Significato voce nell'avviso di vendita

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Ultimo messaggio 07 dicembre 2020

faysarrahman pubblicato 27 novembre 2020

Salve,

stavo leggendo un avviso di vendita e non mi è chiaro un punto:

2. qualora l'immobile sia gravato da ipoteca iscritta a garanzia di mutuo concesso ai sensi del T.U. 16 luglio 1905, n. 646, richiamato dal D.P.R. 21 gennaio 1976 n. 7 ovvero ai sensi dell'art. 38 del Decreto legislativo 10 settembre 1993 n. 385 (mutuo fondiario), l'aggiudicatario dovrà versare direttamente all'Istituto mutuante, nel termine per il versamento del saldo del prezzo, la parte del prezzo corrispondente al credito dell'Istituto per capitale, interessi, accessori e spese di procedura nei limiti di quanto disposto dall'art.2855 c.c.., così come individuata dal delegato. L'eventuale somma residua dovrà essere versata con le modalità indicate sub punto 1); l'aggiudicatario dovrà tempestivamente consegnare al delegato l'originale della quietanza rilasciata dall'istituto di credito;

Cosa significa? Se mi aggiundico l'immobile devo pagare (oltre al prezzo di aggiundicazione) altre somme al creditore?

Grazie mille

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inexecutivis pubblicato 02 dicembre 2020

Assolutamente no.

A norma dell’art. 41, comma quarto, TUB, “Con il provvedimento che dispone la vendita o l’assegnazione il Giudice dell’esecuzione prevede, indicando il termine, che l’aggiudicatario o l’assegnatario, che non intendano avvalersi della facoltà di subentrare nel contratto di finanziamento, versino direttamente alla banca la parte del prezzo corrispondente al complessivo credito della stessa. L’aggiudicatario o l’assegnatario che non provvedano al versamento nel termine stabilito sono considerati inadempienti ai sensi dell’art. 587 del codice di procedura civile”.

La norma cioè prevede che nelle procedure in cui il creditore è un creditore fondiario (si tratta cioè, in via generale, di un istituto di credito che ha concesso un finanziamento garantito da ipoteca) l’aggiudicatario, invece di versare il prezzo in favore della procedura, debba versarlo direttamente al creditore (fondiario). Si tratta, come si vede, di una norma di favore per le banche, le quali in questo modo ottengono immediatamente la porzione di saldo prezzo.

Ed allora, la previsione (peraltro assai frequente) contenuta nell’avviso di vendita non fa altro che disciplinare concretamente le modalità attraverso cui questa norma è chiamata concretamente ad opere.

Il dato normativo così ricostruito consente di affermare che mai l’aggiudicatario potrà essere chiamato a versare una somma superiore al prezzo di aggiudicazione.

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faysarrahman pubblicato 02 dicembre 2020

Salve,

grazie mille dell'esaustiva risposta ora è molto chiaro; quindi in ogni caso, aldilà del fatto che si versi la somma del prezzo di aggiudicazione direttamente al creditore fondiario o alla procedura, non si va a versare ulteriori somme (oltre chiramente agli oneri e imposte) ma il prezzo finale da saldare è pari al prezzo dell'offerta.

Vorrei approfittare della vostra gentilezza per chiedervi ulteriori due quesiti:

1) se conviene avvalersi della facoltà di subentrare nel contratto di finanziamento e in caso i vantaggi/svantaggi.

2) consigliate di prendere in considerazioni aste con immobili in porprietà superficiaria dove il porprietario del terreno è il comune e dove sussiste una convenzione fino al 2084 con la possibilità di acquistare anche il terreno per circa 10/15 mila euro.

Grazie mille

Buongiorno

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inexecutivis pubblicato 03 dicembre 2020

La convenienza in ordine la subentro nel contratto di finanziamento contratto dal debitore esecutato andrà valutata caso per caso. Così, ad esempio, se l’importo delle rate scadute, degli accessori e delle spese è superiore al prezzo di aggiudicazione, l’istituto non sarà sostanzialmente applicabile.

Allo stesso modo, se il valore del capitale residuo da restituire è maggiore della differenza tra prezzo di aggiudicazione e rate scadute, esso non sarà conveniente poiché l’aggiudicatario sarebbe chiamato a restituire, in linea capitale, una somma (cui andranno aggiunti gli interessi corrispettivi previsti nel contratto di mutuo) maggiore del prezzo di aggiudicazione.

In definitiva esso, mediamente, conviene solo quando il prezzo di aggiudicazione è superiore all’importo del capitale residuo più le spese di procedura. In questo caso, subentrando nel contratto di mutuo, una parte del prezzo di aggiudicazione potrà essere versata (mediante subentro nel contratto) alle condizioni stabilite nel mutuo stipulato dal debitore.

Quanto alla proprietà superficiaria, si tratta di ipotesi frequenti, che in linea di massima vengono praticate dal mercato.