Buon pomeriggio,
sono un professionista delegato commercialista. Vi pongo il quesito che segue. Per l'attuazione di un eventuale ordine di liberazione di un immobile che verrà disposto dal giudice è necessaria la nomina di un legale o posso procedere personalmente? Trovando applicazione il novellato art. 560 c.p.c., con quali modalità, poi, dovrà essere effettuato il rilascio? Sarà il giudice ad indicarle ogni volta?
Grazie
Riteniamo che la risposta alla sua domanda possa trarsi (almeno in parte) dalla prima parte del quarto comma dell’art. 560 c.p.c., ai sensi del quale l’ordine di liberazione “è attuato dal custode secondo le disposizioni del giudice dell'esecuzione immobiliare, senza l'osservanza delle formalità di cui agli articoli 605 e seguenti”.
Da questa espressione si ricava in modo inequivocabile il dato per cui:
1. l’esecuzione dell’ordine di liberazione non da luogo ad un autonomo procedimento esecutivo per rilascio;
2. esso è attuato direttamente dal custode (il quale, non dovendo introdurre una esecuzione per rilascio ex art. 605 e ss non avrà la necessità di munirsi del ministero di un avvocato);
3. sarà il Giudice dell'esecuzione immobiliare a disciplinare le modalità di esecuzione dell’ordine di liberazione.
Non possiamo rispondere al quesito relativo alle modalità del rilascio, in quanto esse saranno dettate dal Giudice dell’esecuzione. Certamente, per quanto sopra detto, viene meno il problema del rispetto dei rigori formali dell’art. 605 ss c.p.c., sebbene al contempo la figura del Giudice dell’esecuzione immobiliare e del custode stesso assumano assoluta centralità, essendo sparito del tutto il ruolo dell’ufficiale giudiziario.
Quanto alla decorrenza applicativa della nuova disciplina, si tenga presente che essa si applicherà agli ordini di liberazione disposti, anche nei procedimenti in corso, successivamente al decorso del termine di 30 giorni dalla data di entrata in vigore delle legge di conversione decreto legge, e quindi dal 2 agosto 2016.
Salve,
con questa nuova procedura il custode fa istanza al giudice che quindi dispone la liberazione dell'immobile. Nel caso in cui l'immobile sia stato già venduto e sia stato emesso da tempo il decreto di trasferimento è necessario avvisare l'esecutato che si è fatta questa istanza al G.E. specificando data e ora dell'intervento ?
Oppure il custode, con forze dell'ordine e fabbro al seguito, si reca nel luogo dell'immobile e sostituisce le serrature senza dire niente all'esecutato (che da tempo ha ricevuto il decreto di trasferimento, ha liberato l'immobile ma rifiuta di consegnare le chiavi) ?
Riteniamo che la risposta alla prima parte della sua domanda si ricavi dalla lettera dell’art. 560, comma terzo, c.p.c., nella porzione che non è stata toccata dalle modifiche apportate dal d.l. 59/2016, e che per comodità di lettura riportiamo in carattere sottolineato nel trascrivere la norma: Il giudice dell'esecuzione dispone, con provvedimento impugnabile per opposizione ai sensi dell’art. 617, la liberazione dell'immobile pignorato senza oneri per l’aggiudicatario o l’assegnatario o l’acquirente, quando non ritiene di autorizzare il debitore a continuare ad abitare lo stesso, o parte dello stesso, ovvero quando revoca l’autorizzazione, se concessa in precedenza, ovvero quando provvede all'aggiudicazione o all'assegnazione dell'immobile. Per il terzo che vanta la titolarità di un diritto di godimento di un bene opponibile alla procedura il termine per l’opposizione decorre dal giorno in cui si è perfezionata nei confronti del terzo la notificazione del provvedimento15.
Come si vede, il momento dell’aggiudicazione costituisce il momento ultimo nel quale l’ordine di liberazione deve essere emesso (cfr, sul punto, da ultimo, Cass. 6836/2015), e dunque nel caso (da lei prospettato) in cui sia già stato emesso il decreto di trasferimento, in teoria l’ordine di liberazione dovrebbe essere stato già adottato.
Ove questo non fosse avvenuto, riteniamo che il custode (il quale rimane tale anche dopo la pronuncia del decreto di trasferimento, e sino a quando il possesso del bene non venga trasferito in capo all’aggiudicatario) abbia l’obbligo di attivarsi affinché il Giudice emetta l’ordine di liberazione, posto che il decreto di trasferimento non fa venire meno la legittimazione del custode a curare la liberazione dell’immobile. Lo si ricava agevolmente dal quarto comma dell’art. 560, a mente del quale l’ordine di liberazione è eseguito dal custode anche dopo la pronuncia del decreto di trasferimento, a meno che l’aggiudicatario o l’assegnatario non lo dispensino.
Quanto alle modalità di esecuzione dello stesso, sarà il Giudice, come abbiamo detto nella precedente risposta, a dettarle. Riteniamo comunque che, nel silenzio della legge e salvo diverse istruzioni impartite dal Giudice dell’esecuzione, il debitore vada avvertito del giorno e dell’ora in cui il custode, eventualmente assistito dalla forza pubblica, si recherà presso l’immobile per immettere l’aggiudicatario nel possesso del bene, quanto meno per consentirgli di organizzarsi per la liberazione dello stesso (ove non lo abbia già fatto).
Salve , io ho gia avuto il decreto di trasferimento a novembre, ora in gennaio, visto che sono venuto a conoscenza di questa nuova procedura ho fatto istanza al giudice di nominare post decreto un custode, che ha ordinato di fissare una data in cui il custode con le forze dell ordine entrerà nell immobile ," previo formale avviso di rilascio tramite raccomandata A/R da effettuare almeno 15 giorni prima la data fissata per il rilascio". Ora il mio quesito è questo: il debitore è noto per non ritirare le raccomandate. La data da fissare deve essere comprensiva dei tempi di deposito (quindi 10gg deposito + 15gg preavviso totale 25)? oppure i 10 giorni di deposito sono già contemplati nei 15 giorni di preavviso?
Altra domanda: visto che nel decreto di trasferimento di novembre già notificato, il giudice aveva imposto di liberare l immobile entro 15 giorni, non si potrebbe considerare già trascorso il tempo di preavviso per poter prendere possesso dell 'immobile ?Grazie
Ci pare di capire, dal contenuto delle domande poste, che siano stati fissati due termini, in due diversi atti.
Quello di 15 giorni, contenuto nel decreto di trasferimento, e quello, sempre di 15 giorni, contenuto nell’ordine di liberazione.
Se così è, (e venendo alla seconda domanda) il decorso del termine fissato nel decreto di trasferimento autorizza esclusivamente l’esecuzione per rilascio (ai sensi degli artt. 605 e ss c.p.c.) del decreto di trasferimento medesimo, che ai sensi dell’art. 586, ultimo comma, c.p.c., costituisce titolo esecutivo per il rilascio.
Quanto al primo quesito, dal tenore letterale del provvedimento, da lei virgolettato, ci sembra di comprendere che il preavviso sia di soli 15 giorni, e non 15 più 10.
Mi sono aggiudicato un appartamento che nell'avviso d'asta risultava libero e dove era stata fatta la modifica della serratura. Dopo l'assegnazione ho avuto anche la nomina come custode e le chiavi.
il proprietario ha ancora la residenza nell'appartamento ma di fatto sembrerebbe tornato in romania, al momento non sono stato in grado di rintracciarlo.
Sto aspettando il decreto di trasferimento ma vorrei capire se posso buttare/spostare questi mobili.
Ci sarebbe anche una difformità ediliza di ridistribuzione degli spazi ma vorrei dopo il decreto fare subito un progetto differente è questo possibile o devo ripristinare prima l'appartamento?
Grazie per l'attenzione
Salve, mi sono aggiudicato una casa all'Asta nel novembre 2016, importo saldato interamente a dicembre 2016.
L'abitazione in questione è occupata dall'esecutato che vive unitamente alla moglie ed al figlio di anni 35...
Il custode delegato dal G.E. ha istruito la pratica come da prassi... a distanza di 3 mesi, non avendo notizie sul decreto di trasferimento dell'immobile, ho chiesto informazione alla cancelleria del Tribunale se c'erano delle novità e, in quell'occasione, apprendo che nella pratica istruita dal custode che tra l'altro è anche un avvocato, c'era un errore sulla data di nascita dell'esecutato e la mia pratica era ferma all'Agenzia delle Entrate per la rettifica. Premetto che il custode, non sapendo di tale errore, viene prontamente avvertito da me, ovviamente al solo fine di porvi rimedio e sanarlo.
Il custode palesemente infastidito della mia iniziativa intrapresa, ha esternato il suo disappunto nei miei confronti... dicendomi che non avrei dovuto prendere tale iniziativa e ora mi ritrovo da novembre del 2016 (data aggiudicazione asta) a giugno 2017 che non so ancora come fare per ottenere in tempi leciti e previsti il decreto di trasferimento dell'abitazione.
Ho altresì pregato il custode, che continuamente si nega al telefono e quelle poche volte che riesco ad entrarci in contatto non fa altro che dirmi che bisogna attendere, di avere l'urgenza di entrare in possesso dell'immobile perchè mi ritrovo con mia moglie in gravidanza, con data prevista parto a settembre e che stiamo vivendo attualmente in albergo sostenendo spese esorbitanti.
La mia domanda è questa: cosa posso fare, come privato cittadino, per velocizzare la pratica del decreto di trasferimento;
una volta ottenuto il tanto atteso decreto, cosa posso fare per entrare in possesso dell'immobile in tempi ragionevoli ? magari nominare un avvocato, oppure fare un istanza al G.E. esponendo le mie difficoltà e le spese che sto sostenedo.
Ultima domanda, il custode mi ha informato che l'esecutato ha un tumore e che spesso si reca in ospedale per le previste terapie, questo suo stato di salute, potrebbe far ritardare il mio ingresso nell'abitazione.
Grazie per l'attenzione e per il servizio offerto.
Cerchiamo di rispondere separatamente alle domande proposte dagli utenti francesco822 e vito.b.
A proposito della questione prospettata da francesco822 rileviamo quanto segue.
In ordine alla sorte dei beni mobili presenti nell’immobile non siamo in grado di fornire una risposta precisa, in quanto non sappiamo se nel procedimento di liberazione dell’immobile siano state rispettate, o meno, le prescrizioni di cui all’art. 560, comma quarto, oppure 608 c.p.c.
Le norme che abbiamo appena citato, infatti, descrivono le formalità che occorre osservare allorquando, nell’immobile da liberare, siano presenti beni mobili.
Esse hanno un differente perimetro di applicazione, in quanto la prima si svolge quando la liberazione dell’immobile avviene attraverso la messa in esecuzione dell’ordine di liberazione adottato dal Giudice, mentre la seconda opera quando alla liberazione si giunge attraverso una ordinaria esecuzione per rilascio compiuta ex artt. 605 e ss c.p.c..
Avvertiamo che il rilascio degli immobili pignorati dovrebbe avvenire, salvo casi marginali, attraverso la procedura di cui agli artt. 560, comma quarto, c.p.c., mentre le ipotesi di ricorso all’ordinario procedimento esecutivo per rilascio è del tutto marginale.
Fermandoci alla prima norma, allora, dobbiamo osservare che essa così dispone: “Quando nell’immobile si trovano beni mobili che non debbono essere consegnati, ovvero documenti inerenti lo svolgimento di attività imprenditoriale o professionale, il custode intima alla parte tenuta al rilascio ovvero al soggetto al quale gli stessi risultano appartenere di asportarli, assegnandogli il relativo termine, non inferiore a trenta giorni, salvi i casi d’urgenza. Dell’intimazione si dà atto a verbale ovvero, se il soggetto intimato non è presente, mediante atto notificato dal custode. Qualora l’asporto non sia eseguito entro il termine assegnato, i beni o documenti sono considerati abbandonati e il custode, salvo diversa disposizione del giudice dell’esecuzione, ne dispone lo smaltimento o la distruzione”.
Se l’immobile è stato consegnato come libero, riteniamo che la procedura che abbiamo illustrato sia già stata esperita, o che comunque sia stato acquisito il disinteresse del proprietario dei beni mobili all’asporto degli stessi; ciò in quanto, prima di tale momento, l’immobile (proprio perché esistono ancora beni mobili presenti al suo interno) non può qualificarsi "libero".
Ad ogni modo, per mero scrupolo (ma, ribadiamo, solo per mero scrupolo) le suggeriamo di inoltrare al debitore una raccomandata nella quale lo si “invita a ritirare gli oggetti depositati presso l’immobile nel termine perentorio di giorni 30, decorsi i quali gli oggetti medesimi si riterranno abbandonati”.
Con riferimento alle opere abusive presenti, osserviamo che ai sensi dell’art. 46, comma quinto, dpr 380/2001 (meglio noto come Testo Unico dell’edilizia), “L'aggiudicatario, qualora l'immobile si trovi nelle condizioni previste per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, dovrà presentare domanda di permesso in sanatoria entro centoventi giorni dalla notifica del decreto emesso dalla autorità giudiziaria”.
Dunque, come si vede, la norma consente la sanatoria degli abusi edilizi a condizione che essi (ed il suo caso ci pare rientrare in questa condizione) siano suscettibili di sanatoria (a questo fine le opere abusive devono essere conformi agli strumenti urbanistici vigenti nel momento in cui l’abuso è stato realizzato e nel momento in cui la sanatoria viene richiesta).
Fatta questa premessa, a nostro avviso l’abuso è sanabile attraverso la richiesta di un doppio permesso: di sanatoria e modifica.
Rispondiamo ora all’utente vito b.
Il primo suggerimento che ci sentiamo di offrirle è quello di inoltrare formale istanza al Giudice dell’esecuzione chiedendo che il professionista delegato venga sollecitato quanto prima alla predisposizione del decreto di trasferimento ed alla liberazione dell’immobile attraverso la messa in esecuzione dell’ordine di liberazione.
Le modalità attraverso le quali l’ordinamento consente che possa essere liberato un immobile pignorato sono due.
Una prima strada è disciplinata dall’art. 560, commi terzo e quarto, c.p.c., e si attua attraverso l’esecuzione dell’ordine di liberazione.
In particolare, il comma 3 dell’art. 560 dispone che “Il giudice dell'esecuzione dispone, con provvedimento impugnabile per opposizione ai sensi dell’art. 617, la liberazione dell'immobile pignorato senza oneri per l’aggiudicatario o l’assegnatario o l’acquirente, quando non ritiene di autorizzare il debitore a continuare ad abitare lo stesso, o parte dello stesso, ovvero quando revoca l’autorizzazione, se concessa in precedenza, ovvero quando provvede all'aggiudicazione o all'assegnazione dell'immobile. Per il terzo che vanta la titolarità di un diritto di godimento di un bene opponibile alla procedura il termine per l’opposizione decorre dal giorno in cui si è perfezionata nei confronti del terzo la notificazione del provvedimento”.
Il successivo comma quarto prevede che l’ordine di liberazione “è attuato dal custode secondo le disposizioni del giudice dell'esecuzione immobiliare, senza l'osservanza delle formalità di cui agli articoli 605 e seguenti, anche successivamente alla pronuncia del decreto di trasferimento nell'interesse dell'aggiudicatario o dell'assegnatario se questi non lo esentano. Per l'attuazione dell'ordine il giudice può avvalersi della forza pubblica e nominare ausiliari ai sensi dell'articolo 68”.
In alternativa, la disponibilità dell’immobile può essere conseguita attraverso una esecuzione per rilascio da intraprendere ai sensi degli artt. 605 e ss c.p.c., sulla base del decreto di trasferimento, che ai sensi dell’art. 586, ultimo comma c.p.c., costituisce titolo esecutivo per il rilascio. In questo secondo caso i costi (compresi quelli del difensore, che dovrà essere necessariamente incaricato) sono a carico dell’aggiudicatario.
Venendo, infine, ai problemi di salute del debitore, osserviamo quanto segue.
I problemi di salute dell’occupante non possono, in linea generale, impedire la liberazione dell’immobile.
Se si verifica questa eventualità, sarà necessario che il custode (se la liberazione viene eseguita da questi ai sensi dell’art. 560, comma quarto c.p.c.) o l’ufficiale giudiziario (ove si proceda sulla scorta del decreto di trasferimento, ex art. 605 e ss c.p.c.) devono allertare i servizi sanitari affinché siano presenti sul posto affinché, contestualmente alla liberazione, adottino i provvedimenti del caso a tutela della salute dell’occupante, anche mediante trasporto in ospedale, ove necessario.
L’unico limite a questa possibilità e dato da una condizione di intrasportabilità dell’occupante. Ove una simile situazione si verifichi, il suggerimento che ci sentiamo di offrire è quello di chiedere al Giudice la nomina di un medico legale ai sensi dell’art. 68 c.p.c. al fine di far accertare se l’occupante, anche mediante l’adozione delle prescrizioni del caso volte a salvaguardarne la salute, possa o meno essere ricoverato in luogo di cura idoneo. È chiaro inoltre che deve trattarsi di una intrasportabilità assoluta, alla quale non è possibile ovviare nemmeno attraverso l’intervento dei mezzi del servizio 118.
Buongiorno, Mi sono aggiudicata un immobile a novembre 2016. Il decreto di trasferimento è stato emesso a gennaio. L'immobile è occupato dall'esecutato, un'anziana con problemi di salute dovuti all'età. La figlia, a sua volta esecutata, sta facendo tutto quanto possibile per ostacolare il rilascio dell'immobile. Ha richiesto vari rinvii ma dal secondo tentativo di accesso forzoso questi sono stati respinti. Il G.E. ha chiaramente indicato il custode come responsabile della liberazione rimettendo a lui qualsiasi decisione in merito a tali richieste. Siamo giunti al terzo accesso forzoso nel quale sono stati coinvolti medico legale, anestesista, cardiologo e un'ambulaza del 118. La forza pubblica aveva però rifiutato di intervenire in un primo momento rispondendo di inviare una volante solo in caso di effettiva necessità. Dal momento che la figlia dell'anziana rifiutava di far entrare il custode è stata chiamata la polizia che però ha rifiutato di procedere non volendo assumersi alcuna responsabilità. Il custode ha richiesto agli agenti di identificarsi e questi hanno rifiutato. È stato fissato un nuovo accesso dopo 20 giorni ma mi chiedo in quale modo si possa liberare l'immobile data la resistenza degli esecutati. Tutte le condizioni sono state rispettate e adottate tutte le cautele ma senza l'ausilio della forza pubblica anche il custode si trova nell'impossibilità di rilasciarci l'immobile. Cosa dobbiamo aspettarci? È bene coivolgere un legale?
La situazione prospettata è abbastanza spiacevole.
Il novellato art. 560, comma quarto, c.p.c. stabilisce che “per l’attuazione dell’ordine il giudice può avvalersi della forza pubblica”.
In questi termini si esprimono in generale gli artt. gli artt. 68 c.p.c. e 14 Ord. Giudiziario Anch’essi consentono al Giudice di avvalersi della forza pubblica per il compimento di attività inerenti ai processi e, segnatamente, ai processi di esecuzione forzata.
L’assistenza della forza pubblica in fase esecutiva costituisce collaborazione all’esecuzione forzata ed è strumentale rispetto al provvedimento giurisdizionale (in proposito, Corte Cost. 24.7.1998, n. 321).
La giurisprudenza della Corte di Cassazione ha precisato sul punto che “l’autorità amministrativa richiesta di concorrere con la forza pubblica all’esecuzione del comando contenuto nel titolo esecutivo ha il dovere di prestare i mezzi per l’attuazione in concreto dello stesso onde realizzare il fine ultimo della funzione sovrana della giurisdizione … L’apprestamento di tali mezzi da parte della pubblica amministrazione è, pertanto, assolutamente doveroso” (Cass., 26.2.2004, n. 3873).
Solo l’assoluta impossibilità (ma non è certamente questo il caso che la riguarda) di prestare assistenza può giustificare un temporaneo diniego da parte dell’ Autorità a fronte di una legittima richiesta da parte del Giudice o dei suoi ausiliari, poiché sussiste “un diritto soggettivo ad ottenere dall’amministrazione le attività necessarie all’esecuzione forzata del provvedimento, comprese quelle relative all’uso della forza pubblica, le quali integrano comportamenti dovuti (sempre che non ricorra un’impossibilità determinata da forza maggiore) e non discrezionali” (Cass., Sez. Un., 18.3.1988, n. 2478).
Conseguentemente, “il rifiuto di assistenza della forza pubblica all’esecuzione dei provvedimenti del giudice … sempre che non dipenda da accertata indisponibilità di forza … costituisce un comportamento illecito” (Cass., Sez. Un., 1.8.1962, n. 2299).
Ed allora, dinanzi alla vicenda prospettata, se al prossimo accesso la forza pubblica dovesse rifiutarsi di agire tirando fuori di casa materialmente gli occupanti il consiglio è quello di chiedere al custode di verbalizzare questa richiesta ed il relativo rifiuto, trasmettendo contestualmente gli atti alla Procura della Repubblica perché gli agenti vengano penalmente perseguiti, a meno che il medico legale non dichiari che la signora anziana è intrasportabile anche con l’ausilio del servizio del 118.
Buongiorno Signor Francesco,
possibilmente, mi potrebbe spiegare come ha avuto la nomina custode? Grazie
Occorre inoltrare una istanza al giudice dell'esecuzione, ovviamente dimostrando di aver già versato il saldo del prezzo.
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