SPESE LEGALI CONDOMINIO

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Ultimo messaggio 01 maggio 2019

fosco pubblicato 04 aprile 2019

Buongiorno,

ho acquistato un appartamento all'asta, l'amministratore di condominio come da prassi secondo l'art.63 mi fa carico delle spese relative all'anno in corso e al precedente. All'interno di questi due anni vi sono anche le spese legali dovute all'avvocato che l'amministratore ritiene addebitare tutte a mio carico essendo subentrato al condomino moroso.

Gradirei una vostra opinione in merito in quanto, sebbene da vostre risposte precedenti sullo stesso tema anche voi ritenete che le spese legali debbano essere sostenute dal condomino subentrante qualora esse ricadano nell'anno in corso e precedente, non mi è chiaro in che misura, se totalmente o in proporzione e soprattutto se effettivamente dovute poichè da una sentenza della cassazione (Cass. civ. Sez. II, 18/06/2014, n. 13885). Si evince quanto segue:

''Nel merito della pretesa, la Corte di Cassazione rileva come "la riduzione ad opera del condominio della somma dovuta a seguito dell'opposizione a decreto ingiuntivo non fa altro che dimostrare la fondatezza dell'opposizione.

E, comunque, è contrario ad ogni principio generale del sistema normativo italiano e, in ogni caso, ai principi che governano i rapporti all'interno di un condominio che le spese affrontate per il recupero dei contributi dovuti dal condomino moroso siano posti interamente a carico del medesimo", di talché il condominio con l'addebito di somme non dovute avrebbe abusato dei suoi poteri.

La Corte, pertanto, accoglie il ricorso e dichiara la nullità della delibera impugnata, con condanna del condominio alla refusione delle spese di tutti e tre i gradi di giudizio in favore del condomino ricorrente.

L'anzidetto principio, ovviamente, risulta applicabile fino a quando non intervenga una pronuncia giudiziale che addebiti interamente le eventuali spese di giudizio alla parte soccombente che, conseguentemente, si dovrà fare interamente carico dei relativi costi.

Fermo restando che "in tema di condominio negli edifici, è invalida la deliberazione dell'assemblea che, all'esito di un giudizio che abbia visto contrapposti il condominio ed un singolo condomino, disponga anche a carico di quest'ultimo, "pro quota", il pagamento delle spese sostenute dallo stesso condominio per il compenso del difensore nominato in tale processo, non trovando applicazione nella relativa ipotesi, nemmeno in via analogica, gli artt. 1132 e 1101 cod. civ."

Nel mio caso io sono il condomino subentrante e neanche il condomino moroso dunque sorge un altro problema e cioè che le spese legali non sono obbligazioni propter rem che riguardano l'immobile e quindi non possono essere trasferite all'acquirente.

Cosa ne pensate?

Grazie

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13 Commenti

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inexecutivis pubblicato 08 aprile 2019

A nostro avviso per le spese processuali occorrerà avere riguardo al momento in cui è insorta la lite tra il condominio e la controparte.

Invero, non vi sono dati normativi per escludere che le spese condominiali seguano un criterio di imputazione diverso da quello previsto per l’art. 63 disp. att. c.p.c.

Valgono tuttavia le seguenti precisazioni che riteniamo necessarie per inquadrare correttamente la portata della disposizione appena richiamata.

Invero, con riferimento Ad una fattispecie in cui venivano in rilievo spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni, la Corte di Cassazione ha osservato che “poiché l'obbligo di ciascun condomino di contribuirvi insorge nel momento in cui si rende necessario provvedere ai lavori che giustificano la spesa, e non quando il debito viene determinato in concreto, qualora sia pronunciata sentenza di condanna nei confronti del condominio per inosservanza dell'obbligo di conservazione delle cose comuni, il condomino creditore che intenda agire "in executivis" contro il singolo partecipante per il recupero del proprio credito accertato dalla sentenza, deve rivolgere la propria pretesa, sia per il credito principale, che per quello, accessorio, relativo alle spese processuali, contro chi rivestiva la qualità di condomino al momento in cui l'obbligo di conservazione è insorto, e non contro colui che tale qualità riveste nel momento in cui il debito viene giudizialmente determinato (Cass. Sez. 2, 01/07/2004, 12013).

Secondo questa pronuncia, dunque, al fine del recupero delle spese legali deve aversi riguardo a colui il quale rivestiva la qualità di debitore nel momento in cui è insorto l’obbligo del condomino di contribuire al pagamento delle spese condominiali.

Un diverso orientamento invece evoca un criterio di imputazione differente, osservando che "la pronuncia di condanna al pagamento delle spese processuali ha natura dichiarativa e non già costitutiva o di accertamento costitutivo e che il credito relativo sorge nel momento in cui la parte riconosciuta soccombente ha dato causa all'instaurazione del processo" (Cass., Sez. 1, 11/03/1972, n. 697; negli stessi termini, più recentemente, Cass. Sez. 1, 10/08/2007, n. 17637).

Questo orientamento ci sembra meglio rispondente al criterio di riparto di cui all’art. 63 citato. Invero, indipendentemente dal momento in cui è sorto il credito da recuperare, è al momento in cui il condominio assume la determinazione di assumere una spesa necessaria al recupero del credito nei confronti del condominio moroso che occorrerà avere riguardo per individuare i soggetti obbligati, con la conseguenza che: se il condominio risulterà soccombente, la relativa spesa sarà ripartita tra coloro che hanno inteso agire; se invece risulterà vincitore, le spese potranno essere recuperate integralmente nei confronti del condomino moroso, fermo restando che i condomini saranno tenuti al pagamento del proprio difensore, a meno che questi non si sia dichiarato antistatario.

È evidente che sotto questo profilo la sentenza 13885/2014 è irrilevante, poiché la stessa afferma il (diverso e condivisibile) principio per cui se un condomino è soccombente nei confronti del proprio condomino, questa soccombenza non può essere aggirata da una delibera assembleare.

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fosco pubblicato 08 aprile 2019

Credo di essermi espresso male, forse ho generato confusione nel definire il vecchio condomino ''moroso''.

Non vi è stata una causa diretta tra i condomini contro il condomino alla quale io sono subentrato e quindi non c'è nessuna sentenza che ha dichiarato vincitori e vinti tra i condomini con relative attribuzione delle spese legali.

Mi spiego meglio, i condomini hanno fatto ricorso ad un avvocato per insinuarsi nella procedura e cercare di recuperare le spese condominiali che il vecchio condomino oggetto della procedura immobiliare non ha più versato. A detta dell'amministratore però la precedenza di altri creditori non hanno permesso di recuperare nulla e in più ora si dovrà pagare le spese legali da versare da quest'avvocato incaricato dai condomini. Ora, le spese legali che i vari creditori avanzano nei confronti del soggetto interessato dalla procedura potranno essere recuperate rivalendosi nei confornti dello stesso soggetto non certo nei confornti del nuovo proprietario dell'immobile. Nel caso del condominio creditore come possono essere trasferite dal soggetto interessato dalla procedura al nuovo proprietario come se fosse una spesa condominiale? Inoltre la spesa non dovrebbe essere ripartita tra tutti i condomini invece che soltanto al condomino subentrante come anche voi scrivete ''...fermo restando che i condomini saranno tenuti al pagamento del proprio difensore, a meno che questi non si sia dichiarato antistatario....''

Spero di non aver fatto confusione.

Grazie

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inexecutivis pubblicato 11 aprile 2019

I chiarimenti che ci sono stati forniti mutano i termini della vicenda, ma a nosro avviso la risposta rimane la stessa.

Occorre guardare, secondo noi, al momento in cui i condomini hanno deciso di ricorrere alle vie legali per il recupero del credito. Se la relativa delibera ricade nel biennio considerato dall'art. 63, disp att c.c. di quelle spese dovrà farsi carico il condomino subentrante, trattandosi di debito ascrivibile al condomino moroso nel pagamento delle spese condominiali (a norma dell'art. 95 c.p.c., infatti, le spese di esecuzione sono a carico dic olui che la subisce).

Se non vi ricade, all'acquirente non potrà essere richiesto alcunché.

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fosco pubblicato 11 aprile 2019 - Ultima modifica 11 aprile 2019

Vi ringrazio della risposta.

A quanto pare siamo nei due anni di gestione in cui io acquirente rientro nella solidarietà dei pagamenti tuttavia vi chiedo cortesemente di chiarirmi solo un concetto che avete esposto ma che non riesco a conciliare con l'ultima vostra risposta.

Dunque voi avete scritto: ''...se il condominio risulterà soccombente, la relativa spesa sarà ripartita tra coloro che hanno inteso agire; se invece risulterà vincitore, le spese potranno essere recuperate integralmente nei confronti del condomino moroso, fermo restando che i condomini saranno tenuti al pagamento del proprio difensore, a meno che questi non si sia dichiarato antistatario...''

Se come avete scritto i condomini sono tenuti al pagamento in ogni caso del proprio difensore a meno che questo non si sia dichiarato antistatario questo non vuol dire appunto che le spese del legale se la devono pagare i condomini?

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inexecutivis pubblicato 16 aprile 2019

No. Il condomino soccomdente paga le spese legali al condomio. Quest'ultimo, poi, è tenuto al pagamento del proprio legale. Insomma, debitore del legale è sempre il condominio, a meno che l'avvocato non si sia dichiarato antistatario.

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fosco pubblicato 16 aprile 2019

Ah ho capito, si intende che sarà il condominio a pagare il proprio avvocato ma con i soldi del condomino soccombente...

Rimango perplesso da questa interpretazione per questo motivo.

Voi affermate che il condominio può rivalersi nei confronti del nuovo proprietario subentrante al vecchio condomino in virtù dell'art.63 applicabile anche nel caso in cui si debbano recuperare le spese legali sorte per l'insinuazione nella procedura di esecuzione immobiliare del condominio come creditore nei confronti del condomino.

Il condominio è un creditore tra i tanti.

Ovviamente i creditori non possono rivalersi nei confronti del nuovo proprietario per il recupero dei crediti ne tanto meno spese legali sostenute per l'insinuazione nella procedura.

Il condominio nel ruolo di creditore come tutti non vede riconosciuto un diritto di precedenza nel recupero dei crediti rispetto ad altri creditori e non recupera alcuna somma poichè la somma ottenuta dalla vendita dell'immobile all'asta viene spartita ad altri creditori.

Come può il condominio applicare l'art.63 per attribuire interamente al nuovo proprietario delle spese condominiali sostenute dall'intero condominio per l'impiego di un avvocato utilizzato per inserirsi in una procedura immobiliare?

i crediti sono collegati solo originariamente al condomino precendente il nuovo proprietario, mentre la procedura immobiliare non ha niente a che vedere con le spese condominiali personali.

Per altro il tribunale non ha riconosciuto un primato nel recupero dei crediti al condominio poichè vi erano evidentemente creditori precedenti

A mio avviso il discorso sarebbe stato diverso e più concorde alla vostra tesi se il condominio avesse avviato una lite contro il condomino per questioni inerenti proprietà condominiali e si fosse chiusa con una sentenza che affermava la vittoria del condominio e la soccombenza del condomino, ma non è evidentemente questo il caso.

In questo caso il condominio è un creditore insinuatosi nella procedura e dovrebbe godere degli stessi diritti di tutti gli altri creditori che non possono certo rifarsi al nuovo proprietario per recuperare le spese legali.

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inexecutivis pubblicato 22 aprile 2019

Comprendiamo le perplessità, ma rimaniamo dell'opinione che abbiamo espresso poiché le spese legali (ed in generale l'azione di recupero del credito intrapresa) è stata originata proprio dal mancato pagamento di oneri condominiali dovuti dal condomino moroso, da lui dovuti in quanto tale.

In forza di questa premessa, il motivo per cui dette spese, se riferibili al biennio di cui all’art. 63, possono essere pretese anche nei confronti dell’acquirente, risiede proprio nel riconoscimento della posizione di vantaggio che il legislatore, proprio con il citato art. 63, ha inteso riconoscere al condominio rispetto a tutti gli altri creditori.

Si ricorda, a questo proposito, che secondo la giurisprudenza “è legittima la deliberazione dell'assemblea condominiale che ponga a totale carico del condomino le spese processuali liquidate dal giudice nei confronti dello stesso condomino moroso con un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo ai sensi dell'art. 63 disp. att. cod. proc. civ.” (Cass., Sez. II, 26 aprile 1994, n. 3946; Sez. VI - II, 18 gennaio 2016, n. 751).

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fosco pubblicato 23 aprile 2019

Grazie per la vostra disponibilità, da quando ho intrapreso questa strada dell'acquisto dell'immobile all'asta i vostri consigli sono stati preziosi e fondamentali al punto da sollevarmi fuori da problemi non indifferenti e passaggi critici che ho incontrato lungo tutta la trafila, dalla partecipazione alla gara fino a quest'ultimo scoglio delle spese condominiali, onestamente senza il vostro aiuto non avrei forse acquistato la casa, quindi grazie ancora.

Ora spero vogliate perdonare questa mia insistenza su questa discussione, non vorrei risultare presuntuoso, insisto perchè nel cercare di comprendere la problematica solevata, alla luce anche delle vostre opinioni e risposte faccio fatica a delineare un quadro chiaro, magari il proseguio di questa discussione potrà oltre che rendere chiara a me la questione essere d'aiuto a tutti coloro che si trovano nella mia stessa situazione e credetemi, ce ne sono tanti.

Dunque tornando a noi:

1)non vedo come possa deliberarsi un assemblea condominiale che ponga a totale carico del condomino delle spese processuali se non esiste nessun giudice che abbia liquidato queste spese nei confronti del condomino e nessuna causa tra condomino e condominio.

2)L'art. 63 tutela il condominio per il recupero delle spese condominiali relative all'anno in corso e a quello precedente. E' chiaro che l'azione legale del condominio era rivolta al recupero non solo delle spese relative all'anno in corso e a quello precedente ma bensì a tutto l'arco temporale in cui il vecchio condomino non ha pagato che potrebbe risalire anche a decine di anni addietro. Secondo la vostra ipotesi il nuovo condomino subentrante al condomino moroso si troverebbe a pagare quindi inspiegabilemente delle spese legali per un legale incaricato dal condominio per il recupero da un lato le spese condominiali relative all'anno in corso e a quello precedente che in ogni caso il nuovo condomino a già provveduto a pagare e dall'altro le spese condominiali risalenti agli infiniti anni addietro in maniera indefinita che il nuovo condomino non è tenuto a pagare ne nella forma di spesa condominiale ne tantomeno dalle spese legali che ne nascono per il loro recupero.

3) Se ciò che voi affermate fosse vero si delineerebbe il malizioso contesto in cui il condominio in queste situazioni sceglie di avvalersi del legale nel momento tattico (quindi qualche mese prima della vendita all'asta dell'immobile) per recuperare in ogni caso tutte quelle spese legali che si rendono necessarie al recupero delle spese condominiali di anni addietro anche all'anno in corso e a quello precedente caricandole non si sa bene perchè sul nuovo condomino perchè sono comunque sorte nell'anno in corso la vendita.

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inexecutivis pubblicato 25 aprile 2019

In primis grazie a lei per i complimenti.

Le richieste di precisazione ci sembrano opportune perchè ci permettono di esplicitare meglio il nostro convincimento, nell'auspicio di rendere semplici e comprensibili concetti che non lo sono.

Dichiamo, in via di estrema sintesi, che siamo d'accordo con quanto da lei affermato sia nel punto 1 che nei punti 2 e 3.

Precisiamo infatti, a proposito del punto 1, che nei precedenti giurisprudenziali che abbiamo richiamato (Cass., Sez. II, 26 aprile 1994, n. 3946; Sez. VI - II, 18 gennaio 2016, n. 751) la legittimità della delibera era stata ritenuta tale proprio perchè c'era un provvedimento di condanna del giudice, in difetto del quale la delibera sarebbe stata illegittima.

Quanto al punto 2, le spese legali sono riferibili anche al condomino subentrante solo se esse sono state funzionali al recupero di oneri condominiali che potrebbero essere richiesti anche a questi, poichè rientranti nel biennio di cui all'art. 63 disp. att. c.c.

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savyfo pubblicato 25 aprile 2019

Buonasera Astalegale

le spese legali sostenute da un condominio per intervenire in una procedura esecutiva, con l'obiettivo di recuperare le spese condominiai impagate da parte dei debitori esecutati, sono spese che dovrano andare in ogni caso in prededuzione nel progetto di riparto ?

Quindi il condominio dovrà recuperare almeno le spese legali sostenute per l'intervento all'interno della procedura esecutiva anche nel caso il ricavato della procedura medesima non soddisferà nemmeno il creditore procedente ?

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inexecutivis pubblicato 26 aprile 2019

Rispondiamo all’interrogativo formulato osservando che le spese prededucibili (se così si può dire) sono solo quelle che, ai sensi dell’art. 2770 c.c. sono sostenute nell’interesse comune di tutti i creditori, e tali non sono le spese sostenute dal condominio per intervenire in una procedura e concorrere alla distribuzione del ricavato.

Aggiungiamo inoltre che secondo recente giurisprudenza “il giudice dell'esecuzione, quando provvede alla distribuzione o assegnazione del ricavato o del pignorato al creditore procedente e ai creditori intervenuti, determinando la parte a ciascuno spettante per capitale, interessi e spese, effettua accertamenti funzionali alla soddisfazione coattiva dei diritti fatti valere nel processo esecutivo e, conseguentemente, il provvedimento di liquidazione delle spese dell'esecuzione, in tal caso ammissibile, implica un accertamento meramente strumentale alla distribuzione o assegnazione stessa, privo di forza esecutiva e di giudicato al di fuori del processo in cui è stato adottato, sicché le suddette spese, quando e nella misura in cui restino insoddisfatte, sono irripetibili”. (Sez. 3 - , Sentenza n. 24571 del 05/10/2018).

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fosco pubblicato 29 aprile 2019

In primis grazie a lei per i complimenti.

Le richieste di precisazione ci sembrano opportune perchè ci permettono di esplicitare meglio il nostro convincimento, nell'auspicio di rendere semplici e comprensibili concetti che non lo sono.

Dichiamo, in via di estrema sintesi, che siamo d'accordo con quanto da lei affermato sia nel punto 1 che nei punti 2 e 3.

Precisiamo infatti, a proposito del punto 1, che nei precedenti giurisprudenziali che abbiamo richiamato (Cass., Sez. II, 26 aprile 1994, n. 3946; Sez. VI - II, 18 gennaio 2016, n. 751) la legittimità della delibera era stata ritenuta tale proprio perchè c'era un provvedimento di condanna del giudice, in difetto del quale la delibera sarebbe stata illegittima.

Quanto al punto 2, le spese legali sono riferibili anche al condomino subentrante solo se esse sono state funzionali al recupero di oneri condominiali che potrebbero richiesti anche a questi, poichè rientranti nel biennio di cui all'art. 63 disp. att. c.

Grazie per la delucidazione, mi pare che il quadro adesso sia molto più chiaro.
In definitiva se ho capito bene queste spese legali che il condominio vuole addebitare tutte a mio carico 
per il recupero di spese risalenti a periodi oltre l'anno in corso e quello precedente sono prive di fondamento 
giuridico anche secondo voi se ho capito bene, nonostante il legale sia stato incaricato l'anno precendente 
la vendita.
Se io mi rifiutassi di pagare come ho intenzione di fare il condominio che strumenti ha per far valere la sua 
ipotesi? Se ho capito bene può soltanto citarmi in giudizio.