Richiesta Rimborso Spese di Cancellazione Ipoteche

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MrFlavio pubblicato 26 giugno 2018

Salve,

2 anni fa ci siamo aggiudicati un immobile all'asta. Abbiamo Anticipato le spese per la cancellazione delle ipoteche per le quali come riportato nel F23 ammontano a 1.022€ e altre 683€ come fattura per il compenso al professionista che è stato incaricato di farlo. Il totale delle spese sostenute e antipate ammonta quindi a 1705€.

Premesso che nessuno, ne notaio ne tribunale, ha minimamente accennato al fatto che tali spese potevano essere rimborsate, (e nel bando non era riportato alcun riferimento al fatto che tale spese andavano a carico dell'aggiudicatario e che quindi in base alla legge sono a carico del Procedura) le mie domanda sono: 

1. Dove si deve fare richiesta di rimborso? esiste un modulo?

2. Si possono recuperare tutte e 1.705€? o solo le 1022€ (imposte) riportate nel F23?

3. Se è rimborsabile solo l'F23, tale somma puo' essere richiesta come rimborso direttamente all'Agenzia delle Entrate?

Grazie per l'attenzione e per le eventuali risposte.

Saluti

 

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inexecutivis pubblicato 01 luglio 2018

Rispondiamo alla domanda osservando che a nostro avviso non esiste più alcuna possibilità di rimborso.

Va premesso, infatti, che l'effetto purgativo della vendita forzata, che si ricava dalla lettura dell'art. 586 c.p.c., impone che con il decreto di trasferimento siano cancellate le formalità pregiudizievoli che gravano sul bene (essenzialmente le ipoteche, i sequestri ed i pignoramenti).

Ciò detto, va rilevato che l’art. 2 D.M. Giustizia 15 ottobre 2015, n. 227 nel prevedere che siano posti a carico dell’aggiudicatario la metà del compenso relativo alla fase di trasferimento della proprietà e delle le relative spese generali, nonché le spese effettivamente sostenute per l'esecuzione delle formalità di registrazione, trascrizione e voltura catastale, implicitamente pone a carico della massa le spese di cancellazione delle formalità pregiudizievoli.

Si tratta tuttavia di una regola che non è inderogabile, sicché nella singola procedura i relativi importi ben potrebbero essere posti a carico dell'acquirente.

In questo senso sembra esprimersi la giurisprudenza (formatasi in verità in un momento anteriore all’entrata in vigore della norma citata) la quale ha ritenuto che “In tema di vendita forzata, il giudice dell'esecuzione (o quello delegato al fallimento) può, con proprio provvedimento, porre le spese per la cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni gravanti sull'immobile trasferito a carico dell'aggiudicatario, anziché a carico del debitore (o della massa fallimentare), come disposto dagli artt. 2878 cod. civ. e 586 cod. proc. civ. (nonché 105 della legge fall.), poiché il principio dell'obbligo del pagamento delle spese predette a carico del debitore (o della massa fallimentare) non può dirsi inderogabile, non essendo tale inderogabilità sancita da alcuna norma di legge, e non avendo esso ad oggetto situazioni soggettive indisponibili”. (Cass. n. 10909 del 25.7.2002).

Traendo le fila del discorso appena svolto, il rimborso di queste spese è richiedibile nei confronti della procedura al ricorrere di due condizioni: che esse fossero state poste a carico della stessa (esplicitamente o implicitamente) e che la procedura esecutiva non sia ancora giunta a termine mediante la distribuzione del ricavato.

Diversamente, non vediamo grandi possibilità di recupero, e certamente non quella di chiedere il rimborso all'Erario, nei confronti del quale le imposte sono comunque dovute.

fpal pubblicato 27 luglio 2018

Le domande poste da Flavio sono molto interessanti anche perchè non è facile recuperare chiara documentazione in merito.

 

In sostanza, se ho capito bene, alcune spese, che vengono anticipate dall'acquirente, possono essere rimborsate a patto che la procedura esecutiva non sia ancora giunta a termine mediante la distribuzione del ricavato.

Vista la mia confusione, vi sarei grado se potessero essere sciolti i mie dubbi:

E' possibile elencare le varie voci di spesa per cui si potrebbe richiedere un rimborso? indicando anche la percentuale di rimborso?

Quali sono le modalità per chiedere il rimborso? (A chi? Esistono dei moduli? Quando è necessario presentarli? etc...)

Ringrazio anticipatamente per le risposte e la chiarezza che vi contraddistingue!

MrFlavio pubblicato 30 luglio 2018

Aggiorno la mia situazione:

- Alcuni Tribunali hanno la ''cattiva'' abitudine di accollare le spese di cancellazione all'aggiudicatario come nel mio caso. Fra l'altro, tornando dal Tribunale in questione (Velletri) è stato esposto l'avviso che da giugno di quest'anno l'aggiudicatario non dovra' piu anticipare tale spese, della serie meglio tardi che mai.

Per ora ho come informazioni:

- qualora succedesse di anticipare tali spese è meglio chiedere di essere inseriti nel ''rimborso'' contestualmente il giorno della ''stipula''. Si hanno comunque tre anni per richiederle ma se si conclude l'iter si rischia di non essere rimborsati.

-Va presentata domanda di rimborso al tribunale di competenza in marca da bollo dove si deve indicare tutti gli estremi relativi alla pratica e allegare le fatture relative al rimborso. Almeno nel mio caso, il tribunale di riferimento non ha alcun modulo specifico.

-L' agenzia delle entrate non puo' rimborsare le spese in quanto (almeno nel mio caso) l'F23 è compilato a nome del Tribunale e non dell'aggiudicatario.

-L'F23 è sicuramente rimborsabile (1022€), ma per quanto riguarda le spese relative al funzionario che ha provveduto alla cancellazione (683€) questo non è chiaro. Alcuni miei conquilini hanno fatto richiesta anche per questo ma hanno dovuto intentare una causa che a quanto ne so li ha riconosciuto anche quelli.

io ho presentato domanda per tutti e 1.705 euro. A giorni dovrei avere risposta dal Tribunale e vi aggiornero' sull'esito.

Saluti

 

inexecutivis pubblicato 31 luglio 2018

Rispondiamo fpal osservando che non esistono modelli da compilare o percentuali da rispettare.

Se le spese di cancellazione delle formalità sono state poste a carico dell'aggiudicatario in presenza di una ordinanza di vendita che le collocava a carico della procedura, è possibile richiederne al professionista delegato l'integrale rimborso.

Venendo alle ulteriori precisazioni evidenziate da Flavio, osserviamo in primo luogo che quella di alcuni tribunali di porre a carico dell'aggiudicatario le spese di cancellazione delle formalità pregiudizievoli non è né una cattiva, né una buona abitudine. Infatti, porre le spese a carico dell'aggiudicatario vuol dire aumentare sì i costi dell'acquisto, ma dall'altro lato significa incentivare i creditori a pignorare (il che si traduce in un maggior numero di immobili posti in vendita e quindi in una più ampio ventaglio di opportunità per i potenziali acquirenti) poiché il ricavato dalla vendita che andrà ad essi riconosciuto è superiore.

Come dicevamo, e la risposta data a Flavio conferma l'informazione che avevamo fornito la richiesta di rimborso non può essere inoltrata all'agenzia delle entrate poiché si tratta di imposte comunque dovute e versate dal soggetto legittimato.

fpal pubblicato 03 agosto 2018

Nel mio caso, nell'avviso di vendita è indicato:

"La trascrizione dell'atto e la cancellazione delle iscrizioni ipotecarie e trascrizioni pregiudizievoli verranno eseguite a spese dell'acquirente e a cura del Notaio. Analogamente a carico dell'acquirente sono le spese per il trasferimento del bene e i relativi oneri fiscali e tributari"

qundi, in questo caso particolare non è possibile richiedere alcun rimborso facendo un'istanza di ammissione al passivo verso la procedura. Corretto?

Ringrazio in anticipo per la disponibilità

inexecutivis pubblicato 06 agosto 2018

Esatto. A nostro avviso, l'espressa previsione contenuta nell'avviso di vendita non consente margini di manovra, trattandosi di previsione del tutto legittima,come peraltro riconosciuta dalla cassazione sopra citata (Cass. n. 10909 del 25.7.2002).

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