Beni mobili funzionali all'immobile (impianti e simili) che costituiscono il lotto

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riva pubblicato 22 luglio 2018

Buonasera, sono risultato aggiudicatario di un appartamento di recente costruzione ad inizio giugno ed a fine giugno ho effettuato il saldo ed ottenuto da giudice il decreto di trasferimento. il Custode poi provveduto ad inviare AR all'esecutato per il rilascio dell'immobile questo fine mese.

Il lotto si compone di un appartamento con ottime finiture come citato in perizia in cui vengono elencati la tipologia di pavimento e ricaldamento a pavimento, i rivestimenti dei bagni indicando marca dei sanitari e miscelatori, serramenti gli avvolgibili motorizzati, la tipologia di porte interne, l'impianto domotico e e la tipologia e marca degli interruttori.

Siamo entrati in contatto con l'esecutato che ci ha proposto l'acquisto del mobilio senza però trovare un'accordo. Ora la preoccupazione è che vengano asportati parti dei beni "mobili" sopradescritti che ritengo essere funzionali all'immobile in quanto parte integrate degli impianti oltre ad essere citati in perizia e quindi aver costituito una valutazione sul valore. Aggiungo che più che per il valore del bene temo i danni derivanti da un asportazione senza cura.

C'è una forma di giurisprudenza che elenchi quali di questi beni siano parte integrante dell'immobile e quali no? In che modo posso tutelare i miei interessi anche rilevando che laddove alcuni beni non rientrino nel lotto possa trovare un accordo con l'esecutato? All'atto di consegna dell'immobile al custore posso essere presente per valuare lo stato dell'immobile e l'addove venga riscontrato diverso all'ultima visita di pochi giorni fa (corredata da ampia documentazione fotografica) come posso agire? E' consigliabile un eventuale comunicazione di diffida da asportare i beni sopracitati ed in tal caso fa fatto ad opera del Custode o altro legale? Un eventuale polizza mi potrebbe tutelare?

Grazie

 

 

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astalegale pubblicato 27 luglio 2018

Per rispondere alla domanda formulata è necessario partire dalla lettura dell’art. 2912 c.c., a mente del quale il pignoramento si estende alle pertinenze, agli accessori ed ai frutti della cosa pignorata.

La nozione di pertinenza si ricava dall’art. 817 c.c., ai sensi del quale costituiscono pertinenze le cose destinate in modo durevole al servizio o all’ornamento di un’altra. Affinché una cosa possa dirsi pertinenza di un bene principale occorrono dunque due requisiti: uno soggettivo, dato dall’appartenenza al medesimo soggetto della cosa principale e di quella accessoria, e dalla volontà di imporre il vincolo da parte del proprietario, ed uno oggettivo, rappresentato dalla contiguità, anche solo di servizio, e non occasionale, della destinazione, tale per cui il bene accessorio deve arrecare una “utilità” al bene principale.

Quanto agli accessori, manca nel codice una loro definizione, ed in dottrina si ritiene, generalmente, che tali possono essere sia le così dette “pertinenze improprie” (cioè cose destinate a servizio od ornamento della cosa principale in modo non duraturo, ovvero da chi non ne ha la proprietà) che e le accessioni in senso tecnico, vale a dire gli incrementi fluviali, (alluvione e avulsione), i casi di unione e commistione, le accessioni al suolo (piantagioni o costruzioni).

Cass. Pen. 19.6.2007, n. 23754 occupandosi del caso in cui un soggetto aveva asportato dall’immobile pignorato gli infissi, i termosifoni, i pavimenti, la porta blindata, la caldaia, i pannelli in cartongesso di tamponamento, una pergola pompeiana ed una vasca idromassaggio, ha ritenuto che questi beni, in forza della previsione di cui all’art. 2912 c.c., dovevano ritenersi ricompresi nel pignoramento, indentificando nelle pertinenze ed accessori “tutto ciò che concorre a definire il valore economico del bene esecutato”, identificando, in particolare, negli accessori “sia le accessioni in senso tecnico, caratterizzate da una unione materiale con la cosa principale (piantagioni, costruzioni), sia quei beni che, pur conservando la loro individualità, sono collegati a quello principale da un rapporto tanto di natura soggettiva, determinato dalla volontà del titolare del bene, quanto di natura oggettiva conseguente alla destinazione funzionale che li caratterizza e che ne fa strumento a servizio del bene cui accedono”.

Sempre secondo la Corte di Cassazione (n. 4378 del 20.3.2012) non costituiscono invece pertinenze le suppellettili, gli arredi ed i mobili che riguardano esclusivamente la persona del titolare, a meno che non siano destinati in modo durevole all’ornamento dell’immobile.

Così ricostruito il panorama normativo e giurisprudenziale di riferimento, riteniamo che nel caso da lei prospettato nessuno dei beni indicati possa essere asportato.

Quanto alla possibilità che l'aggiudicatario sia presente al momento della consegna, la risposta è certamente positiva. In linea teorica consegna al custode e successiva consegna all'aggiudicatario dovrebbero essere contestuali, essendo la liberazione dell'immobile funzionale proprio alla consegna dello stesso all'aggiudicatario, per cui quest'ultimo ha diritto di assistere alle operazioni.

Quanto alla diffida, rispondiamo osservando che essa potrebbe essere utile nei casi in cui il debitore ritenga erroneamente di essere legittimato ad asportare gli accessori. In questo caso essa serve ad avvertirlo del fatto che questa possibilità gli è preclusa. Meno efficace invece essa si rivela con riferimento a possibili atti vandalici.

L'unica alternativa rimane la stipula di un contratto di assicurazione. A questo fine il suggerimento è quello di garantirsi che siano assicurate non solo le strutture portanti ma anche gli ulteriori elementi costruttivi, ivi compresi gli accessori e gli impianti, e specificare altresì che sono coperti tutti gli eventi causali, e dunque non solo, ad esempio, le calamità naturali ma anche gli atti vandalici, specificandosi che sono risarcibili anche i danni dolosamente provocati da terzi.

Ancora, andrà verificato che la polizza non contenga la clausola per cui tali danni sono risarciti solo se custode del bene è il proprietario. In questo caso, infatti, nessun indennizzo le sarà corrisposto in caso di danni posti in essere dall'occupante.

riva pubblicato 28 luglio 2018

Innanzitutto un sentito GRAZIE, non è facile ottenere le risposte puntuali non solo ai quesiti da me posti ma più in generale a quanto presente nel forum. 

Premesso che non abbiamo trovato accordo con l'esecutato per l'acquisto di alcuni beni con la conseguenza di non aver avuto più contatti. A giorni (il 31) dovrebbe avvenire la consegna dell'immobile (che da perizia risulta occupato ma ad oggi non risulta piu tale).

Domande:

1. se l'esecutato non si presenta all'appuntamento cosa avviene - considerando che siamo in agosto è il giudice è in ferie fino al 20.8?

2. se vi sono eventuali beni mobili che non fanno parte dell'immobile devono essere asportati per forza o possono essere acquistati con offerta diretta alla procedura senza la rimozione?

3. nel caso di un'accordo all'ultimo minuto su beni mobili con l'esecutato come dimostrare che non sono beni che devono essere asportati e messi a disposizione della procedura?

ps. la procedura è verso persone fisiche (non giuridiche - fallimenti)

Grazie

riva pubblicato 31 luglio 2018

Buongiorno sul primo chiedo cosa è in mio potere agire per procedere celermente ad ottenere la liberazione dell'immobile. In particolare aggiungo:

- il decreto di trasferimento (in data 29.6) firmato dal GE "INGIUNGE alla parte esecutata di rilasciare all'aggiudicatario quanto sopra trasferito; INVITA fin d'ora al nomianto custode giudiziario, in caso di mancato spontaneo adempimento del rilascio da parte dell'esecutato, a mettere in immediata esecuzione il presente provvedimento, salvo che l'aggiudicatario non lo esoneri espressamente, ai sensi dell'art. 560, commi terzo e quarto, c.p.c."

- il custode ho poi provveduto (in data 9.7) a notificare il decreto indicando la disponibilità concessa fino alla fine di luglio, prenotando per oggi il rilascio del lotto e "in caso di mancato spontaneo adempimento del rilascio, come da invito del GE, provvederò senza ulteriore avviso a mettere in immediata esecuzione il provvedimento di trasferimento immobiliare".

Grazie

astalegale pubblicato 01 agosto 2018

Rispondiamo alle ulteriori richieste di chiarimenti osservando che se l'esecutato non si presenta il giorno stabilito per la liberazione e la consegna dell'immobile, ciò in impedisce al custode id procedere oltre. In altri termini, la presenza o l'assenza di chi è tenuto alla liberazione ed ha ricevuto la notifica dell'ordine di liberazione è del tutto irrilevante.

Del resto non potrebbe essere diversamente, ove si rifletta sul dato per cui nessun ordine di liberazione potrebbe essere attuato ove l'occupante potesse impedirlo semplicemente omettendo di presentarsi nel giorno stabilito.

Quanto alla sorte dei beni mobili presenti, la risposta si rinviene nell'art. 560, comma quarto, c.p.c., a mente del quale quando nell’immobile si trovano beni mobili che non debbono essere consegnati il custode intima alla parte tenuta al rilascio ovvero al soggetto al quale gli stessi risultano appartenere di asportarli, assegnandogli un termine non inferiore a trenta giorni, salvi i casi d’urgenza. Dell’intimazione si dà atto a verbale ovvero, se il soggetto intimato non è presente, mediante atto notificato dal custode. Qualora l’asporto non sia eseguito entro il termine assegnato, i beni o documenti sono considerati abbandonati e il custode, salvo diversa disposizione del giudice dell’esecuzione, ne dispone lo smaltimento o la distruzione.

Precisiamo, inoltre, che ai sensi del comma terzo del citato art. 560, lo smaltimento o la distruzione dei beni deve avvenire a spese della procedura, e dunque senza oneri per l'aggiudicatario.

Dunque, nella sostanza, se vi sono mobili che devono essere asportati il custode intima all'occupante di farlo (dandone atto a verbale, se è presente, oppure notificandogli apposita intimazione, in caso contrario) nel termine di trenta giorni, decorsi i quali se il soggetto obbligato non provvede, quei beni saranno considerati abbandonati.

Se rispetto ad alcuni beni si giunge ad un accordo tra acquirente ed esecutato, di quei beni l'aggiudicatario dispensa il custode dal curarne l'asporto.

riva pubblicato 6 giorni fa

Per dovere di cronaca ho ottenuto le chiavi il 20 agosto, il custode non si è presentato mentre l'esecutato si è presentato con un 'parente' commerciaslita il quale ha preteso una modifica al verbale di consegna in cui ho dichiarato che nulla avrei potuto vantare in seguito al rilievo di danni sull'appartamento.

I beni erano stati tutti asportati ivi compresi soffioni doccia, vetri doccia (con danni sui cartongessi), faretti led. L'apprtamento si presentava comunque in ordine ad eccezzione dei danni causati dall'asportazione di beni che io ritenevo fossero parte del bene, e che in parte ho riaquistato successivamente per un tramite dell'esecutato (trattasi di pezzi su misura che mi comportavano altri lavori per un evenutale sostituzione).

Con il senno di poi consiglio vivamente all'atto di un aggiudicazioni di farsi seguire da un professionista, purtroppo la difficoltà sta nell'individuarli su questo il forum potrebbe fare pubblicità visto l'alto livello professionanle delle risposte che vengono pubblicate.

Grazie

astalegale pubblicato 2 giorni fa

Grazie per l'aggiornamento.

Questo forum ha proprio lo scopo di guidare e consigliare, per per quanto possibile, addetti ai lavori e non.

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