Per rispondere alla domanda formulata è necessario partire dalla lettura dell’art. 2912 c.c., a mente del quale il pignoramento si estende alle pertinenze, agli accessori ed ai frutti della cosa pignorata.
La nozione di pertinenza si ricava dall’art. 817 c.c., ai sensi del quale costituiscono pertinenze le cose destinate in modo durevole al servizio o all’ornamento di un’altra. Affinché una cosa possa dirsi pertinenza di un bene principale occorrono dunque due requisiti: uno soggettivo, dato dall’appartenenza al medesimo soggetto della cosa principale e di quella accessoria, e dalla volontà di imporre il vincolo da parte del proprietario, ed uno oggettivo, rappresentato dalla contiguità, anche solo di servizio, e non occasionale, della destinazione, tale per cui il bene accessorio deve arrecare una “utilità” al bene principale.
Quanto agli accessori, manca nel codice una loro definizione, ed in dottrina si ritiene, generalmente, che tali possono essere sia le così dette “pertinenze improprie” (cioè cose destinate a servizio od ornamento della cosa principale in modo non duraturo, ovvero da chi non ne ha la proprietà) che e le accessioni in senso tecnico, vale a dire gli incrementi fluviali, (alluvione e avulsione), i casi di unione e commistione, le accessioni al suolo (piantagioni o costruzioni).
Cass. Pen. 19.6.2007, n. 23754 occupandosi del caso in cui un soggetto aveva asportato dall’immobile pignorato gli infissi, i termosifoni, i pavimenti, la porta blindata, la caldaia, i pannelli in cartongesso di tamponamento, una pergola pompeiana ed una vasca idromassaggio, ha ritenuto che questi beni, in forza della previsione di cui all’art. 2912 c.c., dovevano ritenersi ricompresi nel pignoramento, indentificando nelle pertinenze ed accessori “tutto ciò che concorre a definire il valore economico del bene esecutato”, identificando, in particolare, negli accessori “sia le accessioni in senso tecnico, caratterizzate da una unione materiale con la cosa principale (piantagioni, costruzioni), sia quei beni che, pur conservando la loro individualità, sono collegati a quello principale da un rapporto tanto di natura soggettiva, determinato dalla volontà del titolare del bene, quanto di natura oggettiva conseguente alla destinazione funzionale che li caratterizza e che ne fa strumento a servizio del bene cui accedono”.
Sempre secondo la Corte di Cassazione (n. 4378 del 20.3.2012) non costituiscono invece pertinenze le suppellettili, gli arredi ed i mobili che riguardano esclusivamente la persona del titolare, a meno che non siano destinati in modo durevole all’ornamento dell’immobile.
Così ricostruito il panorama normativo e giurisprudenziale di riferimento, riteniamo che nel caso da lei prospettato nessuno dei beni indicati possa essere asportato.
Quanto alla possibilità che l'aggiudicatario sia presente al momento della consegna, la risposta è certamente positiva. In linea teorica consegna al custode e successiva consegna all'aggiudicatario dovrebbero essere contestuali, essendo la liberazione dell'immobile funzionale proprio alla consegna dello stesso all'aggiudicatario, per cui quest'ultimo ha diritto di assistere alle operazioni.
Quanto alla diffida, rispondiamo osservando che essa potrebbe essere utile nei casi in cui il debitore ritenga erroneamente di essere legittimato ad asportare gli accessori. In questo caso essa serve ad avvertirlo del fatto che questa possibilità gli è preclusa. Meno efficace invece essa si rivela con riferimento a possibili atti vandalici.
L'unica alternativa rimane la stipula di un contratto di assicurazione. A questo fine il suggerimento è quello di garantirsi che siano assicurate non solo le strutture portanti ma anche gli ulteriori elementi costruttivi, ivi compresi gli accessori e gli impianti, e specificare altresì che sono coperti tutti gli eventi causali, e dunque non solo, ad esempio, le calamità naturali ma anche gli atti vandalici, specificandosi che sono risarcibili anche i danni dolosamente provocati da terzi.
Ancora, andrà verificato che la polizza non contenga la clausola per cui tali danni sono risarciti solo se custode del bene è il proprietario. In questo caso, infatti, nessun indennizzo le sarà corrisposto in caso di danni posti in essere dall'occupante.
