SOPRALLUOGO CON CUSTODE

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Ultimo messaggio 27 aprile 2021

della72 pubblicato 31 marzo 2021

Buongiorno,

a seguito sospensione procedure causa Covid, attendo da un anno la liberazione dell'immobile acquistato in asta nel 2018 (quasi 3 anni fà). L'immobile è attualmente occupato dall'esecutato. Dieci giorni fà ho richiesto ed effettuato un sopralluogo con il custode per verificare lo stato di manutenzione dell'immobile. Premetto che avevo visionato l'immobile nel maggio 2018 prima di presentare offerta e come indicato in perizia si segnalava la necessità di semplici interventi di manutenzione ordinaria per la presenza di infiltrazioni d'acqua da due lucernari oltre che la necessità di completare i marciapiedi e terrazzamento esterni che si presentavano coperti solo di guaina isolante, privi di pavimentazione e quindi esposti ad intemperie. Ad oggi sono trascorsi 5 anni dalla data in cui il tecnico ha redatto la perizia di stima e quasi 3 anni da quando è avvenuta l'aggiudicazione. Secondo il custode lo stato dell'immobile è invariato ma ho potuto vedere di persona che non è assolutamente così. Poichè è evidente uno stato generale di degrado, non sembra neppure che sia abitato da quanto caos e porcizia regnino ovunque. La preoccupazione più grande sono comunque le infiltrazioni d'acqua che hanno danneggiato ulteriormente le zone interessate e si presentano anche nell'interrato dove in perizia non erano indicate dovute sicuramente alla mancata riparzione e/o sostituzione della guaina esterna che ad oggi ha bisogno di essere completamente sostituita (parliamo di oltre 60 mq). Ho fatto scrivere nel verbale che ritengo siano necessari urgenti interventi di manutenzione e riparazione. A questo punto chiedo cosa posso fare per evitare maggiori danni, se posso chiedere il parere anche del tecnico incaricato a suo tempo della stima visto che il custode non ha assolutamente le competenze tecniche per esprimersi in merito. Se possibile far eseguire al custode la manutenzione e riparazione della guaina almeno dove necessario il tutto a spese delle procedura o chiedere l'intervento di un CTU. Grazie in anticipo. Cordiali saluti

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inexecutivis pubblicato 04 aprile 2021

Nel rispondere alla domanda occorre muovere dalla premessa per cui va esclusa la possibilità di chiedere ed ottenere ristoro in seno alla procedura esecutiva, poiché ai sensi dell’art. 2922 c.c., nella vendita esecutiva non trova applicazione la disciplina della garanzia per i vizi della cosa venduta, per cui il comportamento del giudice è stato del tutto corretto e conforme alla legge.

Neppure riteniamo possibile caricare sulla procedura esecutiva le spese di manutenzione straordinaria del bene pignorato (ed ormai trasferito) alla procedura, per quanto si tratti di argomento assai discusso.

Ad oggi la posizione della giurisprudenza di legittimità è quella espressa da Cass. civ. sez. III,22 giugno 2016, n. 12877, la quale occupandosi del caso di un immobile che necessitava di opere di manutenzione necessarie all’immediata conservazione del cespite e ad evitare pericoli alla sua struttura, ha osservato che “rientrano tra le spese da anticiparsi dal creditore procedente ex art. 8 d.p.r. n. 115 del 2002 non solo le spese giudiziarie vere e proprie, ma anche quelle spese, anch’esse immanenti alla realizzazione dello scopo proprio dell’espropriazione forzata, in quanto intese ad evitarne la chiusura anticipata, quali le spese necessarie al mantenimento in esistenza del bene pignorato, come quelle che attengono alla sua struttura o sono intese ad evitarne il crollo o, in genere, il perimento. Tali spese, se onorate dal custode con i fondi della procedura, risulteranno in senso lato "prededucibili", nel senso che l’importo relativo non entrerà a far parte dell’attivo; mentre dovranno essere rimborsate, come spese privilegiate ex art. 2770 cod. civ., al creditore che le abbia corrisposte, ottemperando al provvedimento del giudice dell’esecuzione che ne abbia posto l’onere dell’anticipazione a suo carico. Restano, invece, escluse dalle spese "necessarie", da onorarsi in via di anticipazione dal creditore procedente ai sensi della norma cit., quelle spese che non abbiano un’immediata funzione conservativa della stessa integrità del bene pignorato e, quindi, le spese dirette alla manutenzione ordinaria o straordinaria dell’immobile, così come gli oneri di gestione condominiale”.

A questo punto l’unica possibilità è quella di chiedere al giudice l’autorizzazione ad intervenire con urgenza per eseguire gli interventi necessari ad evitare l’aggravarsi dei danni, fermo restando che dei relativi costi dovrà farsi carico l’aggiudicatario, ferma restando la possibilità di rivalersi nei confronti dell’occupante.

Dobbiamo in conclusione aggiungere il fatto che in alcuni casi i tribunali accordano (con il consenso dei creditori) una riduzione del prezzo.

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della72 pubblicato 27 aprile 2021

Buongiorno, Vi aggiorno che il giudice dopo aver letto il verbale depositato dal custode ha ordinato all'esecutato di effettuare le necessarie riparazioni e manutenzioni concendendo 10 giorni di tempo per intervenire. Ha disposto inoltre che il custode verifichi e relazioni al GE circa l'attuazione da parte dell'esecutato circa gli interventi conservativi necessari. Il Ge si è riservato di adottare a seguito dell'esito gli opportuni provvedimenti. Visto che si tratta di interventi piuttosto importanti "infiltrazioni d'acqua" in più punti dell'immobile che persistono da diversi anni, mi chiedo visto che qua è da mesi che non piove come puo' il custode verificare ed esprimersi in merito?