La risposta dell’amministratore è solo parzialmente corretta.
Quanto alla prima domanda, osserviamo che gli oneri condominiali dovuti dal nuovo proprietario sono solo quelle relative al biennio di cui all’art. 63 disp. att. c.c., sicché spese pregresse non le possono essere addebitate.
Corretta invece ci sembra la risposta che le è stata data in relazione al secondo problema, quello relativo alla imputazione dei pagamenti parziali eseguiti dal vecchio proprietario.
Per rispondere al quesito formulato riteniamo necessario svolgere alcune premesse sul concetto di “imputazione di pagamento”.
Si tratta di una espressione che viene utilizzata per indicare quale debito viene estinto nel momento in cui un soggetto esegue un pagamento parziale nei confronti di un altro soggetto, nei confronti del quale ha assunto più debiti della stessa specie.
È il caso della obbligazione per oneri condominiali, in cui il condomino è debitore ogni anno per la quota maturata.
Se per esempio il condomino ha più debiti per complessivi 500 euro e ne paga 300, la disciplina dell’imputazione di pagamento servirà a capire quali debiti ha estinto il pagamento parziale.
Capita a volte che le parti nello stipulare un contratto abbiano già disciplinato i criteri di imputazione dei pagamenti, sicché l’imputazione è già presente, e quindi in questi casi il problema non si pone.
Se questo non è avvenuto, l’imputazione di pagamento spetta in primo luogo al debitore, il quale nel momento in cui adempie può dichiarare al proprio creditore quale debito intende estinguere, in tutto o in parte.
Se il debitore non effettua l’imputazione nel momento in cui adempie, questa può essere eseguita dal creditore.
L’imputazione di pagamento, sia del debitore che del creditore, è un atto volontario avente natura negoziale. Si tratta, in particolare, di un atto unilaterale ricettizio, che pertanto si perfeziona con la comunicazione alla controparte.
La legittimazione del debitore ad imputare il pagamento si rinviene nell’art. 1193 c.c., a mente del quale il debitore, quando paga, può dichiarare quale debito intende estinguere.
Se tale facoltà non è esercitata dal debitore, il codice (art. 1195) la riserva al creditore, il quale può farlo nell’atto di quietanza. Secondo una parte della dottrina questa imputazione deve essere accettata dal debitore, almeno implicitamente, mediante la non contestazione della stessa.
Se nessuna delle parti imputa il pagamento, soccorrono i criteri legali disciplinati dall’art. 1193, comma secondo, c.c., a mente del quale:
1. tra più debiti, il pagamento va imputato a quello scaduto;
2. tra più debiti scaduti, a quello meno garantito;
3. tra più debiti ugualmente garantiti, al più oneroso per il debitore;
4. tra più debiti ugualmente onerosi, al più antico.
Se tali criteri non soccorrono, l'imputazione è fatta proporzionalmente ai vari debiti.
Queste premesse consentono di rispondere alla domanda osservando che occorrerebbe andare a guardare che tipi di debiti aveva il condomino, e se vi è stata una imputazione di pagamento in sede di distribuzione del ricavato.
Se essa manca, probabilmente i pagamenti vanno imputati alle annualità più vecchie, poiché trattandosi di debiti per oneri condominiali, essi saranno certamente tutti scaduti, tutti ugualmente garantiti, tutti ugualmente onerosi.
