Buongiorno, due anni fa ho acquistato all’asta un appartamento e l’amministratore condominiale mi ha richiesto le spese per lavori straordinari deliberati due anni prima della data del decreto di trasferimento. Sono venuto a conoscenza da poco che io ero tenuto a pagare le spese dei lavori deliberati nell’anno in corso e nell’anno precedente l’anno del decreto di trasferimento, ma purtroppo due anni fa pagai queste spese per un ammontare di circa 6000 € fidandomi dell’amministratore. Per ottenere il risarcimento della somma mi sono recato da un legale il quale però mi ha detto che l’avvocato del condominio in caso di contenzioso potrebbe far ricorso all’articolo che cita l’arricchimento senza giusta causa e potrei pertanto perdere la causa. Vorrei un vostro parere in merito. Grazie
Spese condominiali arretrate arricchimento
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- Ultimo messaggio 25 luglio 2020
Non ci sembra che la eccezione di ingiustificato arricchimento possa essere validamente opposta.
Ad impedirlo è il fatto che ad avvantaggiarsi della delibera sia stato il condomino moroso, e non già il terzo che a questi sia successivamente subentrato per aver acquistato il bene.
Presupposto dell'arricchimento, infatti, è che all'impoverimento di un soggetto faccia immediato e contestuale seguito l'arricchimento di un altro in forza del medesimo fatto costitutivo, (Cass., Sez. III, 24/09/2015, n. 18878), laddove invece nel caso della domanda l'eventuale arricchimento sarebbe conseguenza di un evento ulteriore, rappresentato dall'acquisto dell'immobile.
Buongiorno avrei una domanda. Ho pagato le spese condominiali dell'anno in corso e dell'anno precedente, l'esecutato però era moroso da numerosi anni, pertanto, il condomnio ha deliberato il riparto di quanto ancora dovuto tra tutti i condomini, me compreso. Dopo aver pagato per i due anni di mia spettanza, perchè obbligato in solido, ora mi trovo a pagare anche quota parte del debito per gli anni precedenti. E' corretta tale delibera?
Alessandro
Ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.p.c. "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente".
La delibera assembleare non può derogare al criterio di riparto che abbiamo sopra indicato, poiché essa si pone inevitabilmente in contrasto con le previsioni di una norma imperativa.
Una delibera siffatta, ove adottata, sarebbe insanabilmente nulla.
In questi termini si è espressa la giurisprudenza (in un caso diverso, ma i cui connotati di fondo coincidono) laddove ha affermato che "La delibera condominiale che, a maggioranza ed in deroga al criterio legale del consumo effettivamente registrato o del valore millesimale delle singole unità immobiliari servite, ripartisca in parti uguali tra queste ultime le spese di esercizio dell'impianto di riscaldamento centralizzato è, indipendentemente dal precedente criterio di riparto adottato nel condominio, nulla per impossibilità dell'oggetto, giacché tale statuizione, incidendo sulla misura degli obblighi dei singoli condomini fissata dalla legge o per contratto, eccede le attribuzioni dell'assemblea e pertanto richiede, per la propria approvazione, l'accordo unanime di tutti i condomini, quale espressione della loro autonomia negoziale" (Cass. Sez. II, 04/08/2017, n. 19651).
Peraltro, essa si sostanzierebbe nella costituzione, in capo all’acquirente, di una obbligazione propter rem atipica, e come tale inammissibile (così, anche recentemente, cass., sez. II, 24.10.2018, n. 26987).
