locale seminterrato a €. 25.510. Originariamente la categoria catastale era C/6 con rendita 82,63, modificata dal Ctu in C/1 con rendita 1.896,12.
Il Delegato mi ha inviato una lettera chiedendo di provvedere al pagamento degli oneri fiscali e tributari determinati (forfettariamente) in €. 3.000 nonché le imposte per la trascrizione del decreto e la cancellazione delle formalità calcolate in €. 1.200, oltre a €. 2.546 per il suo compenso (di cui 500 per registrazione, trascrizione e voltura del decreto, 920 per la cancellazione del pignoramento e delle ipoteche (230x4) oltre 262 per spese imponibili e 199 per spese non imponibili).
Se non ho capito male, il Decreto ministeriale 15 ottobre 2015, n. 227, il cui art. 2 pone a carico dell’aggiudicatario, la quota parte (50%) del compenso dovuto al delegato.
Quindi, in questo caso, il compenso al delegato dovrebbe essere €. 550x4%x22% = €. 693 e non €. 2.547. E’ corretto?
In ultimo. E’ ancora in vigore la L. 49/16 che permette l’applicazione di una “ tassa fissa” in caso di vendita dell'immobile entro i cinque anni?. Grazie.
Le sue perplessità sono corrette.
L'importo che le viene richiesto a titolo di compenso ci sembra esorbitante. Le suggeriamo di girare lettera che ha ricevuto al giudice dell'esecuzione, specificando le perplessità che ci ha indicato.
Ci tenga aggiornati.
Quanto alla senconda domanda, riferiamo che putroppo l'art. 16, comma 2 bis del decreto legge 14 febbraio 2016, n. 18, convertito con modificazioni con l. n. 49 dell’8 aprile 2016.
Salve a tutti, avrei delle domande da porvi: dovrei partecipare ad un asta per un immobile, nel caso riuscissi ad aggiudicarmelo ad euro 210.000 è possibile quantificare le spese ulteriori che dovrei sostenere? Eventualmente sapere anche "indicativamente" il compenso del delegato alla vendita? Specifico che l'acquisto viene effettuato da persona fisica come prima casa.
Salve a tutti, avrei delle domande da porvi: dovrei partecipare ad un asta per un immobile, nel caso riuscissi ad aggiudicarmelo ad euro 210.000 è possibile quantificare le spese ulteriori che dovrei sostenere? Eventualmente sapere anche "indicativamente" il compenso del delegato alla vendita? Specifico che l'acquisto viene effettuato da persona fisica come prima casa.
Rispondiamo a tini e isabel 22 osservando che le nostre risposte non possono ridursi a meri calcoli aritmetici poichè si trattarebbe di risposte inutili per il resto degli utenti del forum. Il calcolo delle imposte può essere eseguito in autonomia con un minimo di pazienza sulla scorta delle indicazioni che abbiamo fornito nelle precedenti risposte di questa discussione.
Se dovessero sorgere dubbi interpretativi saremo felici di provare a scioglierli.
Buongiorno a tutti,
lo scorso maggio mi sono aggiudicato un alloggio all'asta alla cifra di 7500€, oggi ho ricevuto la mail dall'avvocato incaricato della vendita, con indicata la somma da versare a titolo di fondo spese per provvedere alla registrazione del decreto di trasferimento ed alle successive incombenze, pari a 2500€ ovvero il 33% del prezzo valore dell'alloggio... mi sembra un po caro.
considerando:
tassa di registro (€. 1000,00 min)
tassa ipotecaria (€. 35,00)
imposta di bollo (€. 59,00)
imposta ipotecaria nella misura dello 0,50% (€. 200,00 min)
mancano le spese di trascrizione e la parcella dell'avvocato che non ho idea a quanto ammontino..
non penso pero siano superiori a €1000
A nostro avviso fli importi sono parzialmente corretti. Ci convince l'importod i 1000 euro perchè l’imposta di registro non può comunque essere inferiore ad €. 1.000, a norma dell’art. 10, comma 2 D.Lgs. 14/03/2011, n. 23. Tuttavia, a mente del successivo comma terzo della medesima disposizione occorre considerare €. 50,00 per l’imposta ipotecaria ed €. 50,00 per l’imposta catastale. Dette imposte (prevede la norma citata) sostituiscono l'imposta di bollo, i tributi speciali catastali e le tasse ipotecarie.
Chieda conto di questi importi.
Buongiorno, avrei bisogno se possibile di alcune informazioni.
La prossima settimana parteciperò ad un'asta senza incanto che spero di aggiudicarmi a 152000€. Questa sarà per me la prima casa. Ho letto nelle discussioni precedenti come fare per il calcolo delle spese e ho provato a calcolare le mie, potreste verificare se i conteggi sono corretti ed eventualmente segnalarmi se ho dimenticato qualcosa?
- Prezzo aggiudicazione (ipotetico):152000€
- Rendita catastale: 724,33€
- classe immobile: A/7
- Rendita catastale rivalutata (+5%) e moltiplicata per 120: 91265,58€
- Imposta di registro: 2% di 91265,58€ (valore più basso) = 1825,32€
- Imposta ipotecaria: 50€
- Imposta Catastale: 50€
- Compenso professionista delegato: 825€
TOTALE SPESE = 1825,32+50+50+825= 2750,32€
I miei calcoli sono corretti? Dimentico qualcosa?
Inoltre, l'appartamento ha una pertinenza (box auto), questo va calcolato nelle spese sopra? Se si, come?
Ultima domanda: ho letto che, se l'immobile è soggetto ad IVA, l'imposta di registro sale al 4%. Quali tipologie di immobile sono soggette ad IVA?
Grazie mille
I calcoli sono più o meno corretti.
Precisiamo solo quanto segue.
Il moltiplicatore, trattandosi di prima casa, non è 120 ma 110. Ciò in forza dell'art. 2, comma 63 l. 24.12.2003, n. 350, a mente del quale "a decorrere dal 1º gennaio 2004, ai soli fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, i moltiplicatori previsti dal comma 5 dell'articolo 52 del testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, sono rivalutati nella misura del 10 per cento". Successivamente questi moltiplicatori sono stati modificati dall'art. 1 bis , comma 7, D.L. 12/07/2004, n. 168 (convertito in l. 30 luglio 2004, n. 191), tranne che per la prima casa, prevedendosi che alla originaria ed appena citata rivalutazione del 10% si sostituisse una rivalutazione del 20%.
Con le stesse modalità va poi calcolata l’imposta di registro sulla pertinenza.
Inoltre al compenso dovuto per il delegato va aggiunto il CAP (4%) e l’IVA, a meno che (per quanto riguarda l’IVA) il delegato non abbia optato per il regime dei minimi.
Infine, quanto all’iva, osserviamo che in base all’art. 10 primo comma, n. 8-bis), del d.P.R. n. 633 del 1972, come modificato dal decreto-legge n. 83 del 2012, le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato diversi da quelli strumentali sono soggette al regime “naturale” di esenzione da IVA, ad eccezione delle seguenti ipotesi:
1) cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino degli stessi entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento;
2) cessioni poste in essere dalle stesse imprese anche successivamente, nel caso in cui nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione;
3) cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali per le quali nel relativo atto il cedente abbia manifestato espressamente l’opzione per l’imposizione.
Per quanto attiene al calcolo del quinquennio, è chiaro che bisogna considerare due date: quella della cessione e quella della ultimazione dei lavori.
Quanto alla cessione, in base ai criteri previsti dall’art. 6 del d.P.R. n. 633 del 1972, le cessioni di beni immobili si considerano effettuate all’atto della stipula del contratto ovvero, qualora prima della stipula sia pagato in tutto o in parte il corrispettivo o sia emessa la fattura, l’operazione si considera effettuata, limitatamente all’importo pagato o fatturato, alla data della fattura o a quella del pagamento del corrispettivo. Traslando questi concetti alla vendita immobiliare, riteniamo che debba essere considerato il momento del versamento del saldo prezzo.
Per quanto concerne, invece la data di ultimazione dei lavori, con la circolare n. 12/E dell’1/3/2007 l’Agenzia delle Entrate ha precisato che il concetto di ultimazione della costruzione o dell'intervento di ripristino dell'immobile, al quale si ricollega il regime impositivo dell'operazione, debba essere individuato con riferimento al momento in cui l'immobile sia idoneo ad espletare la sua funzione ovvero sia idoneo ad essere destinato al consumo. Pertanto, come già precisato con circolare n. 38/E del 12 agosto 2005 in materia di accertamento dei requisiti "prima casa", si deve considerare ultimato l'immobile per il quale sia intervenuta da parte del direttore dei lavori l'attestazione della ultimazione degli stessi, che di norma coincide con la dichiarazione da rendere in catasto ai sensi degli artt. 23 e 24 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380. Inoltre, ha aggiunto, si deve ritenere "ultimato" anche il fabbricato concesso in uso a terzi, con i fisiologici contratti relativi all'utilizzo dell'immobile, poiché lo stesso, pur in assenza della formale attestazione di ultimazione rilasciata dal tecnico competente, si presume che, essendo idoneo ad essere immesso in consumo, presenti tutte le caratteristiche fisiche idonee a far ritenere l'opera di costruzione o di ristrutturazione completata.
Se l’immobile dovesse essere soggetto ad IVA, detta imposta sarà dovuta nella misura del 4%, calcolato sul prezzo di aggiudicazione, mentre l’imposta di registro sarà applicata nella misura fissa di €. 200,00 ai sensi 40, comma 1 del d.P.R. 131/1986. Anche l’imposta ipotecaria sarà dovuta nella misura fissa di €. 200,00 (nota all’art. 1 della tariffa del d.lgs 31.1.0.1990, n. 347) così come pure l’imposta catastale (art. 10 d.lgs 31.1.0.1990, n. 347).
Buongiorno,
devo partecipare a un'asta di un immobile:
Si tratta della prima casa.
Mi conviene richiedere l'applicazione del criterio prezzo-valore?
Potreste idicarmi i riferimenti normativi di eventuali ulteriori agevolazioni fiscali (ad esempio Dpr 131 1986 - Testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro decreto-legge 14 febbraio 2016 n.18, convertito in LEGGE 8 aprile 2016 n.49)?
Grazie in anticipo,
Nico73
Nel caso prospettato dalla domanda conviene applicare la discipliona del prezzo valore, poichè si avrebbe una base imponibile di 37650 euro circa, con un risparmio di imposta di circa 615 euro.
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