Verbale di consegna delle chiavi

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Ultimo messaggio 30 marzo 2019

alanroma pubblicato 06 febbraio 2019 - Ultima modifica 06 febbraio 2019

Buon pomeriggio,

in qualità di aggiudicatario ho richiesto, in forza del decreto di trasferimento (già depositato in cancelleria) all'IVG di competenza, delucidazioni riguardo le modalità da seguire per il ritiro delle chiavi, i quali (stranamente, a mio avviso) dispongono che la consegna venga effettuata "tassativamente" presso la sede del loro istituto e non presso l'immobile.

Per motivi professionali, mi trovo spesso a dovermi confrontare con Custodi giudiziari e mai nessuno aveva avanzato una richiesta di questo tipo, in quanto, a mio avviso, l'aggiudicatario debba essere messo nella condizione di poter constatare se l'immobile venga consegnato nello stato conosciuto ed in caso contrario, di poter declinare consciamente la sottoscrizione del verbale di consegna, in modo da agire di conseguenza in propria tutela.

Dunque, è lecito che il custode disponga la consegna delle chiavi / verbale di consegna, presso il loro istituto e non presso l'immobile aggiudicato? In che modo posso appellarmi contro questa loro richiesta?

Vi ringrazio anticipatamente.

Cordialmente,

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9 Commenti

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inexecutivis pubblicato 09 febbraio 2019

La consegna dell’immobile costituisce uno specifico obbligo del custode. In giurisprudenza (Cass., sez. I, 17 febbraio 1995, n. 1730) è stato in proposito affermato che “Nella vendita forzata, pur non essendo ravvisabile un incontro di consensi, tra l'offerente ed il giudice, produttivo dell'effetto transattivo, essendo l'atto di autonomia privata incompatibile con l'esercizio della funzione giurisdizionale, l'offerta di acquisto del partecipante alla gara costituisce il presupposto negoziale dell'atto giurisdizionale di vendita; con la conseguente applicabilità delle norme del contratto di vendita non incompatibili con la natura dell'espropriazione forzata, quale l'art. 1477 cod.civ. concernente l'obbligo di consegna della cosa da parte del venditore”.

Il contenuto di questo obbligo si sostanzia nello svolgimento delle attività necessarie per procurare all’aggiudicatario la materiale disponibilità del bene.

Tale attività consiste normalmente nella consegna delle chiavi di accesso.

Essa, a nostro avviso, deve avvenire presso il bene medesimo, poiché è solo presso il bene che è possibile verificare che lo stesso sia libero da persone e cose.

Per cui la consegna delle chiavi in un luogo diverso non consente (o, meglio, potrebbe non consentire) l'immissione in possesso se l'acquirente, ricevute le chiavi, si recasse presso l'immobile e lo trovasse occupato da terzi sine titulo, o con un titolo asseritamente opponibile.

Un altro elemento deve essere tenuto in considerazione. Ai sensi dell'art. 1182, comma secondo, c.c. "L'obbligazione di consegnare una cosa certa e determinata deve essere adempiuta nel luogo in cui si trovava la cosa quando l'obbligazione è sorta", sicché trattandosi di bene immobile (che è certamente cosa certa e determinata) la consegna deve avvenire presso l'immobile stesso.

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alanroma pubblicato 15 febbraio 2019

Grazie della risposta.

Mi pare di capire, dunque, che nelle esecuzioni immobiliari non esiste una specifica disciplina per la fattispecie, pertanto ci si avvale della giurisdizione del codice civile, in particolare della materia dei contratti di vendita tra privati.

A mio avviso, l'esclusione di una specifica norma che disciplini la consegna delle chiavi, può portare molto spesso ad un conflitto con l'Istituto di Vendite Giudiziare di turno, i quali cercano quasi sempre di trovare scappatoie con il solo fine di autotulerasi, spesso a discapito dell'aggiudicatario.

Cordialmente,

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inexecutivis pubblicato 19 febbraio 2019

Ha ragione. Manca una specifica disposizione di riferimento che precisi la disciplina cui soggiace il momento della consegna dell'immobile.

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approfondisco pubblicato 26 marzo 2019

Buongiorno.

Mi riallaccio al discorso di cui sopra per chiedere lumi/Vs autorevoli opinioni..

A seguito dell'emissione di un decreto di trasferimento a mio favore, mi recavo presso l'istituto di vendite giudiziarie per chiedere la consegna delle chiavi.

Chiedevo espressamente di non ritirare le chiavi qualora cio' fosse stato poi preclusivo dello sgombero da cose di cui ero/sono in attesa presso l'immobile trasferitomi..

Mi si faceva notare che nel verbale di consegna chiavi vi era scritto che l'immobile veniva consegnato libero da persone e non da cose; in virtu' di cio',una volta consegnatemi le chiavi, sarei stato un giorno contattato da IVG per liberare l'immobile da cose.

Purtroppo, proprio a causa di quelle cose, la situazione all'interno dell'immobile e' attualmente indescrivibile (le cose sono soprattutto quantita' importanti di immondizia sparsa ovunque).

Il problema aumenta in maniera esponenziale perche' in quell'immobile io ho deciso a suo tempo di trasferire la residenza e farne la mia abitazione principale.

Come mi devo porre nei confronti di IVG che mi riferisce da sempre essere in attesa di accettazione dei preventivi da parte del giudice?

Ho titolo per sollecitarli?

Posso chiedere (ingiustamente^_^) di arrangiarmi personalmente nello sgombero a spese mie senza bisogno di allungare ulteriormente i tempi?

Oppure trasferisco solo ' anagraficamente' la residenza in quell'immobile inviando poi al nuovo Comune di residenza (e agli organi preposti ai controlli ) raccomandata contenente

1 foto dei luoghi +

2 richiesta formale ad IVG disattesa di liberare quei luoghi????

Grazie in anticipo per eventuali suggerimenti.

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alanroma pubblicato 27 marzo 2019 - Ultima modifica 27 marzo 2019

Ti riporto la mia esperienza nell'ambito professionale (lavoro per una società che acquista immobili in asta) ed ovviamente resto aperto a critiche e/o suggerimenti migliorativi sul mio modo di agire.

Quando a seguito di un'aggiudicazione giunge il momento in cui bisogna contattare il Custode per prendere accordi sull'immissione in possesso, richiedo tassativamente di fissare la consegna delle chiavi presso l'immobile aggiudicato, in modo tale da verificare di persona che sia stato liberato da cose e/o persone prima di prenderne il possesso.

Qual'ora vi fossero al suo interno ancora materiali di risulta non ritiro mai le chiavi e faccio sempre mettere al verbale - che non firmo - la richiesta di rimandare la consegna a seguito dello sgombero, che ovviamente dovrà essere a carico della procedura.

Di solito, in questa fase, i custodi cercano in tutti i modi di convincere l'aggiudicatario ad accollarsi lo sgombero, spesso anche inventando disposizioni giuridiche approfittandosi delle lacune normative in merito, ma non farti mai soggiogare, poiché a mio avviso, sei nel pieno diritto di richiedere la consegna libera da cose e/o persone e loro lo sanno bene.

La cosa importante, secondo me, è non ritirare mai le chiavi senza constatare prima lo stato dell'immobile, poiché prendendole e firmando il verbale dichiari di accettarlo così com'è e purtroppo, a questo punto, non c'è molto da fare.

Nel tuo caso, io presenterei un'istanza al G.E., ma non sono un legale, dunque vediamo se qualcuno di più competente conosca strade migliori.

Buona giornata,

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inexecutivis pubblicato 29 marzo 2019

Per rispondere all'interrogativo posto è necessario partire, a nostro avviso, dalla previsione di cui all'art. 560, comma quarto, c.p.c., (nel testo vigente prima delle modifiche introdotte dall’art. 4, comma 2, d.l. 14/12/2018, n. 135, convertito dalla legge 11/2/2019, n. 12) a mente del quale quando nell’immobile si trovano beni mobili che non debbono essere consegnati il custode intima alla parte tenuta al rilascio di asportarli, assegnandogli un termine, non inferiore a trenta giorni, salvi i casi d’urgenza. Di questa intimazione deve darsi atto a verbale ovvero, se il soggetto intimato non è presente, mediante atto notificato dal custode. Qualora l’asporto non sia eseguito entro il termine assegnato, i beni o documenti sono considerati abbandonati e il custode, salvo diversa disposizione del giudice dell’esecuzione, ne dispone lo smaltimento o la distruzione.

Quindi, se i beni non vengono asportati, se ne dispone la vendita o lo smaltimento.

In questo secondo caso, poiché la liberazione dell'immobile deve avvenire con oneri a carico della procedura, la relativa spesa deve essere autorizzata dal giudice.

Non siamo convinti del fatto che accettando l'immobile si rinunci a che sia eseguita la liberazione degli stessi a cura e spese del custode. Invero, il diritto alla consegna del bene ed il diritto alla consegna dello stesso "libero", sono due facce della stessa medaglia.

In definitiva, allora, nel prendere in consegna le chiavi occorrerà inserire la dichiarazione che essa non implica esenzione del custode dall'obbligo di procedere alla liberazione dell'immobile.

Il verbale è atto redatto da ausiliario del magistrato nell'esercizio delle sue funzioni, con la conseguenza che il custode non può rifiutare la verbalizzazione di questa dichiarazione.

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alanroma pubblicato 29 marzo 2019

In definitiva, allora, nel prendere in consegna le chiavi occorrerà inserire la dichiarazione che essa non implica esenzione del custode dall'obbligo di procedere alla liberazione dell'immobile.

Grazie per il suggerimento, anche se, nella fattispecie, immagino che il Custode debba comunque tenersi in possesso delle chaivi al fine di procedere allo sgombero una volta approvata la spesa dal Giudice.

A mio avviso, potrebbe restare una buona soluzione in caso l'aggiudicatario intenda assumere il possesso dell'immobile nonsotante mobili e/o suppellettili presenti al suo interno.

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approfondisco pubblicato 29 marzo 2019

Ringrazio Alan per i suggerimenti e gli esperti di Astalegale per gli approfondimenti/delucidazioni

In effetti stamane ho ricontattato IVG che conferma di non essersi sottratta dal concordato impegno di liberare l'immobile dai beni mobili nonostante la consegna delle chiavi e la mia sottoscrizione del relativo verbale.

Purtroppo IVG ribadisce che ad oggi il giudice dell'esecuzione non si è ancora pronunciato sui due preventivi che da tempo IVG gli ha fornito per lo smaltimento di quanto abbandonato.

Penso che mi adoperero', persistendo questa situazione di stallo nello sgombero, di documentare in anagrafe l'impossibilità materiale di entrare nell'immobile e, a maggior ragione, di abitarvi.

Giunti a questo punto, penso che questa possa essere la soluzione migliore.

Cordiali saluti.

Andrea