Spese legali attribuite all'aggiudicatario

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  • Ultimo messaggio 26 settembre 2018
antonio99 pubblicato 20 settembre 2018

Buongiorno, mi sono aggiudicato un immobile in una esecuzione immobiliare con decreto trasferimento datato 2018.

L'amministratore mi chiede di pagare le spese legali relative a tutto il procedimento di pignoramento immobiliare (CTU, pubblicità, sostituzione chiavi, spese procedimento, ecc.) sostenute dal condominio nel biennio di riferimento (anno di gestione in corso e precedente). 

Tali spese sono prededucibili ai sensi dell'art 2770 c.c. e quindi saranno rimborsate al condominio procedente.

Essendo un importo cospicuo per me, chiedo se sono tenuto a pagarle all'amministratore il quale dice che dopo aver ricevuto il rimborso dal tribunale allora rimborserà me.

Gentilmente avreste qualche riferimento normativo per dimostrare all'amministratore che non sono tenuto a pagare quanto richiesto?

Grazie

Saluti

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inexecutivis pubblicato 22 settembre 2018

Rispondiamo alla domanda affermando che la richiesta dell'amministratore è assolutamente illegittima e pretestuosa.

Le spese relative al procedimento espropriativo sono, come detto nella domanda, prededucibili (o, meglio, godono del privilegio di cui all'art. 2770 c.c.) e quindi, essendovi stata aggiudicazione, esse potranno certamente essere recuperate in seno alla procedura esecutiva.

Non esiste nessuna norma che preveda un obbligo di anticipazione da parte dell'aggiudicatario.

Peraltro, il condominio dovrebbe dimostrare che si tratta di contributi relativi all'anno in corso o all'anno che precede l'acquisto, così come previsto dall'art. 63 disp. att. c.p.c.

Comunque, se anche così fosse, il condominio potrebbe agire nei confronti dell'aggiudicatario solo se dimostrasse che il ricavato dalla vendita è insufficiente a coprire l'intero debito del condomino moroso.

Viceversa, la condotta del condominio che agisca nei confronti dell'acquirente dopo aver intrapreso contro il condomino moroso una procedura esecutiva in cui si è già giunti all'aggiudicazione (come nel suo caso), e che è potenzialmente suscettibile di consentire l'integrale recupero del credito concretizzerebbe un abuso del diritto.

antonio99 pubblicato 24 settembre 2018

Buongiorno,

grazie della risposta!

Ad integrazione di quanto sopra, chiedo un chiarimento su quanto da voi riportato: "il condominio dovrebbe dimostrare che si tratta di contributi relativi all'anno in corso o all'anno che precede l'acquisto, così come previsto dall'art. 63 disp. att. c.p.c.".

Le spese legali che mi viene chiesto di pagare sono state effettivamente saldate nel biennio di riferimento (anno in corso 2018 e precedente 2017) ma la delibera assembleare nella quale il condominio ha deciso di procedere al pignoramento immobiliare risale a molti anni prima (2014).

Vi chiedo se:

- per questa tipologia di spesa vale, come data da considerare quella della delibera assembleare, e quindi nel mio caso fuori dal periodo di applicazione dell'art. 63;

- se le spese legali possano essere ricomprese nelle spese ordinarie e quindi essere oggetto di applicazione dell'art.63.

Grazie

Cordiali saluti.

inexecutivis pubblicato 26 settembre 2018

A nostro avviso i criteri di imputazione temporale delle spese non mutano in ragione alla loro tipologia, occorrendo pur sempre fare riferimento al momento in cui è intervenuto l’atto deliberativo in forza del quale l’assemblea condominiale ha deciso di sostenerle, oppure il momento in cui è sorta la necessità di provvedere al loro esborso da parte dell’amministratore.

Se, ad esempio, (come nel caso prospettato nella domanda) il condominio decide di agire in giudizio per recuperare un credito nei confronti del condomino moroso affidando ad un difensore il relativo incarico, è al momento in cui questa decisione viene assunta che occorre avere riguardo, indipendentemente da quando interviene la sentenza di condanna del condomino.

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