vincolo pertinenziale

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  • Ultimo messaggio 08 ottobre 2018
fabrim pubblicato 28 settembre 2018

Buongiorno

sono proprietario di un immobile che gode dell'uso esclusivo di un posto auto su cui insiste un vincolo di pertinenza (posto auto), vincolo trascritto da notaio, su proprietà di terzi (terreno di proprietà del costruttore fallito).

Considerando che

- il terreno ove è posizionato il posto auto rientra nel patrimonio del costruttore fallito

- il curatore fallimentare ha messo in vendita i posti auto (asta bandita)

come è meglio procedere al fine di veder tutelati i miei interessi. E' opportuno/utile fare una proposta di acquisto al curatore per l'acquisto del posto auto? Premetto che la proprietà dello stesso non è necessariamente di nostro interesse se il vincolo indicato è da ritenersi sufficiente a garantirci il possesso esclusivo e duraturo del bene.

ovviamente il perito che ha redatto la perizia di valutazione dei posti auto ha indicato chiaramente che sugli stessi grava un vincolo di pertinenza sebbene poi nella valutazionesembra che non ne abbia tenuto conto.

cosa succederebbe se il posto auto venisse aggiudicato da terzi?

grazie

perizia pertinenze vincolo posto-auto
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inexecutivis pubblicato 29 settembre 2018

Non siamo sicuri di aver ben compreso il contenuto della domanda. In partivolare, ci appare di difficile interpretazione la seguente espressione: "sono proprietario di un immobile che gode dell'uso esclusivo di un posto auto su cui insiste un vincolo di pertinenza (posto auto), vincolo trascritto da notaio, su proprietà di terzi (terreno di proprietà del costruttore fallito)".

Che cosa si intende? cosa è stato trascritto? a favore d ichi? A che anno risale la costruzione dei posti auto?

Ci fornisca queste informazioni e cercheremo di offrirle il nostro punto di vista.

fabrim pubblicato 01 ottobre 2018

il certificato di agibilità del mio appartamento indica il posto auto oggetto di vendita come pertinenza , sebbene di proprietà di terzi, sulla base dell'atto notoraile redatto nel 2014 dal costruttore.

In sostanza il comune aveva imposto al costruttore di vendere gli appartamenti costruiti con almeno una pertinenza (posto auto o box) al fine della concessione dell'agibilità. Per ciò il costruttore aveva acquistato un terreno adiacente al condominio costruito, lo aveva frazionato in N parti e su ciascuna di essi (in un unico atto) aveva fatto trascrivere un vincolo di pertinenza collegato ai singoli appartamenti. La vendita dei posti auto non è mai stata perfezionata, ovvero gli appartamenti sono stati venduti con il vincolo di pertinenza su proprietà di terzi (ovvero terreno di proprietà del costruttore fallito).

In seguito il costruttore è fallito ed il terreno ove sono posti i posti auto sono rientrati nel perimetro del curatore fallimentare che li ha posti in vendita.

Al momento dunque mi chiedo se è necessario procedere all'acquisto del posto auto messo in vendita dal curatore o se invece posso continuae a godere del diritto imposto dal vincolo di pertinenza anche in seguito ad assegnazione eventuale a terzi (ance alla luce di una possibile vendita dell'appartamento in futuro)

peraltro nella valutazione del posto auto sembra che il perito abbia fornito una valutazione a corpo senza tener conto del vincolo in essere

 

fabrim pubblicato 01 ottobre 2018

preciso che il vincolo di pertinenza risulta la prima trascrizione (in ordine cronologico) sul bene in questione, ovvero sul posto auto il vincolo è stato trascritto prima del pignoramento 

inexecutivis pubblicato 04 ottobre 2018

I dati che ci sono stati forniti ci consentono di abbozzare una risposta, fermo restando che andrebbero esaminati gli atti della questione.

Comunque dalle informazioni ricevute ricaviamo il convincimento che non sia necessario acquistare il ben (recte, il posto auto) poichè a quanto pare il vincolo di pertinenzialità rispetto al fabricato risulta trascritto.

fabrim pubblicato 04 ottobre 2018

grazie per la risposta

è sostenibile dire che il vincolo di pertinenza mi attribuisce un diritto di godimento del bene?

trattandosi di vincolo trascritto su una proprietà di terzi questi potrebbero vantare un credito nei miei confronti per l'utilizzo del bene? immagino che sia comunque facoltà del proprietario vendere la NUDA proprietà ma non la PIENA proprietà, giusto?

 

 

inexecutivis pubblicato 05 ottobre 2018

Crediamo proprio di no in ragione del fatto che il vincolo è stato trascritto, e colui che compra lo fa con tutti gli oneri reali che su di esso gravano e che risultano dai registri immobiliari.

fabrim pubblicato 05 ottobre 2018

leggendo la perizia redatta sul posto auto si parla di una ipoteca volontaria sul terreno acquistato dal costruttore su cui è posto il bene. Tale terreno è stato successivamente frazionato in N posti auto e a seguire è stato costituito il vincolo di pertinenza.

Acquistando il bene principale avevo fatto una ispezione ipotecaria del bene di interesse (solo posto auto) ove emergeva il vincolo di pertinenza come prima trascrizione cronologica a cui seguiva il pignoramento, nel ducumento nulla veneiva detto in riferimento all'ipoteca summenzionata (che riguarda l'intero terreno evidentemente). Potrebbe ora l'ipotecario far vendere il bene come libero, ovvero far cancellare il vincolo trascritto?

 

grazie

inexecutivis pubblicato 06 ottobre 2018

L'ulteriore elemento fornitoci cambia radicalmente la prospettiva, e la risposta.

Invero, il creditore ipotecario ha diritto di far vendere il bene come libero, ai sensi dell'art. 2810 c.c. Questo vuol dire che i diritti costituiti dal proprietario sul bene che costituisce l'oggetto dell'ipoteca dopo l'iscrizione della stessa, non sono opponibili all'aggiudicatario.

Esplicita conferma di questo assunto si rinviene nell'art. 2812 c.c.,  ai sensi del quale la servitù (come il diritto di abitazione, il diritto di usufrutto e di uso), di cui sia stata trascritta la costituzione dopo l’iscrizione dell’ipoteca, si estingue con l’espropriazione del fondo ed il titolare del diritto è ammesso a partecipare alla distribuzione del ricavato con un diritto di preferenza rispetto ad altri creditori. In questo casi è normalmente nel decreto di trasferimento viene dato conto dell’intervenuta estinzione del diritto.

fabrim pubblicato 06 ottobre 2018

Grazie

come dicevo però prima di acquistare l'appartamento a cui favore è trascritto il vincolo urbanistico sul posto auto ho effettuato una visura ipocatastale sullo stesso da cui emergeva che il vincolo era la prima trascrizione posta in ordine cronologico, ovvero tale trascrizione non era preceduta da alcuna ipoteca.

Solo dalla lettura della perizia del posto auto emerge che su mappale (ora non piu esistente) era trascritta l'ipoteca (immagino sull'intero terreno acquistato dal proprietario) ... ovvero il terreno è stato riaccatastato (con mappale diverso da quello ove era iscritta ipoteca) e l'ipoteca non è stata riproposta dal creditore sul nuovo mappale, dunque non compare nella visura ipocatastale del posto auto.

In qualità di acquirente del bene principale, in buona fede, cosa avrei potuto/dovuto fare piu che effettuare una verifica ipocatastale sul bene? 

Il comune dice che sul posto auto grava un vincolo urbanistico permanenente e che il mio appartamento non poteva essere venduto senza posto auto perytinenziale. Faccio notare che il venditore del mio appartamento è sempre il curatore fallimentare che ora ha posto in vendita anche il posto auto. 

se interpreto bene la vostra risposta mi sembra di capire che comunque come titolare del diritto d'uso ho priviligio alla eventuale distribuzione del ricavato dalla vendito, incluso il creditore fondiario, giusto?

 

 

 

 

 

inexecutivis pubblicato 08 ottobre 2018

Probabilmente nel caso prospettato vi è stato un errore nel momento della compravendita del suo appartamento, poiché avrebbe dovuto cancellarsi l'ipoteca non solo sull'appartamento, ma anche sul posto auto.

La situazione che si è verificata accade quando l'ipoteca viene iscritta sul terreno. In questi casi, quando viene realizzato il fabbricato (e quindi denunciato al N.C.E.U. con una sua autonoma identità catastale) il terreno su cui esso insiste, non esprimendo più un’autonoma capacità patrimoniale (art. 5 RDL n. 652 del 1939) viene, inserito nella così detta partita 1 del C.T. (“aree di enti urbani”), senza reddito.

Quindi se si fosse ricostruita la storia catastale del posto auto si sarebbe accertato che esso era ancora gravato da ipoteca.

A questa situazione oggi non può più porsi rimedio, poiché la restrizione dell'ipoteca è rimessa alla libera determinazione delle parti.

Quanto alla possibilità di trovare soddisfazione sul ricavato dalla vendita da parte del titolare il cui diritto si estingue per effetto del trasferimento del bene, precisiamo che l'art. 2812 prevede che tali titolari sono preferiti rispetto ai creditori chirografi ed ai creditori garantiti da ipoteca iscritta successivamente alla trascrizione dei diritti che si estinguono. Non hanno invece precedenza rispetto al creditore che abbia iscritto l'ipoteca prima della trascrizione del diritto, poiché la norma mira a tutelare proprio il precedente creditore ipotecario.

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