Buongiorno, sto valutando l'acquisto di un immobile all'asta. In merito alle spese da sostenere, 

Nella documentazione a base di gara (avviso e ordinanza) è riportato:

l’aggiudicatario dovrà depositare una somma a titolo forfettario per gli oneri e le spese di vendita che resteranno in ogni caso a carico dell’aggiudicatario (somma pari al venti per cento 20% del prezzo di aggiudicazione, salva diversa determinazione a cura del professionista) e salvo conguaglio finale, per far fronte alle spese e all’assolvimento delle imposte, con l’avvertenza che le somme versate andranno imputate anzitutto a titolo di spese ex art. 1194 c.c. = In ogni caso, all’esito delle operazioni di registrazione e trascrizione del decreto di trasferimento, il professionista redigerà prospetto riepilogativo delle spese a carico dell’aggiudicatario (ivi compresa la quota del compenso ai sensi del D.M. n. 227 del 2015) e procederà alla restituzione di quanto versato in eccedenza. Sono a carico dell’aggiudicatario altresì tutte le spese per il trasferimento degli immobili ed accessori, ivi compresa la parte del compenso spettante al professionista per le operazioni successive alla vendita, come liquidato dal giudice dell’esecuzione. = Le spese relative alla cancellazione della trascrizione del pignoramento e delle ipoteche, precedenti e successive il pignoramento, saranno anticipate dall’interessato, su richiesta del professionista e recuperate direttamente in sede di distribuzione del ricavato, in rango privilegiato.

Le formalità da cancellare sono (informazioni riportate in perizia):

n. 2 ipoteche volontarie per un totale di euro 70

n. 2 trascrizioni/atti esecutivi per un totale di euro 588

Ipotizzando che il bene venga aggiudicato ad euro 400'000 e di fruire delle agevolazioni prima casa, le spese possono essere quantificate come segue:

- imposta di registro 2% valore di aggiudicazione: euro 8’000

- imposta ipotecaria: euro 50

- imposta catastale: euro 50

- certificazione APE, non essendo riportata indicazione in perizia: euro 200 (ipotizzata)

- spese condominiali: zero (trattasi di villino)

- compenso delegato (compresi IVA e 4%): euro 1'047

 Il totale è pari a circa euro 10'020, mentre le spese forfettarie al 20% sono pari ad euro 80'000.

Se quanto riportato in precedenza fosse corretto, per entrare in possesso dell’immobile l’aggiudicatario si troverebbe a dover versare il saldo del prezzo (euro 400'000) oltre le spese forfettarie (euro 80'000) per un totale di euro 480'000.

Dovrebbe poi recuperare circa 70'000 euro dal delegato (80’000-10'000) al termine della procedura.

Tanto premesso, data la discordanza tra le spese forfettarie da anticipare e quanto da me stimato (8 volte in più), chiedo cortesemente di chiarirmi:

1) Se la stima delle spese da me indicata è completa e corretta, ovvero mancano delle voci.

2) Tra cinque giorni ho appuntamento con il delegato per la visita dell’immobile. E’ possibile richiedere una riduzione delle spese forfettarie al delegato alla vendita (anche alla luce del fatto che acquisterei come prima casa)?