In effetti la questione sembra stana, ma osserviamo che vi sono casi (limitati) in cui un contratto di locazione, sebbene registrato in data successiva al pignoramento, potrebbe essere opponibile alla procedura.
Cerchiamo di spiegare le ragioni del nostro convincimento.
Il regime di opponibilità alla procedura esecutiva del contratto di locazione trova la sua principale fonte di disciplina nell’art. 2923 c.c., il quale nel disciplinare i rapporti tra locatore ed aggiudicatario distingue quattro ipotesi:
1. Locazioni di durata fino a nove anni: sono opponibili alla procedura se hanno data certa anteriore al pignoramento;
2. Locazioni di durata superiore nove anni: sono opponibili alla procedura se trascritte nei registri immobiliari prima del pignoramento. Ovviamente, ove la locazione ultranovennale non sia stata trascritta, essa sarà opponibile nei limiti del novennio, sempre che abbia comunque data certa.
3. Locazioni prive di data certa: sono opponibili alla procedura se la detenzione è anteriore al pignoramento, ed in questo caso l’acquirente è tenuto a rispettare la locazione per la durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato.
La prima ipotesi descritta dispone che sia opponibile alla procedura il contratto avente data certa anteriore al pignoramento. Nella terza ipotesi è invece previsto che se il contratto non ha data certa ma la detenzione del bene è anteriore al pignoramento, il contratto è comunque opponibile.
Per individuare la data certa deve farsi riferimento essenzialmente (ma non esclusivamente) alla registrazione del contratto.
Non si tratta, tuttavia, dell’unico elemento suscettibile di attribuire data certa ad una scrittura privata. Infatti, ai sensi dell’art. 2704 c.c. possono attribuire data certa ad un contratto la morte del contraente (rispetto alla quale potrà dirsi che quel contratto ha data certa anteriore alla morte), la sopravvenuta impossibilità fisica di questi (impossibilità in forza della quale potrà dirsi che il contratto ha data certa antecedente alla sopravvenuta impossibilità fisica), la riproduzione del contratto in un atto pubblico (cosa che consente di dire che quel contratto ha data certa anteriore all’atto pubblico in cui è stato riprodotto), o, infine, qualunque altro fatto che stabilisca in modo certo l’anteriorità di un contratto, come ad esempio il timbro postale (a quest’ultimo proposito, anche di recente la giurisprudenza della Corte di Cassazione con la pronuncia n. 23281/2017 ha ricordato che “In tema di data certa, nel caso di scrittura privata non autenticata può essere ritenuta la certezza della data solo nel caso in cui la scrittura formi un corpo unico con il foglio sul quale è impresso il timbro postale, perché la timbratura eseguita da un pubblico ufficiale equivale ad attestazione autentica che il documento è stato inviato nel medesimo giorno in cui essa è stata eseguita”).
Così ricostruita la cornice normativa di riferimento, osserviamo che se anche il contratto di locazione è stato registrato (come si afferma nella domanda) in data successiva al pignoramento, questo non vuol dire che, automaticamente, esso non è opponibile alla procedura.
Invero, potrebbe esserlo ugualmente in due casi.
La prima ricorre quando il contratto, pur non essendo stato registrato, è stato comunque stipulato prima del pignoramento ed il conduttore prima del pignoramento medesimo ha acquisito la detenzione dell’immobile, secondo quanto prescritto dall’art. 2923, comma quarto, c.c.
La seconda ipotesi si verifica quando, a prescindere dalla data di registrazione, si possa ricavare comunque una data certa (nei termini che sopra abbiamo riportato) anteriore al pignoramento.
A proposito di questa seconda ipotesi deve tuttavia osservarsi che a nostro avviso essa rende opponibile il contratto soltanto se è stato stipulato per un uso diverso dall’abitazione.
Infatti, con riferimento ai contratti ad uso abitativo, si pone un problema di coordinamento con l’art. 1 della legge 431/1998, il quale ha imposto, appunto per le locazioni abitative, il requisito della forma scritta a pena di nullità. Se ne deve ricavare allora, che il contratto privo di forma scritta, poiché nullo, non sarà opponibile alla procedura, a meno che il conduttore invochi anche nei confronti del creditore pignorante l’art. 13, co. 5 della citata legge, la quale riconosce all’inquilino il diritto di richiedere che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi alla legge allorquando il locatore abbia preteso l’instaurazione di un rapporto di locazione di fatto.
Peculiare, infine, è il rapporto tra locazione ed ipoteca, ponendosi in particolare il problema della opponibilità delle locazioni stipulate prima del pignoramento ma dopo l’iscrizione ipotecaria.
La dottrina che si è occupata dall’argomento appare divisa, mentre la Corte di Cassazione con la sentenza 20 aprile 2016 n. 7776 ha affermato che “Non tutti i diritti personali di godimento resistono dinanzi al prevalente diritto del creditore ipotecario, anzi, di regola vale il contrario (come è per il diritto del comodatario). Vi resiste la locazione, perché l'ordinamento consente che l'ipoteca si estenda ai frutti del bene, compresi i canoni di locazione (arg. ex art. 2811 cod. civ.), che quindi sono soggetti ad espropriazione ai sensi dell'art. 2808 cod. civ. Pertanto, il contratto di locazione sopravvenuto all'iscrizione d'ipoteca non pregiudica il creditore ipotecario poiché non priva il bene del valore d'uso e ne consente la vendita come bene produttivo di reddito; tanto ciò è vero che quando invece questo non sia possibile -come nell'ipotesi prevista dall'art. 2643 n. 9 e dagli ultimi due comma dell'art. 2812 cod. civ. (cessioni e liberazioni di pigioni e di fitti non scaduti)- è lo stesso legislatore a prevedere che il diritto del conduttore, che superi determinati limiti temporali, debba essere trascritto e che l'iscrizione ipotecaria prevalga sul diritto del conduttore non trascritto o trascritto successivamente”.
