Buonasera,vi scrivo per chiedere alcuni chiarimenti. Ho acquistato casa all'asta ad Aprile 2017,avendo fatto richiesta di saldo del prezzo tramite mutuo ho dovuto "penare" per far accedere il perito della banca nell'immobile in quanto,anche se dichiarato libero,i debitori erano ancora in possesso delle chiavi. Fortunatamente abbiamo risolto con l'ingresso forzato nell'immobile attraverso l'ufficiale giudiziario,dopodiché il debitore si è presentato consegnando le chiavi al custode giudiziario della procedura il quale ha anche provveduto a far sgomberare l'immobile da i mobili che sono stati inseriti dopo che la casa era ormai finita all'asta. Il tutto si è concluso la settimana scorsa in tribunale con la consegna degli assegni a saldo e la stipula del contratto di mutuo con la presenza del notaio,di un funzionario della banca e dal custode, nella stessa giornata il giudice ha firmato il decreto di trasferimento di cui copia io sono in possesso. Il custode al termine di queste operazioni mi ha informato che avrebbe provveduto a notificare a il debitore e i creditori il decreto di trasferimento e che questi hanno 20 giorni di tempo per fare opposizione, quindi non posso ancora entrare in possesso delle chiavi. La mia domanda è : è corretto questo modo di fare del custode? Io,avendo richiesto le agevolazioni fiscali come prima casa e dovendo comunque iniziare a pagare il mutuo per l'immobile, ho una certa urgenza a trasferirmi nell'immobile. Come posso procedere? Spero di essere stata chiara e ringrazio anticipatamente per una vostra risposta.
Richiesta informazioni per entrare in possesso delle chiavi
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- Ultimo messaggio 17 settembre 2017
A nostro avviso le deduzioni del professionista delegato, sono errate in punto di diritto, anche se ne cogliamo il senso.
Sono necessarie alcune premesse al fine di comprendere i termini della questione.
In seno alle procedure esecutive (individuali e concorsuali), il trasferimento della proprietà costituisce una fattispecie a formazione complessa che parte dall’aggiudicazione, passa per il versamento del prezzo e si completa con la pronuncia (su cui torneremo alla fine) del decreto di trasferimento.
La determinazione del momento di produzione dell’effetto traslativo non è pacifica, essendosi registrate in dottrina autorevoli opinioni che l’hanno fatta decorrere dall’aggiudicazione o dal versamento del saldo prezzo.
In giurisprudenza, comunque, prevale nettamente l’idea che il trasferimento della proprietà si determina con il decreto di trasferimento, sebbene si tratti di effetto che, come detto, postula l’intervenuto versamento del saldo prezzo, in mancanza del quale esso non si produce (Cass., 2-4-1997, n. 2867; 28-8-1997, n. 7749; 20-10-1997, n. 9630; 16-9-2008, n. 23709).
Diverso, ma intimamente connesso a quello appena succintamente riassunto, è il tema della revocabilità, e dunque della stabilità, del decreto di trasferimento (e del suo effetto traslativo), a norma dell’art. 487 c.p.c., a mente del quale “Salvo che la legge disponga altrimenti, i provvedimenti del giudice dell'esecuzione sono dati con ordinanza, che può essere dal giudice stesso modificata o revocata finché non abbia avuto esecuzione.
La giurisprudenza sopra citata ha individuato questo momento (cioè il momento ultimo entro il quale il decreto di trasferimento può essere revocato) nel compimento delle formalità indicate al comma primo dell’art. 586, vale a dire registrazione, trascrizione e voltura catastale del decreto di trasferimento.
Ed allora, se così è, siamo dell’avviso che se il trasferimento della proprietà si produce con il decreto di trasferimento, è da quel momento che l’acquirente - nuovo proprietario – ha diritto ad ottenere la consegna del bene, a prescindere dal fatto che l’effetto traslativo diventi irrevocabile in un momento successivo.
Ergo, l’acquirente da quel momento consegue il diritto ad ottenere la consegna del bene non tanto in forza della previsione dell’art. 586 c.p.c. quanto in base alla previsione di cui all’art. 1476 c.c. posto che “Nella vendita forzata, pur non essendo ravvisabile un incontro di consensi, tra l'offerente ed il giudice, produttivo dell'effetto transattivo, essendo l'atto di autonomia privata incompatibile con l'esercizio della funzione giurisdizionale, l'offerta di acquisto del partecipante alla gara costituisce il presupposto negoziale dell'atto giurisdizionale di vendita” (Cassazione civile, sez. I 17 febbraio 1995, n. 1730).
Così ricostruiti i termini della questione, è evidente che la preoccupazione (comprensibile) del professionista delegato è quella di evitare che la consegna dell’immobile avvenga in un momento l’atto (il decreto di trasferimento) in forza del quale essa viene eseguita non è ancora stabile.
