Cerchiamo di fare chiarezza rispondendo a ciascuna delle domande formulate.
A proposito delle spese condominiali osserviamo quanto segue.
Ai sensi dell'art. 1130, n. 9, c.c., l'amministratore deve fornire l'attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso al "condomino che ne faccia richiesta". Tale non è il custode giudiziario, o comunque non lo è il custode della cosa pignorata (in questi termini si è espresso Tribunale Roma Sez. V, 06/04/2009, con riferimento al diritto del custode dell'immobile pignorato a partecipare all'assemblea condominiale), a meno che non si voglia ritenere (come pure è stato detto in dottrina e come ritenuto in alcuni tribunali) che gli oneri condominiali rientrino nelle spese prededucibili (analogamente a quanto avviene in sede fallimentare in forza dell'art. 30, L. 11/12/2012, n. 220 se divenute esigibili ai sensi dell'articolo 63, primo comma, disp. att. c.c.), anche se la giurisprudenza di legittimità sembra essere di contrario avviso, (cfr Cass. civ. Sez. III, 22-06-2016, n. 12877 la quale ha ritenuto essere spese per atti necessari del processo solo quelle strumentali alla conservazione dell'integrità materiale dell'immobile pignorato).
Tanto meno, allora, la richiesta può provenire da un qualunque cittadino.
Aggiungasi tra l'altro che il legislatore ha individuato in capo ad uno specifico soggetto, l'esperto stimatore, il compito di accertare e verificare lo stato degli oneri condominiali, i cui esiti devono confluire all'interno dell'elaborato peritale, così come previsto dall'art. 173 bis, n. 9 disp. att. c.p.c., ai sensi del quale la perizia deve contenere “l’informazione sull’importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato”.
Va ancora aggiunto che le spese condominiali indicate in perizia potrebbero non essere quelle poi gravanti sull'acquirente, poiché alla data del decreto di trasferimento il biennio di riferimento potrebbe mutare.
Proprio quest'ultimo dato, tuttavia, potrebbe costituire il presupposto per accedere ad una diversa soluzione, la quale consiste nel dire che, poiché le spese condominiali gravanti sull'acquirente mutano nel corso della procedura in quanto cambia il biennio di riferimento, e poiché compito del custode è quello di conservare ed amministrare il bene in funzione della sua collocazione sul mercato, proprio questa funzione lo legittima a richiedere questo dato all'amministratore di condominio, poiché si tratta di elemento capace di incidere sulla determinazione del mercato ad offrire.
Riteniamo allora di poter dire che il custode abbia l’onere di attivarsi per conoscere queste spese e porle a disposizione degli acquirenti.
A proposito del contratto di locazione, riteniamo che la risposta debba partire dalla lettura dell’art. 173 bis, comma 1 n. 3 disp. att. c.p.c., a mente del quale dalla relazione di stima dell’esperto deve risultare “lo stato di possesso del bene, con l'indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento”
Questo vuol dire che l’eventuale esistenza di un contratto di locazione deve costituire corredo necessario del fascicolo dell’esecuzione, a prescindere dal fatto che tale contratto sia o meno opponibile all’aggiudicatario.
Tale contratto, in particolare, costituisce un allegato della relazione di stima dell’esperto, e dunque deve essere reso visibile a chiunque ai sensi dell’art. 490, comma secondo, c.p.c.
In definitiva, se esiste un contratto di locazione, esso deve essere stato acquisito dall’esperto stimatore (si ricordi a questo proposito che ai sensi dell’art. 18 d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, l’agenzia delle entrate è tenuta, su autorizzazione del Giudice, a rilasciare copia degli atti registrati anche a soggetti diversi dalle parti o da coloro nel cui interesse la registrazione di un atto è stata eseguita), e deve essere oggetto di pubblicazione unitamente all’avviso di vendita.
Così ricostruita la cornice normativa di riferimento, riteniamo che il potenziale acquirente abbia diritto a che il contratto di locazione sia accessibile a chiunque mediante pubblicazione. Se questo non è avvenuto si può chiedere che il professionista delegato ponga rimedio all’inadempienza mettendo a disposizione il contratto.
Il suggerimento è quello di diffidare il custode formalmente (a mezzo pec o raccomandata a.r.), rappresentando che eventuali inadempienze saranno sottoposte all’attenzione del giudice dell’esecuzione.
Ovviamente, l’acquirente non ha diritto a sapere se l’inquilina è morosa, in quanto si tratta di una morosità che interessa solo la procedura, avente diritto ai canoni sino alla data del decreto di trasferimento.
