Riscossione affitto prima del decreto di trasferimento

Difficile dare una risposta "buona per tutte le stagioni" alla domanda prospettata.

In liena generale la nomina a custode dell'aggiudicatario è certametne utile quando l'immobile è libero, poichè ciò consente di averne la immediata disponibilità.

Diverso è il caso di immobile occupato, poichè il custode in questo caso subentra nell'obbligo di custodia di cui all'art. 2051 cc, per cui è tenuto ad un dovere quantomeno di vigilanza.

Quanto alla legittimazione dell'aggiudicatario custode ad eseguire interventi di regolarizzazione urbanistica, riteniamo che la risposta sia in linea generale negativa.

Occorre partire dalla previsione dell’art. 11, comma primo, del d.P.R. n. 380/2001 (testo unico dell’edilizia), che a sua volta riprende, in parte qua, l’art. 4 della legge n. 10/1977, a mente del quale il permesso di costruire viene rilasciato “al proprietario dell’immobile o a chi abbia titolo per richiederlo”( T.A.R. Emilia-Romagna Bologna Sez. II Sent., 18/05/2017, n. 387, ha affermato che la stessa legittimazione è richiesta per gli interventi edilizi realizzabili in regime di SCIA o DIA).

La giurisprudenza amministrativa (Cons. Stato, sez.V, 28 maggio 2001, n. 2881; Tar Veneto 24 luglio 2001, n. 2221) ha affermato, per un verso, che la legittimazione a richiedere il rilascio del titolo edilizio deve fondarsi necessariamente su un diritto reale (usufrutto, uso, abitazione, superficie, enfiteusi, servitù), o almeno su un diritto obbligatorio che riconosca all'istante la disponibilità giuridica e materiale del bene, nonché la relativa potestà edificatoria; per altro verso, ha ritenuto che una semplice relazione di fatto, come il possesso del bene, benché tutelata dall'ordinamento, non è idonea a conferire il diritto ad ottenere dalla P.A. l'atto di assenso edificatorio.

Tuttavia, la stessa giurisprudenza ha riconosciuto l'astratta idoneità del contratto di locazione a trasferire la disponibilità dell'area, presupposto imprescindibile per proporre la domanda di concessione.

Dubbia, inoltre, è la legittimazione del promissario acquirente in forza di un contratto preliminare, poiché il trasferimento del diritto avviene, di regola, solo al momento della stipula del contratto definitivo (Consiglio Stato, sez. V, 20 ottobre 1994, n. 1200).

Tuttavia, è stato evidenziato che «il promissario acquirente di un terreno edificabile, che ne abbia il possesso incontestato e pacifico in forza di un’apposita clausola di un contratto preliminare di compravendita è legittimato, ai sensi dell’ art. 4, legge 28 gennaio 1977, n. 10, ad ottenere il rilascio della concessione edilizia per un intervento costruttivo da realizzare su quel terreno, perché tale norma privilegia la disponibilità titolata dell’area, anche di natura non dominicale e non contrasta con le leggi civili, che non ammettono il trasferimento della concessione edificatoria di natura personale» (Consiglio di Stato, sez. V, 18 giugno 1996, n. 718).

T.A.R. Campania Napoli Sez. IV, 10/11/2017, n. 5329 ha affermato che “E' titolato ad ottenere il permesso di costruire non solo il proprietario del bene, ma anche il titolare di diritti reali o personali che abbia, per effetto di questi, la facoltà di eseguire i lavori”.

Sulla scorta del panorama giurisprudenziale richiamato ci sembra che riconoscere la legittimazione a richiedere il rilascio di un permesso di costruire in sanatoria da parte del mero aggiudicatario sia difficile.

L’unico appiglio sul quale potrebbe tentarsi di fare leva è quello rappresentato da quella giurisprudenza della Corte di Cassazione (sez. III, 30 giugno 2014, n. 14765) secondo la quale nella vendita forzata l'aggiudicatario acquista all'esito dell'"iter" esecutivo uno ius ad rem condizionato al versamento del prezzo.

L'unico modo sarebbe quello di ottenere l'autorizzazione da lgiudice alla regolarizzazione ,a essa verrebbe certamente (e giustamente) negata.