Buongiorno, in caso di immobile pronto da accatastare ma non ancora accatastato, individuato in visura come terreno, oggetto di esecuzione Immobiliare, è possibile chiedere al tribunale di procedere all’accatastamento dopo l’aggiudicazione e prima del decreto di trasferimento per poter usufruire delle agevolazioni fiscali previste per gli immobili, ma non applicabile sul trasferimento del terreno. Grazie, cordiali saluti. Elisa
Vendita immobile esistente non accatastato
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- Ultimo messaggio 05 aprile 2018
elisacardaccia
pubblicato
30 marzo 2018
elisacardaccia
pubblicato
31 marzo 2018
Se ciò non fosse possibile, che tassazione si applica? Formalmente è un terreno, ma sostanzialmente è un immobile e ci sono le condizioni per accedere alle agevolazioni per la prima casa. nell’avviso di vendita e nella perizia infatti è descritto e avvalorato l’immobile come oggetto di vendita e non il terreno. La differenza è notevole, tra il 22% di iva come terreno e il 4% di iva su prima casa. Grazie.
inexecutivis
pubblicato
02 aprile 2018
A nostro avviso non è necessario procedere all’accatastamento dell’immobile per godere dei benefici fiscali legati all’acquisto della prima casa. Invero, la Tabella A, parte II, n. 21, allegata al D.P.R. n. 633/1972 estende l’agevolazione IVA legata all’acquisto della prima casa anche alle abitazioni non ultimate.
Analoga disposizione non è prevista in materia di imposta di registro ma l’Agenzia delle entrate con la circolare 19/E/2001, ribadita successivamente con la circolare n. 38/E/2005 ha riconosciuto l’applicabilità dei benefici prima casa agli immobili in corso di costruzione anche ai fini dell’imposta di registro, a condizione che essi presentino le caratteristiche delle abitazioni non di lusso con la precisazione che in sede di acquisto l’acquirente dovrà dichiarare di “non rendere l’abitazione di lusso nel prosieguo dei lavori”.
In questi termini si era pronunciata anche la giurisprudenza (cfr. Cass., sez, V, 7 luglio 2000, n. 9150).
elisacardaccia
pubblicato
02 aprile 2018
Grazie. Ma ciò vale anche se in visura non risulta neanche come F3 (in corso di costruzione) ma ancora solo esclusivamente il terreno? Grazie ancora. Saluti.
inexecutivis
pubblicato
05 aprile 2018
A nostro avviso la risposta deve essere affermativa.
Invero, l'Amministrazione finanziaria nella citata circolare 19/E del primo marzo 2001 (ribadita sul punto dalla circolare n. 38/E del 12 agosto 2005) ha genericamente riconosciuto l’applicabilità dei benefici all'acquisto di fabbricati non ancora ultimati. Sulla scorta del dato normativo, ed in considerazione della elaborazione giurisprudenziale che si è formata sul punto, a nostro avviso l’agevolazione spetta, in sede esecutiva, anche se l’immobile non risulta accatastato come in F/3, cioè in corso di costruzione.
La questione sarebbe stata diversa se si fosse trattato di un acquisto non giudiziario, poiché a nostro avviso in questo caso il contratto sarebbe stato nullo.
Infatti, con il d.l. 31 maggio 2010 n. 78, convertito con modificazioni dalla l. n. 122/2010, è stato introdotto un nuovo comma all’art. 29 della l. 27 febbraio 1985 n. 52 recante “Modifiche al libro sesto del codice civile e norme di servizio ipotecario, in riferimento all’introduzione di un sistema di elaborazione automatica nelle conservatorie dei registri immobiliari”. Successivamente è poi intervenuto il d.l. 24 aprile 2017, convertito, con modificazioni, dalla l. 21 giugno 2017, n. 96, che con l’art. 8, comma 1 bis ha aggiunto il comma 1 ter alla citata disposizione.
All’esito di questi plurimi interventi normativi, oggi detto articolo 29, rubricato “Necessità di indicazione dei confini dell’immobile di cui si chiede la trascrizione o la concessione dell’ipoteca”, così dispone:
“1. Negli atti con cui si concede l’ipoteca o di cui si chiede la trascrizione, l’immobile deve essere designato anche con l ‘indicazione di almeno tre dei suoi confini.
1-bis. Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può’ essere sostituita da un’attestazione di conformità’ rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri.
1-ter. Se la mancanza del riferimento alle planimetrie depositate in catasto o della dichiarazione, resa dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, ovvero dell'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato non siano dipese dall'inesistenza delle planimetrie o dalla loro difformità dallo stato di fatto, l'atto può essere confermato anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga gli elementi omessi. L'atto di conferma costituisce atto direttamente conseguente a quello cui si riferisce, ai sensi dell'articolo 10, comma 3, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23”.
Come si vede, negli acquisti negoziali, si pone il problema della conformità della situazione reale a quella risultante in catasto.
