Spese condominiali pregresse aggiudicatario Asta Fallimentare

In base all’’art. 111 L.Fall., il cui testo è il seguente: “Le somme ricavate dalla liquidazione dell’attivo sono erogate nel seguente ordine: 1) per il pagamento dei crediti prededucibili; 2) per il pagamento dei crediti ammessi con prelazione sulle cose vendute secondo l’ordine assegnato dalla legge; 3) per il pagamento dei creditori chirografari.

La prededuzione conferisce a determinati creditori il diritto di essere corrisposti con precedenza rispetto agli altri partecipanti al concorso, anche ove si tratti di soggetto munito di privilegio. La prededuzione è elemento specificatamente procedurale-processuale,il quale conferisce a determinati creditori il diritto di essere corrisposto con precedenza rispetto agli altri partecipanti al concorso, anche ove si tratti di soggetto munito di privilegio. La liquidazione dei crediti in prededuzione è per prima, cioè si ha anteriormente alla liquidazione dei crediti per cui si procede, con ciò comportando una deroga al generale principio della par condicio creditorum. Ciò perché si deve procedere al pagamento dei crediti prededucibili prima di giungere a qualsivoglia ripartizione fra i creditori concorrenti, anche se privilegiati.Il pagamento dei prededucibili avviene tramite prelievo dalle disponibilità liquide della procedura, non tenendo conto del ricavato dalla liquidazione dei beni oggetto di pegno ed ipoteca per la parte destinata ai creditori da questi garantiti. I crediti prededucibili liquidi e non contestati vengono soddisfatti man mano che diventano esigibili, con l’autorizzazione del comitato dei creditori. Occorre che non siano stati contestati da questo comitato e che il giudice non li abbia fatti oggetto di non riconoscimento. Se si presume che l’attivo non sia sufficiente a soddisfare tutti i crediti prededucibili, viene creato un piano di riparto dal curatore fallimentare, in considerazione dei criteri della graduazione fra crediti prededucibili privilegiati e chirografari e della par condicio creditorum fra creditori di pari grado.

L’acquirente di un immobile da una procedura fallimentare non dovrebbe di regola mai essere chiamato a corrispondere oneri condominiali non pagati prima del suo acquisto in quanto a ciò è obbligata l’amministrazione fallimentare (art. 30 della L. 11 dicembre 2012 n. 220).

La sussistenza di spese condominiali pregresse rappresenta un’anomalia della procedura esecutiva di vendita dell’immobile, che si verifica, di fatto, quando il curatore fallimentare non inserisce gli oneri condominiali nel conteggio degli importi da ricavare dalla vendita.

L’ acquisto di un bene da parte dell’aggiudicatario in sede di esecuzione forzata, pur essendo indipendente dalla volontà del precedente proprietario, ricollegandosi a un provvedimento del giudice dell’esecuzione, ha natura di acquisto a titolo derivativo e non originario, in quanto si traduce nella trasmissione dello stesso diritto del debitore esecutato” (Cass. n. 20037/10).

Pertanto, la situazione dell’aggiudicatario che acquista il bene in sede di esecuzione forzata, con il decreto di trasferimento, è identica a quella di chi acquista da un privato, con il rogito notarile.

Di conseguenza, l’amministratore può chiedere all’acquirente-aggiudicatario anche i contributi condominiali del precedente proprietario-fallito, in quanto il decreto di trasferimento dell’immobile acquistato all’asta giudiziaria si limita soltanto a liberare l’immobile da pregressi pignoramenti, ipoteche e privilegi speciali di cui fossero stati titolari i creditori (c.d. effetto “purgativo”), ma non interferisce per nulla con le spese condominiali che afferiscono al bene e lo seguono.

La vendita all’asta, per la precisa e tassativa espressione dell’art. 586 c.p.c. (cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie) non libera quindi il nuovo proprietario dal pagamento dei contributi condominiali.

l’art. 63 disp. att. c.c., sancisce che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente rispetto alla data del decreto di trasferimento e non in riferimento alla data del fallimento.