vendita con all'interno un affittuario

Le infromazioni contenute nella domanda non sono sufficienti a consentirci una risposta precisa.

Proviamo comunque a Non è possibile rispondere alla sua domanda, poiché mancano una serie di fondamentali elementi (data di stipula del contratto, eventuale registrazione, data a partire dalla quale il conduttore detiene l’immobile, importo del canone e sua congruità rispetto ai valori di mercato).

Ai sensi dell’art. 2923 c.c. le locazioni stipulate dal debitore esecutato sono opponibili all’acquirente se hanno data certa anteriore al pignoramento.

Se il contratto di locazione prevede una durata superiore ai nove anni, ai fini della opponibilità deve essere stato trascritto in data precedente al pignoramento, altrimenti (e sempre che abbia data certa anteriore al pignoramento) sarà opponibile nei limiti di nove anni.

Tutto questo non vale (e dunque la locazione non sarà opponibile) se il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni.

L’ultimo comma dell’art. 2923 prevede che se la locazione non ha data certa, ma la del conduttore è anteriore al pignoramento della cosa locata, l'acquirente non è tenuto a rispettare la locazione che per la durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato.

Questa norma sembrerebbe affermare che anche il contratto privo di data certa in taluni casi (detenzione anteriore al pignoramento) potrebbe essere opponibile all’acquirente.

Sennonché, a nostro avviso, la norma non trova oggi alcuna possibilità di essere applicata.

In primo luogo l’art. 1 della legge 431/1998, ha imposto, per le locazioni abitative, il requisito della forma scritta a pena di nullità. Se ne deve ricavare allora, che il contratto ad uso abitativo se è privo di forma scritta, poiché nullo, non sarà opponibile alla procedura, a meno che non si ritenga (ma noi lo escludiamo) che il conduttore possa invocare anche nei confronti del creditore pignorante l’art. 13, co. 5 della citata legge, la quale riconosce all’inquilino il diritto di richiedere che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi allorquando il locatore abbia preteso l’instaurazione di un rapporto di locazione di fatto.

In secondo luogo, e soprattutto ai sensi dell’art. 1, comma 346 L. 30/12/2004, n. 311, “I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”. A proposito di questa norma la Corte Costituzionale con ordinanza n. 420 del 2007 ha affermato che essa “non introduce ostacoli al ricorso alla tutela giurisdizionale, ma eleva la norma tributaria al rango di norma imperativa, la violazione della quale determina la nullità del negozio ai sensi dell’art. 1418 cod. civ”, anche se occorre ulteriormente precisare che questa norma si applica esclusivamente ai contratti di locazione stipulati dopo la sua entrata in vigore (così si è recentemente espressa Cass. n. 27169 del 28/12/2016).

Quindi, riepilogando, se la locazione è precedente al pignoramento, è stata stipulata per iscritto, è stata registrata ed il prezzo non è inferiore di oltre un terzo rispetto ai valori di mercato, essa sarà certamente opponibile alla procedura e quindi il conduttore può stare tranquillo.