Cerchiamo di rispondere separatamente a ciascuna delle domande formulate.
A nostro avviso l’affermazione secondo la quale non è stato nominato un custode e quindi i beni non sono visitabili è doppiamente errata.
In primo luogo in quanto un custode esiste sempre, e nella peggiore delle ipotesi è lo stesso debitore esecutato. Ciò in forza della previsione di cui all’art. 559, comma primo, c.p.c., a mente del quale con il pignoramento il debitore esecutato è costituito ex lege custode della cosa.
In secondo luogo perché i potenziali acquirenti hanno un vero e proprio diritto di procedere alla visita dell’immobile (sancito dall’ultimo comma dell’art. 560 c.p.c.), anche se ci rendiamo conto del fatto che l’esercizio di questo diritto potrebbe essere di fatto negato ove la custodia del bene fosse rimasta in capo al debitore.
Corretta, invece, è l’affermazione del delegato in ordine alla impossibilità di presentare una offerta cumulativa per tutti i lotti. Invero, la circostanza che siano stati formati più lotti rende possibile lo svolgimento delle operazioni di vendita per ciascuno di essi, consentendo ad esempio che un soggetto presenti offerta di acquisto, partecipando poi alla eventuale gara tra gli offerenti in relazione ad uno solo o ad alcuni di essi.
Dunque, se lei è interessato a tutti i lotti deve concorrere per ciascuno di essi, tenendo presente che per ogni lotto potrebbe svolgersi una gara tra gli offerenti.
Quanto alle spese, occorre operare una distinzione. Le imposte andranno calcolate per ogni lotto, considerando ciascuno di essi come una vendita a sé. A rigore, essi potrebbero anche essere contenuti in un unico decreto di trasferimento, che tuttavia dovrebbe essere assoggettato ad una imposta pari alla somma delle imposte che graverebbero su ogni lotto.
Diverso è il discorso relativo al compenso spettante al professionista delegato.
Esso è disciplinato dal Decreto ministeriale 15 ottobre 2015, n. 227, il quale pone a carico dell’aggiudicatario, la quota parte (50%) del compenso dovuto al professionista delegato per la fase del trasferimento della proprietà del bene, il cui importo varia in relazione al prezzo di aggiudicazione, e cioè:
Quando il prezzo di aggiudicazione è pari o inferiore a euro 100.000, il costo del compenso a carico dell’aggiudicatario è pari ad €. 550,00;
Quando il prezzo di aggiudicazione o il valore di assegnazione è superiore a euro 100.000 e pari o inferiore a euro 500.000 il costo del compenso a carico dell’aggiudicatario è pari ad €. 825,00;
quando il prezzo di aggiudicazione o il valore di assegnazione è superiore a euro 500.000 il costo del compenso a carico dell’aggiudicatario è pari ad €. 1.100,00
A questi importi vanno aggiunti il contributo previdenziale (4%) e l’IVA (ove il regime fiscale del delegato preveda il versamento dell’IVA).
Occorre infine tenere presente che l’art. 2 comma due del medesimo decreto prevede che “Quando le attività di cui al comma 1, numeri 1), 2) e 3) riguardano più lotti, in presenza di giusti motivi il compenso determinato secondo i criteri ivi previsti può essere liquidato per ciascun lotto”. Infine, il successivo comma 7 stabilisce che “In presenza di giustificati motivi, il compenso a carico dell’aggiudicatario o dell’assegnatario può essere determinato in misura diversa da quella prevista dal periodo precedente”.
Traendo le fila delle norme e dei parametri appena richiamati, nel suo caso il compenso dovuto al professionista dovrebbe essere complessivamente (e non per ciascun lotto) pari ad €. 550,00 oltre cap ed IVA. È tuttavia verosimile (e secondo noi anche giusto) che, trattandosi di più lotti, esso venga aumentato dal Giudice dell’esecuzione sulla scorta delle precisazioni sopra formulate, anche se non siamo in grado di dire in quale misura, poiché questo dipende dalla decisione che il Giudice assumerà in relazione all’andamento della procedura.
Quanto ai costi di trasferimento (che andranno calcolati per ciascun lotto), osserviamo che essi, fatto salvo quanto abbiamo appena detto e quanto tra un attimo diremo, sono identici a quelli che si sostengono in occasione delle ordinarie vendite negoziali.
Tuttavia l’art. 16, comma 1 del D.L. 14/02/2016, n. 18, convertito, con modificazioni, con l 8 aprile 2016, n. 49 dispone che gli atti e i provvedimenti recanti il trasferimento della proprietà o di diritti reali su beni immobili emessi, a favore di soggetti che svolgono attività d'impresa, nell'ambito di una procedura giudiziaria di espropriazione immobiliare o fallimentare sono assoggettati alle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna (quindi per un totale di €. 600,00) a condizione che l'acquirente dichiari che intende trasferirli entro 5 anni (l’originario della norma, che prevedeva un termine di 2 anni, è stato così modificato dall'art. 1, comma 32, lett. a), L. 11 dicembre 2016, n. 232, a decorrere dal 1° gennaio 2017).
Il comma 2 bis della medesima disposizione prevede poi le medesime agevolazioni per gli acquisti della prima casa.
Per effetto dell'art. 1, comma 32, lett. c), L. 11 dicembre 2016, n. 232, queste disposizioni si applicheranno ai trasferimenti eseguiti fino al 30 giugno 2017.
Infine, quanto alla domanda giudiziale, avvertiamo che essa non sarà cancellata (poiché le domande giudiziali non sono oggetto di cancellazione con il decreto di trasferimento), ma osserviamo anche che, sulla scorta dei dati che ci ha fornito, essa non reca alcun pregiudizio all’acquirente.
