Buongiorno,
A seguito alla vendita all’asta di un compendio immobiliare misto industriale e residenziale con area di pertinenza indivisa, ma fisicamente adibita per circa il 50% a giardino, contornante la residenza della madre, e l’altro 50% con al suo interno capannoni e una palazzina residenziale, adibito a area di transito, parcheggio e manovra mezzi.
Originariamente il capannone industriale era di proprietà della figlia e mentre la villa e la palazzina residenziale sono ancora della madre.
L’avvocato della figlia ha sempre detto che la pertinenza non si poteva più dividere o frazionare da quando l’immobile è stato pignorato e periziato.
L’immobile industriale è stato quindi venduto e in attesa di trasferimento da parte del Giudice.
Domanda:
La madre può ricorrere o agire in qualche maniera per veder riconosciuta l’area di pertinenza indivisa (giardino) intorno alla propria abitazione come proprietà o ad uso esclusivo?
Se non fosse possibile agire quali diritti ha il nuovo proprietario sulla parte comune e come dovrebbero essere regolati, visto che al suo interno c’è una casa e una palazzina?
Come si potrebbe gestire un compendio misto industriale e residenziale con a suo interno 4 famiglie affittuarie.
So che le domande sono molte ma vi ringrazio anticipatamente per la vostra assistenza.
RICORSO PER RICONOSCIMENTO AREA COMUNE COME USO O PROPRIETA’ ESCLUSIVA
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- Ultimo messaggio 20 gennaio 2021
Semplicemente l'altro proprietario ha libero accesso alla corte, fino all'uscio, s'intende... Meglio, se possibile, fare una divisione della corte, anche informale, chi ha l'abitazione, che è più interessato alla riservatezza, contratti sulla linea ideale per entrambi per mettere una rete con copertura alla vista. Di tenere l'intera corte non se ne parla se 1/2 della proprietà è stata aggiudicata, a meno che l'acquirente non sia d'accordo se non gli serve. Oppure ve lo vende.
Per rispondere alla domanda occorrerebbe in primo luogo verificare:
1. Se la corte che risulta (immaginiamo catastalmente) indivisa abbia o meno una sua autonoma identificazione catastale;
2. Se quella Corte (immaginiamo di si) sia stata indicata nell’atto di pignoramento.
3. Cosa è stato scritto nell’atto pubblico (o negli atti pubblici) in forza del quale la proprietà è stata trasferita alla figlia.
Se, come ci sembra di capire dalla domanda, il vincolo pertinenziale della Corte è parzialmente cessato, nel senso che la Corte non è più pertinenza unica dell’intero compendio ma essa è stata fisicamente suddivisa in porzioni (verosimilmente prive di una loro autonoma identificazione catastale) ciascuna delle quali Corte di diversi fabbricati, non si può dire che il pignoramento abbia interessato tutta la Corte, ma è possibile sostenere fondatamente che la Corte pignorata sia solo quella che ha interessato il pignoramento sottoposto ad esecuzione (a meno che la Corte non abbia una sua autonoma identificazione catastale e sia stata indicata nel pignoramento senza specificare che si trattava della Corte del capannone industriale).
Questo perché ai sensi dell’art. 817 c.c. sono pertinenze le cose destinate in modo durevole al servizio o all’ornamento di un’altra, con la conseguenza che Corte del capannone è giuridicamente solo quella che ad esso è funzionale; pertanto, solo ad essa si è esteso il pignoramento, ai sensi dell’art. 2912 c.c.
Qualunque sia la situazione, resta il fatto che al proprietario della villa non può essere impedito l’accesso alla sua abitazione, poiché nella peggiore delle ipotesi rimarrebbe comunque costituita una servitù di passaggio.
Buongiorno, e grazie molte per la vs. risposta attenta e precisa che mi ha aiutato molto nel districare questa matassa.
Proprio grazie alla Vs risposta ho intrapreso una ricerca su tutta la documentazione in mano alla madre della debitrice, ed è saltato fuori che la pertinenza in questione, per disposizioni del “de cuius” che esprimeva nel testamento: “A mia moglie andranno – finchè lei sarà in vita – 1) la casa (villa con giardino) fino al muretto di divisione col cortile del magazzino….”, quindi doveva essere assegnata e divisa catastalmente dal notaio all’epoca della divisione testamentaria nel 2001.
Il notaio pare che abbia assegnato e diviso per ogni beneficiario della famiglia tutto tranne che questo foglio, lasciandolo così di pertinenza indivisa a tutto il compendio.
Quali azioni si dovranno intraprendere in questo caso?
Basterà che il notaio provveda al nuovo accatastamento e informi il tribunale che questa pertinenza non è assegnabile all’aggiudicatario dell’asta? Oppure bisogna agire diversamente?
Grazie.
Potrebbe essere sufficiente, ma occorre anche verificare come quell'acquisto testamentario è stato trascritto presso la conservatoria dei registri immobiliari, per accertarsi che sia opponibile al pignoramento.
