Buongiorno, Mi sono recato c/o delegato alla vendita per chiedere informazioni circa la presenza di custode per un immobile di mio interesse e purtroppo non è stato nominato. Ho comunque espresso la volontà di visionare l'immobile così come annoverato dall'art.560 e mi è stato detto che devo presentare istanza (carta legale + marca da bollo) c/o loro che provvederanno a farla pervenire al giudice. Mi hanno anche avvisato che la nomina del custode, per visionare l'immobile, resterà a totale carico mio in quanto la procedura è antecedente il 2 agosto 2016. Ho ricordato che la legge non esclude vecchie procedure ed è quindi retroattiva. Hanno comunque ribadito che la procedura in essere non prevedeva spese inerenti la custodia pertanto rimarrebbero a totale carico del richiedente. Premettendo che la terza asta è programmata per marzo, là procedure è stata ripubblicata nel sito del tribunale a dicembre. È corretta una valutazione del genere? Grazie
Visita immobile senza custode
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- Ultimo messaggio 03 gennaio 2017
Le informazioni che le sono state riferite non ci sembrano corrette.
1. nessuna norma prevede che la richiesta di nomina del custode vada inoltrata al delegato. Lei potrà rivolgersi, senz’altro, direttamente al Giudice depositando nella cancelleria delle esecuzioni del Tribunale una istanza nella quale rappresenterà che è interessato a visionare l’immobile perché intenzionato all’acquisto, e che il delegato le ha riferito che non c’è il custode.
2. le spese di custodia non gravano affatto sull’aggiudicatario, ma sulla procedura, quali spese di conservazione del bene. Anzi, proprio perché l’ordine di liberazione verrà emesso dopo il 2 agosto 2016, anche le spese di esecuzione dell’ordine di liberazione saranno a carico della procedura.
Nel ringraziarVi per la celere risposta, vorrei approfondire il punto 2: Un mio conoscente, con me presente oggi, è aggiudicatario di un immobile in asta e gli hanno consigliato, una volta ottenuto il decreto di trasferimento, di rivolgersi all'ufficiale giudiziario per la liberazione. Per mia conoscenza l'art. 560 prevede la nomina del custode al più tardi proprio in fase di emissione di decreto di trasferimento. Ho detto ciò al delegato e mi ha ripetuto che funziona così solo per le nuove procedure. (Immobile aggiudicato a fine Novembre 2016). Come poter effettuare la richiesta di computare le spese di esecuzione dell'ordine di liberazione direttamente alla procedura (anche se dovrebbe essere automatico)?
Facciamo un attimo di chiarezza.
La nomina del custode, o meglio la sostituzione del debitore nella custodia dell’immobile (si ricordi che ai sensi dell’art. 559, comma primo, c.p.c. con il pignoramento il debitore diviene custode della cosa pignorata) deve avvenire, al più tardi, con la pronuncia dell’ordinanza di vendita.
Nella sua domanda lei forse intendeva riferirsi all’ordine di liberazione, che in effetti deve essere emesso, al più tardi, al momento dell’aggiudicazione (ai sensi dell’art. 560, comma terzo, c.p.c.).
Fatta questa premessa, il contenuto del nuovo art. 560, commi terzo e quarto c.p.c., è chiaro, e lo riportiamo testualmente:
Il giudice dell'esecuzione dispone, con provvedimento impugnabile per opposizione ai sensi dell’art. 617, la liberazione dell'immobile pignorato senza oneri per l’aggiudicatario o l’assegnatario o l’acquirente, quando non ritiene di autorizzare il debitore a continuare ad abitare lo stesso, o parte dello stesso, ovvero quando revoca l’autorizzazione, se concessa in precedenza, ovvero quando provvede all'aggiudicazione o all'assegnazione dell'immobile. Per il terzo che vanta la titolarità di un diritto di godimento di un bene opponibile alla procedura il termine per l’opposizione decorre dal giorno in cui si è perfezionata nei confronti del terzo la notificazione del provvedimento15.
Il provvedimento è attuato dal custode secondo le disposizioni del giudice dell'esecuzione immobiliare, senza l'osservanza delle formalità di cui agli articoli 605 e seguenti, anche successivamente alla pronuncia del decreto di trasferimento nell'interesse dell'aggiudicatario o dell'assegnatario se questi non lo esentano. Per l'attuazione dell'ordine il giudice può avvalersi della forza pubblica e nominare ausiliari ai sensi dell'articolo 6816.
Ai sensi dell’art. art. 4 comma 1, lett. d) n. 1, del d.l. 59/16. La disposizione si applica agli ordini di liberazione disposti, nei procedimenti di esecuzione forzata per espropriazione immobiliare, successivamente al decorso del termine di 30 giorni dalla data di entrata in vigore delle legge di conversione decreto a norma dell’art. 4, co. 4, d.l. 59/16 ( quindi dal 2 agosto 2016).
Dunque, se dovessero chiederle i costi di esecuzione di un ordine di liberazione emesso successivamente alla data sopra indicata, potrà semplicemente rifiutarsi di pagare.
In effetti facevo riferimento all'ordine di liberazione. Sulla base di quanto previsto dalla normativa e, nell'esempio più comune inerenti le esecuzioni della mia zona: immobile in asta (con procedura esecutiva antecedente al 2/8/2016 , sia con esecutato alla custodia che libero), il tribunale prevede emissione di ordine di liberazione contestualmente al decreto di trasferimento (quindi dopo aver saldato tutto l'importo) pertanto come converrebbe comportarsi per ottenere, al momento del saldo, la nomina del custode e la liberazione dell'immobile dato che l'ordine di trasferimento avverrà, ormai, dopo l'entrata in vigore della nuova normativa? Questa mattina ho telefonato al delegato alla vendita sostenendo che l'ordine di liberazione non è stato ancora emesso per un immobile di mio interesse (proc.esec. Antecedente al 2/8/2016) e chiedevo se gli risulta che il giudice accoglie le istanze di nomina custode per farlo visionare (esecutato residente è indisposto nel farlo vedere) ma lui continua a sostenere che la nomina del custode da parte del giudice viene generalmente accolta solo per le procedure esecutive nuove, post 2 agosto 2016 e, nel mio caso specifico, rimarrebbe a totale carico mio.
Inoltre, nel caso del mio conoscente cui esempio è riportato nel mio precedente messaggio: lui è aggiudicatario di immobile senza custode e disabitato da qualche anno nonostante risulti in essere un contratto di affitto giudicato nullo in perizia in quanto carente di certificazione energetica (ed inoltre stipulato 2 anni dopo la data del pignoramento) e 3 persone residenti ma irreperibili. Nei prossimi giorni deve recarsi al delegato per il saldo del dovuto. Come converrebbe comportarsi per prendere possesso il più velocemente possibile? Grazie anticipatamente
In linea teorica le soluzioni disponibili sono 2:
1. chiedere al giudice l’emissione dell’ordine di liberazione ed attendere che il custode lo esegua;
2. mettere in esecuzione il decreto di trasferimento direttamente (a proprie cure e spese) ai sensi dell’art. 605 e seguenti c.p.c., atteso che ai sensi dell’ultimo comma dell’art. 586 c.p.c., esso costituisce titolo esecutivo per il rilascio.
Il contratto di affitto indicato in perizia è certamente inopponibile all’aggiudicatario ai sensi dell’art. 2915 c.c., poiché stipulato dopo il pignoramento, e quindi deve ritenersi superato ogni problema legato alla sua nullità o meno.
