SPESE STRAORDINARIE ACQUISTO ALL ASTA

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nanetton pubblicato 01 febbraio 2019

 SALVE UN QUESITO

HO ACQUISTATO ALL'ASTA E SO CHE LE SPESE ARRETRATE SONO ANNO IN CORSO E ANNO PRECEDENTE

MA PER LE STRAORDINARIE COME FUNZIONA?

FA FEDE SEMPRE IL DISCORSO DEI DUE ANNI E QUINDI DEVO GUARDARE LA DELIBERA SE ERA NEI DUE ANNI DI MIA COMPETENZA O E' IRRILEVANTE LA DATA?

GRAZIE

 

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astalegale pubblicato 04 febbraio 2019

E' noto che ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c. "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente".

Per anno in corso si intende non l’anno solare (per intenderci, I° gennaio – 31 dicembre), bensì all’annualità. Così la giurisprudenza, la quale ha osservato che In tema di ripartizione delle spese condominiali, l’espressione “anno in corso”, di cui al previgente art. 63, comma 2, disp. att. c.c. – ora, in seguito all’approvazione della l. n. 220 del 2012, art. 63, comma 4, disp. att. c.c. - va intesa, alla luce del principio della "dimensione annuale della gestione condominiale", con riferimento al periodo annuale costituito dall’esercizio della gestione condominiale, il quale può anche non coincidere con l’anno solare”. (Cass. Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 7395 del 22/03/2017. Nella stessa direzione si era espresso, in precedenza, Trib. Bolzano, 10-06-1999, secondo il quale “Il comma 2 dell'art. 63 disp. att. c.c. si riferisce all'anno di gestione e non all'anno solare nel circoscrivere al biennio anteriore all'acquisto dell'appartamento in condominio l'obbligo solidale dell'acquirente - condomino subentrante - di far fronte al pagamento dei contributi non versati dal precedente condomino”).

Dunque al fine di individuare le spese condominiali insolute occorre avere riguardo al biennio considerato dalla norma.

 

Diverso, invece, è il criterio da utilizzare al fine di verificare se una certa spesa rientri o meno nel biennio considerato, dovendosi distinguere, a questo proposito, tra spese di manutenzione straordinaria, da un lato, e spese di gestione, manutenzione ordinaria e necessarie alla conservazione delle parti comuni, dall’altra.

In tema di interventi di straordinaria manutenzione la medesima Corte di Cassazione ha precisato che “In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione. Di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. cod. civ.. (Cass., 3.12.2010, n. 24654, ove si è precisato che invece, le spese necessarie alla manutenzione ordinaria, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi nell’interesse comune occorre avere riguardo al momento in cui nel momento in cui sorge la relativa obbligazione, indipendentemente dall’inserimento in bilancio, anche precedente, della relativa spesa, in quanto la loro erogazione effettiva non è mera esecuzione della delibera assembleare e l’appostazione di una somma nel bilancio preventivo ha la mera finalità di convalidare la congruità delle spese che il condominio prevede di dovere sostenere per le attività comprese nell’ordinaria gestione condominiale).

Quindi, in conclusione, occorrerà verificare se la delibera assembleare con la quale si è assunta la determinazione di eseguire gli interventi di straordinaria manutenzione rientra o meno nel biennio di cui al citato art. 63.

marcov pubblicato 24 ottobre 2019

Buongiorno, 

la vostra risposta non mi chiarisce del tutto dei dubbi. 
Chi acquista un immobile risponde in solido dei debiti condominiali del venditore, va bene l'arco temporale dei due anni di gestione, ma le rate di manutenzione straordinaria precendetemente ai due anni deliberate e non versate dall'esecutato non sono appannaggio del nuovo acquirente?
Quindi il nuovo acquirente avrebbe le spese di manutenzione ordinaria e quelle di mnautenzione straordinaria deliberate nell'esercizio in corso e nel precedente e basta?
Grazie

astalegale pubblicato 28 ottobre 2019

Esatto. Le annualità precedenti restano a carico del vecchio proprietario.

caval pubblicato 28 febbraio 2020

Astalegale la conclusione alla quale arrivate è errata.

La Cassazione 24654/2010, da voi citata, non è relativa ad una esecuzione immobiliare e non si riferisce a una azione per il pagamento di spese condominiali insolute (ma a una azione di rivalsa nei confronti di un ex proprietario).

Cassazione, 25 Gennaio 2018, n. 1847, nel caso di acquirente all'asta, afferma che non può essere obbligato in via diretta verso il condominio, neppure per il tramite del vincolo solidale ex art. 63, disp. att. c.c., chi non fosse condomino al momento in cui sia insorto l'obbligo di partecipazione alle relative spese condominiali (nella specie per l'esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni) ossia alla data di approvazione della delibera assembleare inerente i lavori.

Quindi, l'acquirente all'asta non deve pagare le spese straordinarie, neppure le spese straordinarie degli ultimi due anni.

 

In senso conforme si vedano:

https://www.puntodidiritto.it/condominio-manutenzione-straordinaria-spese-deliberate-pagamento/

https://www.expartecreditoris.it/provvedimenti/oneri-condominiali-laggiudicatario-e-obbligato-al-pagamento-dellanno-in-corso-e-dellanno-precedente-lobbligo-di-partecipazione-a-spese-condominiali-per-lesecuzione-di-la

https://www.condominioweb.com/se-un-terzo-vanta-un-credito-nei-confronti-del-condominio.14520

https://www.quotidianodelcondominio.it/giurisprudenza-in-condominio/leggi-sentenze/lavori-straordinari-subentro-nella-proprieta-li-paga/

https://giuricivile.it/spese-condominiali-straordinarie-deve-pagarle-vecchio-proprietario/

http://www.avvocatoginesi.it/art-63-disp-att-cod-civ-dalla-cassazione-una-accurata-disamina-della-natura-dellobbligazione-e-del-suo-operare-fra-venditore-ed-acquirente/

astalegale pubblicato 4 settimane fa

Le conclusioni cui siamo giunti sono corrette, ed invitiamo i nostri utenti, a beneficio di tutti, a circoscrivere e comprendere correttamente sia il campo di indagine delle questioni poste, che la pertinenza del contenuto delle sentenze citate, al fine di evitare che vengano fornite risposte fuorvianti.

Invero la cassazione citata da caval (25 Gennaio 2018, n. 1847) afferma esattamente quanto da noi sostenuto, ribadendo che (citiamo testualmente) “L'obbligo del cessionario nei confronti del condominio si configura in capo a chiunque, sia pure, come nel caso in esame, in dipendenza di aggiudicazione forzata, succeda nella proprietà dell'immobile condominiale, non trovando applicazione il disposto dell'art. 2919 c.c. (Cass. Sez. 2, 09/07/1964, n. 1814)”, ribadendo, così come abbiamo fatto noi, che (citiamo sempre testualmente): “Dovendosi individuare, ai fini dell'applicazione dell'art. 63, comma 2, disp. att. c.c., quando sia insorto l'obbligo di partecipazione a spese condominiali per l'esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni (ristrutturazione della facciata dell'edificio condominiale)", deve farsi riferimento alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l'esecuzione di tale intervento, avendo la stessa delibera valore costitutivo della relativa obbligazione

Diversa dalla situazione da noi esaminata (e non oggetto della domanda che ci è stata posta) è quella relativa alla possibilità che il vincolo di solidarietà di cui all’art. 63 disp. att. c.c. possa essere invocato, nei confronti del condomino subentrante, dal terzo creditore del condominio, possibilità che la sentenza 25 Gennaio 2018, n. 1847 ha escluso.

caval pubblicato 4 settimane fa

Si ribadisce che Cass. 25 gennaio 2018, n. 1847, afferma il contrario di quello che sostiene astalegale. Quindi, la tesi di asta legale non è condivisibile.

Cass. 25 gennaio 2018, n. 1847 affronta il caso in cui un terzo soggetto che ha eseguito dei lavori in condominio, chiede il pagamento dei lavori di straordinaria amministrazione che ha eseguito (dopo regolare approvazione dell'assemblea di condominio). La Cassazione dispone che il condomino che ha acquistato casa all'asta non deve pagare i lavori eseguiti dal terzo soggetto (ma tali debiti spettano al vecchio proprietario).

Citando testualmente la Cassazione: "non può pertanto essere obbligato in via diretta verso il terzo creditore, neppure per il tramite del vincolo solidale ex art. 63 c.c. disp.att., chi non fosse condomino al momento in cui sia insorto l'obbligo di partecipazione alle relative spese condominiali, nella specie per l'esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni, ossia alla data di approvazione della delibera assembleare inerente i lavori".

In ogni caso, qui è possibile leggere l'intera sentenza:

http://mobile.ilcaso.it/sentenze/ultime/19082

Dalla lettura dell'intera sentenza sarà possibile comprendere che l'acquirente all'asta non deve pagare le spese di straordinaria amministrazione, neppure quelle degli ultimi due anni.

astalegale pubblicato 4 settimane fa

Ci spiace dover rbadire ulteriormente la correttezza di quanto da noi sostenuto.

Come abbiamo detto, la Corte con la sentenza 25 Gennaio 2018, n. 1847 afferma esattamente quanto da noi sostenuto, chiarendo che (citiamo testualmente) “L'obbligo del cessionario nei confronti del condominio si configura in capo a chiunque, sia pure, come nel caso in esame, in dipendenza di aggiudicazione forzata, succeda nella proprietà dell'immobile condominiale, non trovando applicazione il disposto dell'art. 2919 c.c. (Cass. Sez. 2, 09/07/1964, n. 1814)”.

La corte di cassazione, con la sentenza citata ha semplicemente escluso che il creditore del condomino (nel caso di specie, la ditta che aveva eseguito i lavori) possa invocare l'art. 63 nei confronti dell'acquirente, qualunque sia il titol odell'acquisto.

La lettura della sentenza potrà agevolmente confermare quanto da noi (in più e più occasioni) illustrato.

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