SPESE LEGALI CONDOMINIO

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fosco pubblicato 2 settimane fa

Buongiorno,

ho acquistato un appartamento all'asta, l'amministratore di condominio come da prassi secondo l'art.63 mi fa carico delle spese relative all'anno in corso e al precedente. All'interno di questi due anni vi sono anche le spese legali dovute all'avvocato che l'amministratore ritiene addebitare tutte a mio carico essendo subentrato al condomino moroso.

Gradirei una vostra opinione in merito in quanto, sebbene da vostre risposte precedenti  sullo stesso tema anche voi ritenete che le spese legali debbano essere sostenute dal condomino subentrante qualora esse ricadano nell'anno in corso e precedente, non mi è chiaro in che misura, se totalmente o in proporzione e soprattutto se effettivamente dovute poichè da una sentenza della cassazione (Cass. civ. Sez. II, 18/06/2014, n. 13885). Si evince quanto segue:

''Nel merito della pretesa, la Corte di Cassazione rileva come "la riduzione ad opera del condominio della somma dovuta a seguito dell'opposizione a decreto ingiuntivo non fa altro che dimostrare la fondatezza dell'opposizione.

E, comunque, è contrario ad ogni principio generale del sistema normativo italiano e, in ogni caso, ai principi che governano i rapporti all'interno di un condominio che le spese affrontate per il recupero dei contributi dovuti dal condomino moroso siano posti interamente a carico del medesimo", di talché il condominio con l'addebito di somme non dovute avrebbe abusato dei suoi poteri.

La Corte, pertanto, accoglie il ricorso e dichiara la nullità della delibera impugnata, con condanna del condominio alla refusione delle spese di tutti e tre i gradi di giudizio in favore del condomino ricorrente.

L'anzidetto principio, ovviamente, risulta applicabile fino a quando non intervenga una pronuncia giudiziale che addebiti interamente le eventuali spese di giudizio alla parte soccombente che, conseguentemente, si dovrà fare interamente carico dei relativi costi.

Fermo restando che "in tema di condominio negli edifici, è invalida la deliberazione dell'assemblea che, all'esito di un giudizio che abbia visto contrapposti il condominio ed un singolo condomino, disponga anche a carico di quest'ultimo, "pro quota", il pagamento delle spese sostenute dallo stesso condominio per il compenso del difensore nominato in tale processo, non trovando applicazione nella relativa ipotesi, nemmeno in via analogica, gli artt. 1132 e 1101 cod. civ."

Nel mio caso io sono il condomino subentrante e neanche il condomino moroso dunque sorge un altro problema e cioè che le spese legali non sono obbligazioni propter rem che riguardano l'immobile e quindi non possono essere trasferite all'acquirente.

Cosa ne pensate?

 Grazie

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astalegale pubblicato 2 settimane fa

A nostro avviso per le spese processuali occorrerà avere riguardo al momento in cui è insorta la lite tra il condominio e la controparte.

Invero, non vi sono dati normativi per escludere che le spese condominiali seguano un criterio di imputazione diverso da quello previsto per l’art. 63 disp. att. c.p.c.

Valgono tuttavia le seguenti precisazioni che riteniamo necessarie per inquadrare correttamente la portata della disposizione appena richiamata.

Invero, con riferimento Ad una fattispecie in cui venivano in rilievo spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni, la Corte di Cassazione ha osservato che “poiché l'obbligo di ciascun condomino di contribuirvi insorge nel momento in cui si rende necessario provvedere ai lavori che giustificano la spesa, e non quando il debito viene determinato in concreto, qualora sia pronunciata sentenza di condanna nei confronti del condominio per inosservanza dell'obbligo di conservazione delle cose comuni, il condomino creditore che intenda agire "in executivis" contro il singolo partecipante per il recupero del proprio credito accertato dalla sentenza, deve rivolgere la propria pretesa, sia per il credito principale, che per quello, accessorio, relativo alle spese processuali, contro chi rivestiva la qualità di condomino al momento in cui l'obbligo di conservazione è insorto, e non contro colui che tale qualità riveste nel momento in cui il debito viene giudizialmente determinato (Cass. Sez. 2, 01/07/2004, 12013).

Secondo questa pronuncia, dunque, al fine del recupero delle spese legali deve aversi riguardo a colui il quale rivestiva la qualità di debitore nel momento in cui è insorto l’obbligo del condomino di contribuire al pagamento delle spese condominiali.

Un diverso orientamento invece evoca un criterio di imputazione differente, osservando che "la pronuncia di condanna al pagamento delle spese processuali ha natura dichiarativa e non già costitutiva o di accertamento costitutivo e che il credito relativo sorge nel momento in cui la parte riconosciuta soccombente ha dato causa all'instaurazione del processo" (Cass., Sez. 1, 11/03/1972, n. 697; negli stessi termini, più recentemente, Cass. Sez. 1, 10/08/2007, n. 17637).

Questo orientamento ci sembra meglio rispondente al criterio di riparto di cui all’art. 63 citato. Invero, indipendentemente dal momento in cui è sorto il credito da recuperare, è al momento in cui il condominio assume la determinazione di assumere una spesa necessaria al recupero del credito nei confronti del condominio moroso che occorrerà avere riguardo per individuare i soggetti obbligati, con la conseguenza che: se il condominio risulterà soccombente, la relativa spesa sarà ripartita tra coloro che hanno inteso agire; se invece risulterà vincitore, le spese potranno essere recuperate integralmente nei confronti del condomino moroso, fermo restando che i condomini saranno tenuti al pagamento del proprio difensore, a meno che questi non si sia dichiarato antistatario.

È evidente che sotto questo profilo la sentenza 13885/2014 è irrilevante, poiché la stessa afferma il (diverso e condivisibile) principio per cui se un condomino è soccombente nei confronti del proprio condomino, questa soccombenza non può essere aggirata da una delibera assembleare.

fosco pubblicato 2 settimane fa

Credo di essermi espresso male, forse ho generato confusione nel definire il vecchio condomino ''moroso''.

Non vi è stata una causa diretta tra i condomini contro il condomino alla quale io sono subentrato e quindi non c'è nessuna sentenza che ha dichiarato vincitori e vinti tra i condomini con relative attribuzione delle spese legali.

Mi spiego meglio, i condomini hanno fatto ricorso ad un avvocato per insinuarsi nella procedura e cercare di recuperare le spese condominiali che il vecchio condomino oggetto della procedura immobiliare non ha più versato. A detta dell'amministratore però la precedenza di altri creditori non hanno permesso di recuperare nulla e in più ora si dovrà pagare le spese legali da versare da quest'avvocato incaricato dai condomini. Ora, le spese legali che i vari creditori avanzano nei confronti del soggetto interessato dalla procedura potranno essere recuperate rivalendosi nei confornti dello stesso soggetto non certo nei confornti del nuovo proprietario dell'immobile. Nel caso del condominio creditore come possono essere trasferite dal soggetto interessato dalla procedura al nuovo proprietario come se fosse una spesa condominiale? Inoltre la spesa non dovrebbe essere ripartita tra tutti i condomini invece che soltanto al condomino subentrante come anche voi scrivete ''...fermo restando che i condomini saranno tenuti al pagamento del proprio difensore, a meno che questi non si sia dichiarato antistatario....''

Spero di non aver fatto confusione.

 

Grazie

astalegale pubblicato 1 settimane fa

I chiarimenti che ci sono stati forniti mutano i termini della vicenda, ma a nosro avviso la risposta rimane la stessa.

Occorre guardare, secondo noi, al momento in cui i condomini hanno deciso di ricorrere alle vie legali per il recupero del credito. Se la relativa delibera ricade nel biennio considerato dall'art. 63, disp att c.c. di quelle spese dovrà farsi carico il condomino subentrante, trattandosi di debito ascrivibile al condomino moroso nel pagamento delle spese condominiali (a norma dell'art. 95 c.p.c., infatti, le spese di esecuzione sono a carico dic olui che la subisce).

Se non vi ricade, all'acquirente non potrà essere richiesto alcunché.

fosco pubblicato 1 settimane fa

Vi ringrazio della risposta.

A quanto pare siamo nei due anni di gestione in cui io acquirente rientro nella solidarietà dei pagamenti tuttavia vi chiedo cortesemente di chiarirmi solo un concetto che avete esposto ma che non riesco a conciliare con l'ultima vostra risposta.

Dunque voi avete scritto: ''...se il condominio risulterà soccombente, la relativa spesa sarà ripartita tra coloro che hanno inteso agire; se invece risulterà vincitore, le spese potranno essere recuperate integralmente nei confronti del condomino moroso, fermo restando che i condomini saranno tenuti al pagamento del proprio difensore, a meno che questi non si sia dichiarato antistatario...''

Se come avete scritto i condomini sono tenuti al pagamento in ogni caso del proprio difensore a meno che questo non si sia dichiarato antistatario questo non vuol dire appunto che le spese del legale se la devono pagare i condomini?

astalegale pubblicato 2 giorni fa

No. Il condomino soccomdente paga le spese legali al condomio. Quest'ultimo, poi, è tenuto al pagamento del proprio legale. Insomma, debitore del legale è sempre il condominio, a meno che l'avvocato non si sia dichiarato antistatario.

fosco pubblicato 2 giorni fa

Ah ho capito, si intende che sarà il condominio a pagare il proprio avvocato ma con i soldi del condomino soccombente...

Rimango perplesso da questa interpretazione per questo motivo.

Voi affermate che il condominio può rivalersi nei confronti del nuovo proprietario subentrante al vecchio condomino in virtù dell'art.63 applicabile anche nel caso in cui si debbano recuperare le spese legali sorte per l'insinuazione nella procedura di esecuzione immobiliare del condominio come creditore nei confronti del condomino.

Il condominio è un creditore tra i tanti.

Ovviamente i creditori non possono rivalersi nei confronti del nuovo proprietario per il recupero dei crediti  ne tanto meno spese legali sostenute per l'insinuazione nella procedura.

Il condominio nel ruolo di creditore come tutti non vede riconosciuto un diritto di precedenza nel recupero dei crediti rispetto ad altri creditori e non recupera alcuna somma poichè la somma ottenuta dalla vendita dell'immobile all'asta viene spartita ad altri creditori.

  Come può il condominio applicare l'art.63 per attribuire interamente al nuovo proprietario delle spese condominiali sostenute dall'intero condominio per l'impiego di un avvocato utilizzato per inserirsi in una procedura immobiliare?

i crediti sono collegati solo originariamente al condomino precendente il nuovo proprietario, mentre la procedura immobiliare non ha niente a che vedere con le spese condominiali personali.

Per altro il tribunale non ha riconosciuto un primato nel recupero dei crediti al condominio poichè vi erano evidentemente creditori precedenti

A mio avviso il discorso sarebbe stato diverso e più concorde alla vostra tesi se il condominio avesse avviato una lite contro il condomino per questioni inerenti proprietà condominiali e si fosse chiusa con una sentenza che affermava la vittoria del condominio e la soccombenza del condomino, ma non è evidentemente questo il caso.

In questo caso il condominio è un creditore insinuatosi nella procedura e dovrebbe godere degli stessi diritti di tutti gli altri creditori che non possono certo rifarsi al nuovo proprietario per recuperare le spese legali.

 

 

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