Proviamo ad offrire il nostro punto di vista cercando di dissipare i dubbi sollevati.
Anticipando la conclusione cui secondo noi occorre giungere, diciamo subito che confermiamo la risposta che abbiamo precedentemente dato.
Come abbiamo detto, in forza dell’art. 63 disp. att. c.c. l’acquirente è obbligato verso il condominio, in solido con il venditore, per gli onri condominiali relativi all’anno in corso ed all’anno precedente al decreto di trasferimento.
Questo ha posto un problema di individuazione della delibera cui fare riferimento per verificare se essa rientri o meno nel biennio considerato dalla norma.
E così, in tema di interventi di straordinaria manutenzione la Corte di Cassazione ha statuito che In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione. Di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. cod. civ.. (Cass., 3.12.2010, n. 24654, ove si è precisato che invece, le spese necessarie alla manutenzione ordinaria, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi nell’interesse comune occorre avere riguardo al momento in cui sorge la relativa obbligazione, indipendentemente dall’inserimento in bilancio, anche precedente, della relativa spesa, in quanto la loro erogazione effettiva non è mera esecuzione della delibera assembleare e l’appostazione di una somma nel bilancio preventivo ha la mera finalità di convalidare la congruità delle spese che il condominio prevede di dovere sostenere per le attività comprese nell’ordinaria gestione condominiale).
Negli stessi termini si è espressa Cass., Sez. VI,- II, 22/06/2017, n. 15547, nonché Cass. Sez.VI,- II, 10/09/2020, n. 18793, nella quale si è precisato che “Ai fini dell'insorgenza del debito di contribuzione per le spese di manutenzione straordinaria di un edificio condominiale, deve farsi riferimento all'approvazione della delibera assembleare che determini l'oggetto dell'appalto da stipulare con l'impresa prescelta, ovvero le opere da compiersi e il prezzo dei lavori, fissando gli elementi costitutivi fondamentali dell'opera nella loro consistenza quantitativa e qualitativa, non rilevando l'esistenza di una deliberazione programmatica e preparatoria”.
Confermiamo dunque che se la delibera è intervenuta nel biennio di riferimento, l’acquirente è obbligato anche per spese di straordinaria amministrazione.
La sentenza citata non deroga questo principio, ma afferma una cosa diversa, e cioè che il vincolo di solidarietà vale nei confronti del condominio, non già nei confronti del creditore del condominio.
La sentenza infatti precisa che “non può … essere obbligato in via diretta verso il terzo creditore, neppure per il tramite del vincolo solidale ex art. 63, disp. att. c.c., chi non fosse condomino al momento in cui sia insorto l'obbligo di partecipazione alle relative spese condominiali, nella specie per l'esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni, ossia alla data di approvazione della delibera assembleare inerente i lavori”.
