L’elaborazione giurisprudenziale formatasi sul punto è assolutamente indirizzata nel senso di ritenere prevalente l’acquisto dell’usucapiente sul diritto del creditore pignorante, e ciò in ragione della considerazione per cui l’acquisto per usucapione è acquisto a titolo originario, come tale indipendente tanto dall’anteriore titolarità del bene in capo al debitore, quanto dalle vicende giuridiche che lo hanno interessato.
In primo luogo si argomenta intorno alla natura dell’acquisto per usucapione. A tal proposito si osserva che se un terzo possiede un immobile senza titolo trascritto, il compimento dell’usucapione estingue le iscrizioni ipotecarie iscritte o rinnovate al nome del precedente proprietario per effetto della efficacia retroattiva dell’usucapione, aggiungendosi che, se si ammettesse che l’alienazione compiuta dal proprietario in pendenza del termine per il maturarsi dell’usucapione fosse valida nei confronti dell’usucapiente, bisognerebbe ammettere che, fatta prima che sia compiuta l’usucapione, essa avrebbe l’effetto di paralizzarla, se non addirittura eliminarla. (Cass. civ., 28 giugno 2000, n. 8792, ed il richiamo da essa compiuto a Cass. civ., 15 maggio 1925).
Su altro versante, nel ricostruire il dato codicistico, si sottolinea che la tesi della prevalenza dell’acquisto per usucapione sia stata il frutto di una precisa scelta del legislatore. La stessa Cass. civ., 28 giugno 2000, n. 8792 ricorda come nel progetto preliminare al codice civile, “l’art. 365 disponeva la salvezza dei “diritti acquistati dai terzi verso il vero proprietario anteriormente alla pubblicazione della domanda o eccezione tendente a far dichiarare verificata la prescrizione acquisitiva”, e ciò in vista dell’iniquità di una soluzione “che sacrifica coloro che acquistano da chi aveva il potere di disporre di fronte a coloro che acquistano da chi a quel momento tale potere non aveva...”. Questa disposizione tuttavia venne soppressa in sede di stesura del testo definitivo del codice, osservandosi che essa “avrebbe annullato praticamente l’efficacia dell’usucapione, poiché avrebbe costretto colui che ha usucapito ad iniziare in ogni caso un giudizio per l’accertamento del suo acquisto, per evitare il pericolo che, malgrado l’avvenuta usucapione, l’ex dominus potesse ancora costituire diritti sulla cosa”. Così la Relazione del Guardasigilli (n. 1074), ove si aggiungeva come con tale disposizione le esigenze della pubblicità avrebbero annullato un’altra fondamentale esigenza, che è quella di non attenuare l’efficacia dell’usucapione, la quale resta sempre il mezzo migliore per rimediare alle inevitabili lacune del nostro sistema di pubblicità.
Sulla base delle considerazioni che precedono, quindi, l’ormai consolidato orientamento della giurisprudenza della Cassazione è fermo nel ritenere che l’usucapiente non avrebbe alcun onere di trascrivere la domanda di usucapione (e la relativa sentenza) prima della trascrizione del pignoramento o della iscrizione ipotecaria al fine di renderla opponibile al creditore pignorante, in quanto detta domanda non rientrerebbe tra quelle contemplate dall’art. 2915, comma secondo, c.c. poiché, proprio in considerazione della natura dell’acquisto per usucapione, il codice avrebbe compiuto una precisa scelta di campo nel rendere insensibile l’acquisto per usucapione agli effetti della disciplina della trascrizione come modo di risoluzione dei conflitti tra acquirenti del medesimo bene.
In questi termini si esprime la giurisprudenza, "non essendo configurabile alcun onere di pubblicità a carico dell’usucapiente, in quanto l’art. 2651 c.c. dispone al riguardo una forma di trascrizione (della sentenza, e non anche della domanda) priva di effetti sostanziali e limitata a rendere più efficiente il sistema pubblicitario" (Cass. Civ., sez. I, 26 novembre 1999 n. 13184).
Così ricostruito il dato normativo sul versante strettamente sostanziale, occorre verificare in quali termini la medesima questione si ponga sotto un profilo di tipo processuale.
Cass. civ., sez. III, 30 dicembre 2009, n. 27668, ha affermato che “In tema di opposizione di terzo ad esecuzione immobiliare, la norma dell’art. 619 cod. proc. civ. legittima il terzo a far valere la proprietà o altro diritto reale sul bene pignorato senza esigere che tali situazioni siano state giudizialmente accertate, con la conseguenza che lo stesso terzo le può far ben valere rispetto ad un bene che assuma di aver già acquistato al momento dell’opposizione per effetto di usucapione, non incidendo, a sua volta, su tale acquisto l’esecuzione del pignoramento immobiliare e potendo, quindi, il termine ventennale utile a consolidarlo venire a maturazione anche successivamente al pignoramento medesimo.
Affronta invece il tema dei rimedi a disposizione del terzo creditore ipotecario che sia rimasto estraneo al giudizio che si è concluso con la sentenza dichiarativa dell’acquisto per usucapione, Cass. civ., sez. III, 28 settembre 2012 n. 15698, la quale pur ribadendo che il possesso ultraventennale del bene ipotecato comporta l’acquisto della proprietà senza vincoli o limitazioni, atteso che la concessione dell’ipoteca non interrompe la continuità del possesso, ha affermato che il creditore ipotecario, poiché nel giudizio di accertamento dell’usucapione, non è né contraddittore necessario né legittimato passivo, ove intenda tutelarsi deve proporre opposizione revocatoria, ai sensi dell’art. 404, comma 2, c.p.c..
Ad una parziale diversa conclusione è giunta Cass. civ., sez. III, 13 novembre 2019, n. 29325, secondo cui “Il creditore garantito da ipoteca iscritta nei registri immobiliari anteriormente alla trascrizione della domanda giudiziale di usucapione del medesimo immobile è litisconsorte necessario nel giudizio di usucapione, con la conseguenza che la sentenza pronunciata all'esito di un giudizio al quale non sia stato posto nelle condizioni di partecipare è a lui inopponibile e potrà, semmai, essere prudentemente apprezzata quale mero elemento di prova dal giudice dell'opposizione di terzo ex art. 619 cod. proc. civ. promossa dall'usucapiente avverso l'espropriazione immobiliare del bene usucapito.
Se si dovesse consolidare quest’ultimo orientamento, la posizione degli acquirenti sarebbe certamente più tutelata.
