Cerchiamo di rispondere separatamente a ciascuna delle domande formulate.
Se si tratta di immobile soggetto ad iva e ricorrono i presupposti per l’acquisto della prima casa, l’aliquota IVA sarà pari 4%, mentre l’imposta di registro sarà applicata nella misura fissa di €. 200,00 ai sensi 40, comma 1 del d.P.R. 131/1986. Anche l’imposta ipotecaria sarà dovuta nella misura fissa di €. 200,00 (nota all’art. 1 della tariffa del d.lgs 31.1.0.1990, n. 347) così come pure l’imposta catastale (art. 10 d.lgs 31.1.0.1990, n. 347).
I requisiti per godere dei benefici fiscali relativi all’acquisto della prima casa sono previsti dalla nota 2 bis dell’art. 1 della tariffa del d.P.R. 26 aprile 1966, n. 131 (testo unico dell’imposta di registro). Secondo questa norma devono ricorrere le seguenti condizioni.
a) che l'immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero, che l'immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano . La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall'acquirente nell'atto di acquisto;
b) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere proprietario (esclusivo o in comunione con il coniuge) di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare (alla proprietà è equiparato il diritto di usufrutto, uso e abitazione);
c) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere proprietario (neppure per quote, anche in regime di comunione legale) su tutto il territorio nazionale di altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa, (alla proprietà è equiparato il diritto di usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà).
Dette agevolazioni spettano anche per l’acquisto delle relative pertinenze (C/2, C/6 e C/7), anche se acquistate con atto separato.
Per completezza va detto che l’articolo 1, comma 55, della l. 28.12.2015, n. 208 (legge di Stabilità 2016) estende l’agevolazione “prima casa” al contribuente che, già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni, acquisti un nuovo immobile, a condizione che proceda all’alienazione della casa preposseduta entro un anno dal nuovo acquisto (con la circolare n. 27/E del 13 giugno 2016 l’agenza delle entrate ha precisato che l’estensione non si applica nei casi in cui l’acquirente sia già titolare di altra abitazione, acquistata senza fruire delle agevolazioni per la “prima casa”).
Come si vede, non è necessario che il contribuente trasferisca la residenza nell’immobile acquistato con i benefici prima casa, essendo semplicemente necessario che abbia (o la trasferisca entro 18 mesi) la residenza nello stesso comune.
Con riferimento alla possibilità che l’agevolazione sia utilizzabile in caso di unità immobiliari da accorpare, a nostro avviso la risposta deve essere affermativa.
Con riferimento alla possibilità di godere delle agevolazioni “prima casa” per l’acquisto di una nuova unità immobiliare da accorpare ad altra abitazione, l’Agenzia delle Entrate si è espressa con circolare 12 agosto 2005, n. 38, nella quale ha chiarito che il beneficio si applica anche all’acquisto del nuovo immobile a condizione che l’abitazione conservi, anche dopo la riunione, le caratteristiche “non di lusso” (caratteristiche che, in seguito alle modifiche apportate al citato articolo 1 della Tariffa dall’articolo 10 del d.lgs 14 marzo 2011, n. 23, sono state sostituite dalla categoria catastale, che deve essere diversa dalle categorie A/1, A/8 e A/9).
Infine, con la risoluzione n. 154/E del 19.12.2017, l’Agenzia delle Entrato ha ritenuto che le agevolazioni fiscali in parola possano essere riconosciute anche nel caso di acquisto di un appartamento da accorpare ad altri due appartamenti già posseduti, di cui uno contiguo ed altro sottostante, affermando che è di ostacolo a detta interpretazione, la circostanza che uno degli immobili preposseduti sia stato acquistato senza fruire delle agevolazioni in commento, a condizione che il contribuente proceda alla fusione delle tre unità immobiliari e che l'abitazione risultante dalla fusione non rientri nelle categorie A/1, A/8 o A/9.
Infine, quanto alla applicabilità delle imposte a ciascuno degli immobili o ad essi complessivamente considerati, occorre preliminarmente verificare se i beni sono venduti quale unico lotto o ciascuno di essi come lotto singolo. In questa ultima ipotesi ogni lotto pagherà le imposte riferibili ad esso.
Se invece i beni vengono venduti come un lotto unico occorre formulare le seguenti precisazioni.
Il principio generale a cui conformare la tassazione è sancito dall’articolo 21 del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (testo unico dell’imposta di registro), secondo il quale in presenza di un atto contenente più disposizioni, ciascuna disposizione soggiace ad autonoma imposizione, salvo quelle derivanti necessariamente, per la loro intrinseca natura, le une dalle altre.
L’agenzia delle entrate (circolare n. 18/E del 29.5.2013) ha precisato che per “disposizione” si intende una convenzione negoziale suscettibile di produrre effetti giuridici valutabili autonomamente, in quanto in sè compiuta nei suoi riferimenti soggettivi, oggettivi e causali, precisando che - nel caso di vendita di più beni da un soggetto ad altro soggetto, con unico corrispettivo e ripartizione dello stesso tra detta pluralità di beni, si configura un atto contenente un’unica disposizione.
Sempre nella suddetta circolare, si è ulteriormente spiegato che occorre distinguere le seguenti ipotesi:
1. alcuni beni possono usufruire delle agevolazioni: in tal caso, si applicherà la tassazione agevolata ai fini del registro ed eventualmente ai fini delle imposte ipotecarie e catastali su detti beni mentre le imposte proporzionali dovute sui beni non agevolati rimangono dovute nella misura proporzionale effettiva, anche se inferiore alla misura fissa;
2. i beni sono tassabili con aliquote diverse: in tal caso, le imposte sono dovute, per ciascun bene, nella misura proporzionale effettiva, anche se inferiore alla misura fissa;
3. i beni sono assoggettabili ad IVA: si applica un’unica imposta fissa.
Infine, qualora si determinino tante imposte proporzionali tali da non raggiungere tutte insieme la misura fissa, si applica un’unica imposta fissa.
L’Agenzia delle Entrate, inoltre, con la risoluzione 3 luglio 2008, n. 272, ha precisato che, in relazione a più disposizioni negoziali interne al medesimo documento per le quali l’imposta di registro sia dovuta in misura proporzionale è possibile enucleare le seguenti fattispecie:
1) l’imposta proporzionale dovuta per ciascuna disposizione (rectius, per ciascun negozio giuridico) è inferiore all’importo minimo fissato dalla legge, mentre l’importo complessivamente dovuto (commisurato a tutte le disposizioni) è superiore a quello minimo: in questo caso l’imposta di registro da corrispondere è pari alla somma degli importi dovuti per ciascun negozio;
2) l’imposta proporzionale dovuta per ciascuna disposizione è inferiore all’importo minimo di legge ed è inferiore a detto valore anche la somma degli importi dovuti per ciascuna disposizione: in questo caso l’imposta di registro deve essere corrisposta in misura fissa minima una sola volta.
