Titolo opponibile

Com’è noto, la disciplina dei rapporti tra aggiudicatario e conduttore dell’immobile pignorato si ricava dalla lettura dell’art. 2923 c.c., distingue quattro ipotesi:

1.    Locazioni di durata fino a nove anni: sono opponibili alla procedura se hanno data certa anteriore al pignoramento, laddove la data certa si ricava prevalentemente dalla registrazione del contratto, ai sensi dell’articolo 2704 c.c.;

2.    Locazioni di durata superiore nove anni: sono opponibili alla procedura se trascritte nei registri immobiliari prima del pignoramento.

3.    Locazioni prive di data certa: sono opponibili alla procedura se la detenzione è anteriore al pignoramento (La prova della detenzione può essere fornita con qualsiasi mezzo, e anche per presunzioni. A questo fine possono rilevare il certificato di residenza storico, l'intestazione delle utenze ed i bollettini di pagamento delle medesime, le quietanze di pagamento dei canoni, ecc…) ed in questo caso l’acquirente è tenuto a rispettare la locazione per la durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato (non è il caso di approfondire in questa sede come si intersechi la previsione appena citata con l’art. 1 della legge 431/1998, che ha imposto il requisito della forma scritta a pena di nullità per i contratti di locazione ad uso abitativo, con la conseguenza che questi contratti, se privi di forma scritta non saranno opponibili alla procedura anche se la detenzione è anteriore al pignoramento,a meno che il conduttore potrebbe non invochi anche nei confronti dell’aggiudicatario l’art. 13, co. 5 della citata legge, la quale riconosce all’inquilino il diritto di richiedere che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi allorquando il locatore abbia preteso l’instaurazione di un rapporto di locazione di fatto).

4.    Locazioni il cui prezzo sia inferiore di un terzo a quello giusto o a quello risultante dalle precedenti locazioni: esse sono inopponibili alla procedura.

Focalizzando l’attenzione sui contratti di locazione di durata ultranovennale, osserviamo che ove la locazione ultranovennale non sia stata trascritta, essa sarà opponibile nei limiti del novennio, sempre che abbia comunque data certa. Invero, una interpretazione complessiva del testo normativo porta a ritenere che la trascrizione è requisito di opponibilità solo per il periodo che eccede i nove anni, perché per un periodo precedente è sufficiente la data certa. Se non si aderisse a questa ricostruzione dovrebbe affermarsi che le locazioni ultranovennali munite di data certa ma non trascritte non sarebbero per nulla opponibili.

Questo è anche l’orientamento della giurisprudenza (Cass. civ., sez. III, 13 marzo 2014, n. 5792; Cass. civ., sez. I, 8 febbraio 2008, n. 3016).

Precisiamo infine che la disciplina appena descritta non muta in ragione del fatto che la locazione sia menzionata nella perizia. Il fatto che l’aggiudicatario sia a conoscenza del contratto, non equivale ad accettazione dello stesso (la giurisprudenza richiamata offre, ove ve ne fosse bisogno, spunti in proposito).